北京緊靠學校的小區瘋漲背后或是萬柳推高房價

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：瓊海房產信息網閱讀 1083 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　37平方米，報價350萬元；47平方米，報價400萬元，這是哪里？如果你的答案是香港，很遺憾，你答錯了，這是位于北京五道口和萬柳區域的緊靠學校的小區價格。

　　但報價不等于成交價，如果業主愿意，報價可以再加幾百萬。問題是，每平方米動輒9萬、10萬元，能賣得出去嗎？

　　“這么高的報價實屬特例，我們都覺得太高了，應該沒有人購。”為業主掛出37平方米350萬元的21世紀不動產華清嘉園店的工作人員說。另一位中介公司內部人員也向記者表示：“雖然現在緊靠學校的小區業主報價很高，但實際的成交量并不多。”

　　地王推高房價

　　日前，記者在萬柳區域內中介門店走訪發現，包括蜂鳥家園、峰尚國際、康橋水郡等樓盤的很多小戶型報價都超過了8萬元/平方米。而這些樓盤有一個共同點就是，都可以上小學中關村三小。相對于小戶型，大戶型的報價沒有這么夸張，但也超過了6萬元/平方米。

　　去年年底，為了中關村三小的入學名額，家住北京南城的張先生決定在學校對面的蜂鳥家園購房。蜂鳥家園地處海淀萬柳區域，區域內緊靠學校的小區集中。與其他緊靠學校的小區的購購者類似，張先生只求一個入學名額，因此選擇了總價比較低的約45平方米的一居小戶型，業主報價330萬元，較后張先生以單價73000元/平方米左右的價格購下了這套蜂鳥家園的小戶型。

　　然而，時隔3個月，蜂鳥家園同戶型的房子報價已經達到400萬元，每平方米接近9萬元。

　　“這個區域的緊靠學校的小區是萬柳地王拍出之后，才開始飛漲起來的。”該區域內一位中介工作人員表示。

　　去年7月，中赫置地以40%的溢價率拿下萬柳地塊，該地塊創造了當時的全國土地出讓單價新高，樓面價超過4.4萬元/平方米。業內人士預測，萬柳地王項目入市后售價或高達8萬-10萬元/平方米。地王甫一面市，周邊二手房價應聲跳漲。

　　據中原地產報告，萬柳地塊成交后，萬柳區域的二手房均價超過5萬元/平方米。按照北京當時的普通住宅認定標準計算，北京四環內北部地區二手房均價為38880元/平方米，顯然，萬柳區域內二手房的售價已明顯超過這一標準。

　　而去年底中關村三小新校區在萬柳地區奠基，以及北京樓市整體加速回暖，令該區域的緊靠學校的小區業主不斷提高價格預期，其中，小戶型因為總價相對較低，業主更是報出了天價。

　　2004年底開始入住的蜂鳥家園，開盤時均價僅為6000元/平方米左右。而在2012年1月份，北京二手房市場較為冷清的時候，蜂鳥家園的成交的一套房子單價僅為41364元/平方米。如今，這里的業主信心“爆棚”，一居戶型報價竟超過80000元/平方米。

　　“去年年底以來，這里的業主坐地漲價已經不是新鮮事兒了，各中介公司為了做成單子，常常給業主報出比別家公司更高的價格以獲得房子的出售權。我們有幾個單子因為別的中介公司的加價而丟掉了。”另一家中介公司的工作人員向記者表示。

　　對于業主報價的節節攀升，上述萬柳區域的中介工作人員坦言：“我們都跟不上業主報價的節奏了，每次都覺得已經很高了，但業主總能報出一個更高的價格。”　小戶型報價虛高

　　蜂鳥家園是區域內成交量相對比較多的樓盤之一，這都緣于蜂鳥家園一居小戶型居多，對于只求一個入學名額的家長來說，用比較低的總價購到一個緊靠學校的小區是相對劃算的事情。而名額用完之后，一些業主或將房子賣掉，或將其出租。

　　“因為蜂鳥家園小戶型居多，現在的總價基本在400萬元左右，去年初的價格也就200萬元左右，總價比較低。因為入學名額可以循環使用，一些購家用完名額之后，就會把房子賣出去，一部分人會出租。目前，樓盤里70%為租戶，自住的非常少。”上述中介表示。

　　“蜂鳥家園的房子出房率在這個區域是比較高的，這里的房子不少都是三易其手。幾經易手，每次成交加上稅費，業主還想多賺一點，考慮到這些因素，每次易手，業主當然是盡量加價，能多賺一點就多賺一點。這也是業主報價節節攀升的原因之一。”

　　與蜂鳥家園情況相似的還有位于北京五道口附近的華清嘉園。記者通過走訪幾家中介公司的華清嘉園門店，發現小戶型的報價也超過了8萬元/平方米。