樓市調(diào)控政策效應(yīng)遞減北京二手房漲幅超過新房

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 680 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　在經(jīng)歷了調(diào)控的陣痛之后，北京樓市正在逐漸恢復(fù)。官方的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京新房和二手房成交量環(huán)比雙雙回升，雖然“限價令”威懾仍在，但是市場整體交易均價并未下跌。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在“新國五條”出臺百日之后，京城樓市正在逐步從驚恐中恢復(fù)。從當(dāng)前市場供需矛盾的情況來看，未來房價仍然有著上漲的壓力，而隨著上述壓力的增大，限價政策或?qū)⒂兴蓜樱瑥亩鵀槭袌鎏峁┕?yīng)。　

　　二手房漲幅超過新房

　　來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽5598套，雖比去年同期下降32.9%，但屎環(huán)比4月仍小幅上漲6.2%。相比之下，當(dāng)月二手房網(wǎng)簽7336套，環(huán)比4月份大漲40.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然“小陽春”已經(jīng)不在，但是北京樓市仍在從交易量的底部逐漸復(fù)蘇。值得注意的是，從5月13號開始，北京純商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)三周回升。

　　新房的成交量恢復(fù)較慢，被認(rèn)為是受到“限價令”的影響。中國證券報記者走訪多家項目發(fā)現(xiàn)，由于預(yù)售價格未能通過住建委審批，北京多個商品住宅項目無法入市，并直接影響到新房成交量。其中，個別項目的入市時間已延遲近半年。

　　二手房方面，市場供應(yīng)本就存在彈性，隨著二手房個稅新政的出臺，大量的免稅房源入市，成為推動市場交易量回升的主要原因。北京中原地產(chǎn)的分析稱，滿五年先進(jìn)住宅占較近網(wǎng)簽成交的80%以上。

　　市場交易量回升的背后，還存在著更大的背景因素——剛需旺盛。據(jù)悉，近期北京新開盤的部分商品房項目，又出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象。部分未開盤的普宅項目，排號人數(shù)和房源的比例幾乎達(dá)到5：1和6：1的水平。在二手房市場，一些優(yōu)質(zhì)的免稅房源，同樣被很快。

　　北京大興區(qū)某項目負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，在經(jīng)歷了一段時間的觀望后，購房者預(yù)期未來房價會上漲，購房意愿較為強(qiáng)烈。

　　偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計顯示，今年5月，北京純商品住宅交易均價為24356元/平方米，同比、環(huán)比均出現(xiàn)了一定程度上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計的二手房價格也顯示，5月北京二手房均價為27910元/平方米，比4月微幅上漲。

　　供不應(yīng)求形勢嚴(yán)峻

　　從供需形勢的角度，不難理解房價上漲預(yù)期形成的原因。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月，北京累計新增供應(yīng)僅為15227套，累計交易量則達(dá)到36633套，兩者之差高達(dá)21406套。這也意味著2013年以來，北京新房庫存量凈減少21406套，樓市供不應(yīng)求的形勢嚴(yán)峻。

　　北京樓市的“限價令”，顯然是造成上述局面的主因。“政府部門的審批價位，比我們的心理價位要低2000元/平方米。”通州(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)區(qū)某項目的負(fù)責(zé)人稱，面對這種情況，只能暫緩開盤。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，雖然房地產(chǎn)市場調(diào)控的初衷是抑制不合理的需求釋放，但是政府直接通過審批的方式限制價格的做法，在控制價格上漲的同時也加劇了供不應(yīng)求的局勢，是否能達(dá)到預(yù)期效果有待觀察。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，因此在政策力度不松動的情況下，供應(yīng)端的低迷局面短期內(nèi)或是難以改進(jìn)。不過，出于上半年業(yè)績的考慮，仍會有部分項目在6月推盤銷售。

　　偉業(yè)我愛我家分析認(rèn)為，北京6月推盤量會比5月有所增長，但由于預(yù)售證發(fā)放繼續(xù)受限，新增供應(yīng)量有限，這將使得6月北京新房交易量保持緩慢上漲的格局。同時，在供不應(yīng)求的大趨勢下，價格仍難有下跌的壓力，甚至可能繼續(xù)上漲。

　　值得注意的是，5月北京連續(xù)成交多宗高價地，再次抬高了市場對房價上漲的預(yù)期。有開發(fā)商表示，“面包”絕不可能以低于“面粉”的價格銷售。

　　企業(yè)與政府價格博弈還在繼續(xù)，原定4-6月份開盤的項目兌現(xiàn)情況將會繼續(xù)大打折扣。分析人士認(rèn)為，房價上漲的壓力將在北京長期存在，這種壓力或?qū)⒌贡普块T松綁“限價令”，使更多的剛需項目入市，并在一定程度上改善供需關(guān)系。

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