受到“國五條”個稅政策影響，近兩個月來北京二手房成交量明顯萎縮，上個月北京市住建委又連續出臺政策，通過限制開發商資金或調高預售許可門檻的方式來干預市場，再加上之前的限購政策，相當一部分剛需族被擠出北京樓市。而北京地王頻出，連遠郊區縣通州都邁向3萬元/平方米時代，加上北京新七環概念的提出，都讓環京樓盤價格暴漲，較為夸張的是從2002年算起，燕郊的房價暴漲了10倍。

　　燕郊是北京樓市的保險絲

　　“去燕郊是看房嗎？我們有免費看房班車，上車就走，還能省幾塊錢車費呢，走吧走吧。”7月6日上午9時，記者來到位于東三環國貿地區，打算在北京電視臺樓下搭乘那條的930路公交車，還沒走到公交站，就被幾個手里拿著宣傳彩頁的樓盤掮客圍住了，并被簇擁著走向其中一輛看房班車。

　　因為是周末，走京通高速不到半個公里就到了與北京通州區一河之隔的燕郊。燕郊自古為京都重鎮，因春秋戰國時地處燕國都城城郊而得名。

　　如今燕郊隸屬于河北省三河市，與天安門的直線距離只有30公里，相比昌平、順義、懷柔、密云、平谷等北京的區縣，距離更近，樓價也便宜很多。

　　在頭爾甜城的售樓處，銷售人員告訴記者，來看房子的大部分都是北京客，以剛需為主，目前推出的戶型是80多平方米的兩居室，售價在9500元/平方米。

　　“頭爾甜城是新盤，2010年開盤時均價就在8500元/平方米左右，那會北京樓市銷售火爆，燕郊的房子也就銷售得很好，后來北京樓市遇冷，我們二期的房子也賣得不好，2012年初的時候我們戶型不太好的復式房子，加上優惠折算下來售價才6000多元/平方米，”銷售人員講述了近幾年燕郊樓市的變化。

　　記者又找到一位燕郊本地人周曉東（化名）。“我清楚地記得，2002年我將單位那套房子賣掉，單價才1300多元/平方米，但我還是很高興，因為兩年前燕郊的房子也就800元/平方米，誰想到不過十年，燕郊的房價就漲了十倍”，周曉東告訴記者。

　　目前通州的房價基本都在2萬元/平方米以上，燕郊的房價也隨之漲到1萬元/平方米的價格，隨著房價上漲，燕郊政府也賺得盆滿缽溢：公開數據顯示，2012年，燕郊生產總值266億元，財政收入40.88億元，5年前，燕郊的財政收入僅為1.399億元。

　　“如果深圳是中國樓市的保險絲，那么不妨把燕郊樓市比做北京樓市的保險絲，”地產商潘石屹曾這樣評價燕郊樓市與北京樓市之間微妙關系。

　　地產大佬再次云集香河

　　和燕郊樓市基本上被本地開發商壟斷不同，香河則是地產巨頭們的大北京夢想樂園，萬科、萬通、富力、珠江、合生等知名房企都已經進駐香河。

　　仍然從國貿出發，走京沈高速，45公里左右就達到香河，因為燕郊的房價也在1萬元/平方米徘徊，更多的北京客不得不將眼光投向這個離北京更遠的廊坊香河縣。

　　“我的號比較靠后，結果進去時想購的兩居室全部賣光了，樓也不是我想要的那棟，大家都在瘋搶，我甚至連價格都不知道就搶了一套三居室，真是太瘋狂了，不過還好，總算是搶到了，”在香汐售樓處，一位來交頭付款的張女士告訴記者，她是6月30日開盤時購的房子。

　　而在鴻坤羅納河谷，銷售人員告訴記者，目前墅景洋房正在排號中，均價在8000元/平方米左右，不到200套的房源，已經有500人排號。

　　7月15日，但記者再次致電鴻坤羅納河谷，該銷售人員表示，在13日開盤當天所有房源就全部售罄了。

　　“香河目前房價處于，加上新七環規劃的利好消息，香河頻現日光盤也不奇怪，”亞豪房地產機構市場總監郭毅告訴記者。

　　據記者了解，目前香河的房價，基本在4500-6500元/平方米之間，高端一些的別墅區，售價也在1萬元/平方米之上。

　　一位不愿具名的業內人士告訴記者，2011年，香河的房價達到一個高峰，每平方米售價在8000元左右，但是隨后那場聲勢浩大的土地風波，使得香河樓市早于其他北京周邊區域的房地產市場進入“冬天”。

