北京國五條細則中規定，3月31日以后完成網上簽約的二手房交易，通過稅收征管，房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅，不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。轉讓5年以上個人自用先進住房的免征個稅。

　　昨日，北京市地方稅務局內部人士表示，正在研究如何具體落地執行，下周基本就能完成相關落地實施細則的制定。

　　細則明確房屋原值核實方式

　　此前按規定，對于普通住宅，房屋交易個稅即可按差額20%核實征收，也可按合同金額1%核定征收，二者選其一，而實際交易中基本按照合同全額的1%核定征收個稅。

　　北京國五條細則規定，通過稅收征管，房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。轉讓5年以上個人自用先進住房的免征個稅。

　　2006年后交易房屋可查原值

　　哪些房屋可以查到原值？哪些查不到？

　　北京市房地產中介行業協會會長李文杰表示，“大體上說，稅收征管系統我不太清楚，房屋登記系統這塊兒，北京是從2006年實行網簽制度的，因此在2006年后購購的房屋，大都是可以查到原值的。而那些購購時間比較久了、原來購的價格比較低的房子，應該不會受到影響，很可能還是按照總房款1%來計稅。”

　　對于新政下二手房交易個稅如何具體繳納？李文杰認為，頭先會是賣房人先進行申報，如果沒有申報房屋的原值，就會在系統中進行核實；如果核實到房屋原值，就按20%的新政來征稅，如果系統中無法核實，則按總房款1%來計稅。

　　也有專家認為，裝修成本、貸款利息也應該計算在房屋原成本里面，這些方面如何評估、計算，需要相關部門進一步細化執行。

　　昨晚，北京國五條細則公布后，針對其中的房價控制目標、單身限購、征收20%個稅、二套房貸頭付利率、提高商品房預售門檻等焦點問題，新京報記者采訪了北京市房協秘書長陳志、北京市房地產中介行業協會會長李文杰、清華大學房地產研究所所長劉洪玉。

　　關鍵詞：控制目標

　　支持中等家庭住房

　　政策原文：2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　專家解讀：北京市房協秘書長陳志說，“進一步降低自住型、改善型住房價格”，“促進住房回歸居住屬性”，符合北京人口資源環境的現實要求，使有限的住房資源得到較合理有效的配置，以限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消費需求。

　　此次北京提出的“將自住型和改善型商品住房納入限價房序列管理”，主要是通過逐步增加此前試點的“限地價、競房價”或“限房價、競地價”土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來銷售房價，可以有效地達到控制這類住房價格的效果。這類住房恰恰針對的就是中等收入，也是目前社會的群體，此前北京對于中等收入家庭住房問題的支持還不是特別清晰，而此次進行了明確，是政策的一大亮點。

　　而至于這類住房與之前北京限價房的關系、兩種房源如何對接、覆蓋家庭的準入范圍如何確定等，陳志認為，這有待于進一步細化的實施細則。

　　關鍵詞：單身限購

　　抑制假離婚多購房

　　政策原文：自3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　專家解讀：北京市房協秘書長陳志認為，限制范圍應是年滿18歲的單身個人和離婚人士。年滿18周歲是可以脫離原有的家庭單獨生活，可以購購住房，但單身一個人一般一套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態下，如果一個人購多了，是有投資投機的嫌疑。從調控的整體來看，這條規定的主要目的還是抑制投資投機的需求，讓房屋回歸自住和居住功能。

　　北京市房地產中介行業協會會長李文杰說，這條政策是對需求的抑制，去年下半年起，北京樓市出現了回暖，主要是剛性需求和改善型需求的推動，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用離婚的手段來購房，兩人離婚之后，較多的可以一共購4套房，新政策對這樣的行為將有效抑制。”

　　不過李文杰表示，這部分假改善的需求其實并不大。因此對于實際改善型需求不會有明顯的誤傷。

　　關鍵詞：20%個稅

　　明確節點如何認定

　　政策原文：對3月31日以后完成網上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅。

　　專家解讀：北京市房地產中介行業協會會長李文杰認為，北京細則在兩個方面對個稅問題進行了明確，穩定了市場預期。

　　頭先，關于時間節點，新政明確，以網簽時間為準，這與之前市場傳聞的以繳稅時間為節點不同。因為網簽是商品房購賣和過戶中，在購房資格核驗后的頭個環節，明確以網簽時間為節點，就消除了一些正在辦理房屋購賣家庭的顧慮。

　　其次，目前人們對于二手房個稅新政，較關注的就是對于原值如何認定，此次北京明確，將通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，嚴格按照轉讓住房所得的20%征個稅；對于不能核實房屋原值的，則是按照總房款的1%來征個稅。“原來人們可能認為，會嚴格按照20%來征收。但實際上，二手房原值的認定是比較難的，北京此次較好處理了這個問題。”李文杰說。

　　關鍵詞：二套房貸

　　頭付可能提至7成

　　政策原文：中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高套住房貸款的頭付款比例。

　　專家解讀：北京市房地產中介行業協會會長李文杰認為，此次北京的細則中，只是要求進一步提高套住房貸款的頭付款比例，但沒有明確上浮的比例。

　　“目前二套房貸的政策是頭付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進一步提高的話，很可能是頭付比例提高到7成，貸款利率上浮20%。這符合市場預期，比較務實。”李文杰說。

　　李文杰表示，對于二套房貸政策，北京此次出臺細則中的規定，與之前大家的預期相比，并沒有更加嚴厲。

　　關鍵詞：預售門檻

　　普通住房不先提高

　　政策原文：根據國務院文件要求，嚴格商品房預售管理。從工程投資和形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻。

　　專家解讀：清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，目前北京取得預售的條件是項目投資完成25%以上，手續齊全就可以，這樣的預售門檻偏低。

　　劉洪玉認為，此次北京提高預售門檻，針對的會是大戶型的商品住房和商業、辦公等非住房類商品房。提高預售門檻是為了保護購房人的利益，確保開發商可以完成項目建設，不造成爛尾。但從短期看，預售門檻提高，可以銷售的房源就會減少，這對于房價的壓力就會增大，所以對于民眾較關心的普通商品住房，先不會提高預售門檻。而且由于北京目前對商品房預售資金監管非常嚴格，因此大家也不用多擔心爛尾問題。

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