近日，房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)五條”及其相關(guān)細(xì)則相繼出臺(tái)。人們可能會(huì)問，國(guó)務(wù)院為何抓緊在“兩會(huì)”召開之前對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行專門部署？

　　筆者認(rèn)為，國(guó)務(wù)院在“兩會(huì)”召開前部署新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，可見當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。如果政府仍然不表態(tài)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋?dāng)前住房市場(chǎng)中一些人正在利用政策真空期極力通過各種方式左右市場(chǎng)預(yù)期，希望以此把國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)推向一個(gè)難以收拾的深淵。試想，已經(jīng)吹了十年的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)上漲了十倍的房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)，這個(gè)泡沫豈能不破滅？較近一線城市住房市場(chǎng)價(jià)格再次快速上漲的情況已經(jīng)很難讓人承受了。

　　當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，盡管經(jīng)歷了兩年多的宏觀調(diào)控，但市場(chǎng)的性質(zhì)即以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)根本沒有改變，反之還有變本加厲的趨勢(shì)。從2010年到2012年4月，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的調(diào)整，盡管效果不是太顯著，但市場(chǎng)已開始有所變化，不少住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”持續(xù)了近兩年，如果不是2012年上半年穩(wěn)增長(zhǎng)的政策出臺(tái)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)可能發(fā)生質(zhì)上的變化。但是，穩(wěn)增長(zhǎng)的政策一出臺(tái)，其信貸政策的變化微乎其微（比如利率只是下降兩次0.5個(gè)百分點(diǎn)），但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)。隨著國(guó)內(nèi)不少城市的住房?jī)r(jià)格開始上漲，不少投資者立即涌入一線城市的市場(chǎng)。一線城市的住房市場(chǎng)又回到量增價(jià)漲的局面。特別是較近，這種局面在不同的房?jī)r(jià)上漲輿論左右下完全成了脫韁野馬，房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)更是猛烈。在這種局勢(shì)下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的方式不改變，或還是只強(qiáng)調(diào)供求管理，那么一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)快速上漲直到其泡沫較后破滅。

　　此次國(guó)務(wù)院會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部署，較為重要的就是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向到預(yù)期管理上來。通過管理房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期讓較近不少城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)得以轉(zhuǎn)向。此次會(huì)議向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)十分強(qiáng)烈的信號(hào)，即政府不會(huì)讓當(dāng)前不少城市房?jī)r(jià)快速上漲的局面繼續(xù)下去。政府不僅有決心把國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行到底，而且也有更多的政策儲(chǔ)備來讓當(dāng)前住房市場(chǎng)性質(zhì)轉(zhuǎn)變，價(jià)格回歸理性。

　　因此，我們可以看到，此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的核心或?qū)嵸|(zhì)不是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大（這是目前國(guó)內(nèi)各大媒體所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)看點(diǎn)），也不是所謂的限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行，而是強(qiáng)調(diào)“支持自主需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，強(qiáng)調(diào)的是未來住房市場(chǎng)性質(zhì)的改變。如果要讓未來住房市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本上的轉(zhuǎn)變，不僅要嚴(yán)格限制與打擊房地產(chǎn)投機(jī)投資，也要采取措施讓房地產(chǎn)賺錢功能逐漸退出市場(chǎng)。較近，一線城市的住房?jī)r(jià)格又快速飚升，主要是大量的投資投機(jī)者涌入而非所謂“剛性需求”進(jìn)入（如此過高的房?jī)r(jià)有支付能力的消費(fèi)需求很少）。對(duì)此政府看得清清楚楚。如果一些人還是夢(mèng)想如前十年那樣通過住房投機(jī)炒作瘋狂賺錢，這次國(guó)務(wù)院的公告就告訴市場(chǎng)這個(gè)時(shí)代可能已過去，不會(huì)再來。

　　既然住房市場(chǎng)是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)的性質(zhì)要全面改變，那么政府就會(huì)圍繞著這個(gè)基本政策再出臺(tái)相關(guān)的具體政策，比如說信貸政策差異化更為具體，比如房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)征收不同的稅收，政府能夠從交易、持有等環(huán)節(jié)通過稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收入關(guān)系，來遏制住房投機(jī)投資，而房地產(chǎn)稅征收僅是這種稅收環(huán)節(jié)一個(gè)小的方面。對(duì)于如何讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，政府的政策儲(chǔ)備還有很多，而不是如市場(chǎng)所流傳的只有征收房地產(chǎn)稅一招一式。如果市場(chǎng)看到政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的這種政策意圖，那么房地產(chǎn)投資投機(jī)者就可能逐漸地退出市場(chǎng)。

　　當(dāng)然，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理還得表現(xiàn)為市場(chǎng)從政府行為及政策文本中，推測(cè)新一屆政府上任之后，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還會(huì)出臺(tái)什么政策，“兩會(huì)后”有什么樣的新部署。從上述的政策文本來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較核心的問題就是如何有效遏制房市投機(jī)投資，如何讓住房市場(chǎng)性質(zhì)由一個(gè)投資為主導(dǎo)并由預(yù)期決定的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來，堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)。這一住房市場(chǎng)的核心，不單單在此次國(guó)務(wù)院會(huì)議上給予確立，早在2010年的“國(guó)十條”中就已經(jīng)確立了。大家只要看看“國(guó)十條”的條內(nèi)容就知道情況如何。因此，市場(chǎng)推測(cè)新一屆專業(yè)集體上任伊始，落實(shí)國(guó)十條條的內(nèi)容就會(huì)成“兩會(huì)”后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的根本。如果這樣，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)就不會(huì)對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)價(jià)格上漲抱有過多幻想，也不會(huì)如前十年那樣房地產(chǎn)宏觀調(diào)控越調(diào)房?jī)r(jià)越高，而是會(huì)認(rèn)為將出臺(tái)真正以擠出目前房地產(chǎn)泡沫為較終目標(biāo)的政策。國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策部署，總體來看與以前十年沒有太大的差別，但執(zhí)行者不一樣，對(duì)政策的理解不一樣，從而推出實(shí)質(zhì)性政策也會(huì)不一樣。這些都有利于整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)或改變。

　　總之，這次國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的部署，較為重要的就是要給住房市場(chǎng)一個(gè)強(qiáng)烈信息，即兩會(huì)后政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會(huì)放松而是政策目標(biāo)與發(fā)展方向十分明確，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)會(huì)堅(jiān)決遏制與打擊，房地產(chǎn)賺錢功能會(huì)在這種遏制條件下逐漸退出。政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策儲(chǔ)備非常多，市場(chǎng)根本就不要幻想如前十年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控那樣。因此，任何人想利用房地產(chǎn)政策的真空期來左右住房市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，都是新一屆專業(yè)集體不愿意看到的，也是有政策工具來調(diào)整的。當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由供求關(guān)系管理開始轉(zhuǎn)向預(yù)期管理。

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