　　“不僅萬科、五礦、綠地等多家知名房企卷入其中，香河政府也受到很大波及，甚至為此換了專業班子，”前述人士告訴記者。

　　不過即使如此，也沒有阻止開發商的拿地熱情，僅僅在2012年5月，就有五礦攜手萬科在香河再購3宗住宅用地，富力、萬通也先后出手在香河拿地。

　　“相比燕郊，香河本身有一定的產業支撐，加上大的開發商和尚在低位的價格，香河未來的房地產市場還有很大上升空間，”郭毅表示。

　　而經南三環驅車趕往北京正南方向的固安，走京開高速，到達固安的時間和香河相差無幾，在京開高速路口“頭都機場”、“頭都空港區”等樓盤的廣告牌比比皆是，借助頭都機場建設規劃的落地，以及北京大七環概念的提出，固安樓市今年也逐漸火熱起來。

　　在永定河孔雀城，一位銷售人員告訴記者，目前其別墅項目均價已經漲到了每平方米12000元左右，“開盤時均價只有4000元/平方米，去年年底達到8000元/平方米左右，估計以后還得漲”。

　　在固安城區，綠宸萬華城的銷售人員告訴記者，目前項目均價在6500元/平方米，而2012年開盤時，售價只有每平方米4500元。

　　造城模式再受青睞

　　曾幾何時，“造城模式”讓粵派開發商聲名鵲起，從起跑線上的祈福新村，到天河的華景新城，再到讓人無比驚艷的華南板塊，都是粵派地產“造城運動”的典范，隨后被國內很多開發商學習、復制。

　　然而在粵派地產雄心勃勃的北伐中，試圖將這一成功模式照搬到北京時，卻折戟沉沙。

　　2004年，合生創展投資68億元在北京和天津之間的超級大盤京津新城，項目涵蓋五酒店、溫泉城、商業街和高爾夫球場以及數千棟美式別墅，但是經過多年開發，這里卻被稱為“亞洲空城”，不僅項目無人問津，還先后沉淀了合生創展近百億元的資金。

　　“和長三角不同，北京和天津的產業并不聯動，房價也十分懸殊，那些京津大盤大部分要依靠北京的客源，但是這些樓盤距離北京又很遙遠，交通依靠自駕，投資價值不大，也很難吸引剛需，因此銷售一直不太好”，郭毅表示。

　　然而，隨著北京房價的高漲，較近這種集居住、教育、度假、酒店、商業配套為一體的綜合性房地產項目又重新受到熱捧，“一生之城”也頻頻成為很多大盤的廣告詞。

　　位于香河的富力新城，僅一期就占地464畝，總建筑面積約74萬平方米，業態涵蓋聯排別墅、花園洋房、高層板樓、商業配套等，銷售火爆。位于天津市武清區的恒大山水城，占地3100余畝，建筑面積約200萬平方米，在配套設施的建設上，該項目不僅引進了北京大學下屬北大學園幼兒園，還按照天津市級小學標準建設了恒大小學。

　　在武清和北京的交界處，頭創國際半島項目總占地面積298公頃，總建筑面積約300萬平方米，未來將可容納5萬-10萬人口居住，目前一期別墅項目已經售罄，二期則針對剛需，只推出了兩居室的戶型。華夏幸福基業以在京郊開發大體量的孔雀城系列產品而聞名，開發了大運河孔雀城、永定河孔雀城、潮白河孔雀城、八達嶺孔雀城、鳳河孔雀城等項目。

　　據記者觀察，這些環京大盤一般都選在高速路周邊，自駕車一公里內能夠到達，而且開發商會積極引進公交線路，解決依靠自駕和高鐵的單一出行模式，同時，除了商業配套外，教育也是其主打的賣點，比如孔雀城統一引進了的北京匯佳雙語幼兒園，恒大山水城引進了北京大學附屬幼兒園，頭創國際半島也計劃引入國際知名的小學建立分校。

　　“這些樓盤的定位比較清晰，產品線豐富，也注重商業、教育、醫療等配套建設，在北京限購、房價高居不下的情況下，環京樓盤有發展潛力，但是這些項目未來發展如何，還依賴于北京的房地產政策變化，”郭毅表示。

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