未來四年全國14城寫字樓總量飆升八成，廣州供求基本平衡

　　未來四年，如果所有項目如期交付，全國14個主要的一二線城市的寫字樓總量將增加4080萬㎡，增幅達(dá)80%。世邦魏理仕日前發(fā)布的《中國辦公樓實情調(diào)查》特別提到，部分二線城市寫字樓正面臨供大于求的嚴(yán)峻問題，有的城市如天津以80%出租率水平消化存量所需吸納期甚至長達(dá)27年。

　　寫字樓總量四年飆八成

　　世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止至2012年底，在北上廣深以及杭州、天津、沈陽、成都、重慶等14個大城市中，和乙級寫字樓存量約為5000萬㎡，其中900萬㎡已于過去兩年內(nèi)完工。

　　而在未來四年，如果所有項目如期交付，這14個城市的寫字樓總量將達(dá)到4080萬㎡，較2012年增長80%。而在此之中，天津、沈陽以及重慶等一些二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番。

　　從近兩年的表現(xiàn)來看，上海和廣州等一線城市已逐漸吸納了近年激增的寫字樓供應(yīng)，但二線城市則表現(xiàn)出供大于求的跡象，其寫字樓的平均空置率在過去兩年中由17.0%上升至20.7%。

　　新CBD項目壓力更大

　　“新商務(wù)區(qū)項目面臨更大的壓力。”世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、特許金融分析師陳仲偉表示，不少地方政府想借新的商務(wù)區(qū)來推動土地的銷售、城市的發(fā)展，就導(dǎo)致了二線城市存在過度開發(fā)的問題。“盡管新的商務(wù)區(qū)發(fā)展迅速，但是市場需求卻遠(yuǎn)未跟上。比如成都的天府新區(qū)、天津濱海新區(qū)，等等，發(fā)展太多，風(fēng)險太大。”

　　據(jù)預(yù)測，在2013-2016年之間，杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新商務(wù)區(qū)寫字樓將占到各自城市未來總供應(yīng)的30%-70%，而天津濱海新區(qū)供應(yīng)占比則高達(dá)72.9%。

　　“毫無疑問，中國整體經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對寫字樓的需求也將隨之逐步上漲，但這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來的需求并不能在短時間內(nèi)完全得到釋放。”陳仲偉強(qiáng)調(diào)稱，所有的二線城市其實并不具備北京、上海浦東這樣的強(qiáng)大需求。

　　27年吸納期與70%延誤率

　　在供求風(fēng)險方面，世邦魏理仕還根據(jù)所需吸納期的長短對上述14個城市進(jìn)行了分級。其中，北京將在未來四年間繼續(xù)保持供應(yīng)不足的狀態(tài)，若以100%出租率來消化存量，該地所需吸納期為3.16年；廣州、杭州以及上海則處于供求平衡狀態(tài)；重慶、沈陽以及天津供大于求的風(fēng)險偏高。

　　“天津是未來供應(yīng)所需吸納期較長的一個城市，其未來70%(超過370萬㎡)的新增供應(yīng)來自于濱海新區(qū)。”陳仲偉表示，以天津為例，如果以100%出租率水平消化存量，則所需吸納期為60.32年，若以80%的出租率消化，則需48.26年。

　　不過，值得注意的是，由于中國房地產(chǎn)建設(shè)項目延誤的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，未來供應(yīng)造成的壓力可能比預(yù)期的要小。“2009年，由于總體開工量較少，延誤率只有30%左右，而在2012年，這一比率卻高達(dá)54%。”

　　對于工程延期率出現(xiàn)上升，陳仲偉表示，主要原因有三個：開發(fā)商為避開供應(yīng)高峰有意推遲工程進(jìn)度；業(yè)主因資金緊缺而導(dǎo)致工程延期；另外，也可能是因為政府許可證發(fā)放延期而被迫推遲入市。大部分二線城市由于沒有強(qiáng)勁的需求支撐，而新增供應(yīng)又源源不斷，因而延誤率也比較高，過去四年達(dá)到52%。

　　“而在天津和沈陽這兩個未來供應(yīng)壓力的城市，過去四年的平均延誤率更是高達(dá)70%以上，即便如此，天津以80%出租率水平消化存量所需吸納期也長達(dá)26.54年。”陳補(bǔ)充稱。

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