一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)難收，北京、深圳和廣州前三季度新房?jī)r(jià)格漲幅已逼近歷史較高點(diǎn)。21世紀(jì)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，北深廣前三季房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)三地較新公布的人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度的10%以上，完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)承壓。

　　近日，三地不約而同出招遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，包括暫停原地王地塊出讓、增加土地供應(yīng)、推出上千套經(jīng)適房等。

　　對(duì)此，多位分析人士則向21世紀(jì)網(wǎng)表示，房企重新向一線城市集中，刺激了當(dāng)?shù)氐耐恋爻山唬谡粩嗵岣吖┑貎r(jià)格的背景下，進(jìn)一步加速了土地價(jià)格的上漲，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也不可能下探。而從房屋供應(yīng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)適房只能滿足少部分人群的需求，因此對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不會(huì)形成大的沖擊。

　　北深廣房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超調(diào)控目標(biāo)

　　2013年3月，各地出爐“新國(guó)五條”具體細(xì)則。深圳和廣州公布的細(xì)則均將2013年房?jī)r(jià)目標(biāo)定為“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，而北京細(xì)則為“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”。(點(diǎn)擊查看《國(guó)五條各地調(diào)控目標(biāo)》)

　　然而，從較新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，三地在前三季度均未實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。來(lái)自深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。而中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年前三季度新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)18.84%，高出2012年人均收入實(shí)際增速10個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣州今年房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，漲幅超過(guò)20%，超過(guò)上海，僅次于北京。而2012年廣州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.1%，比2013年前三季度房?jī)r(jià)漲幅低13個(gè)百分點(diǎn)。

　　在北京的細(xì)則當(dāng)中，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)表述模糊，業(yè)內(nèi)將其理解為房?jī)r(jià)不再上漲。然而，北京新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，累計(jì)漲幅超過(guò)20%。

　　房?jī)r(jià)漲勢(shì)難擋，而媒體報(bào)道則稱某大戶拋售北京市區(qū)十幾套房產(chǎn)，購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，自己是較后的接盤(pán)者。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)研究員張旭認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)成交今年表現(xiàn)不如一手房，主要是由于“新國(guó)五條”細(xì)則中20%交易個(gè)稅的規(guī)定，大戶出讓房產(chǎn)，是想在高位賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，并不代表市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)，此外，年底并沒(méi)有調(diào)控政策出臺(tái)的跡象。

2013年各季度十大城市新房主城區(qū)二手房累計(jì)漲跌情況

　　北京叫停地王或難阻漲勢(shì)

　　“地王”催熱樓市，使一線城市離調(diào)控目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

　　9月4日，北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊經(jīng)被融創(chuàng)集團(tuán)以21億元拿下，樓面價(jià)高達(dá)73099元/平米，成為北京新地王以及全國(guó)單價(jià)地王。僅僅相隔，9月5日，上海、杭州、蘇州賣(mài)地吸金401.7億，一日誕生三個(gè)地王。廣州、杭州、武漢等地也出現(xiàn)新地王。曾放言不當(dāng)?shù)赝醯娜f(wàn)科也加入地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)，今年斬獲廣州、重慶、佛山多個(gè)單價(jià)地王。

　　2013年前9月，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了1154.89億，這一成交量創(chuàng)造了同期歷史新高，預(yù)計(jì)年內(nèi)將突破1400億。

　　9月25日，國(guó)土部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)人召開(kāi)座談會(huì)。在座談會(huì)上，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智明確要求，供需緊張的一線城市加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。北京應(yīng)聲響應(yīng)，10月9日宣布暫停原大龍地王北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓，該地塊2009年成交樓面價(jià)2.99萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。

　　一邊是明令禁地王，一邊是加推促土地供應(yīng)。

　　國(guó)慶前后，北京市土地整理儲(chǔ)備發(fā)布了17宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬(wàn)平方米，其中包括10塊住宅用地，總的住宅土地面積也達(dá)到了157.8萬(wàn)平米。而在已經(jīng)掛出出讓的總土地中，住宅類的地塊也高達(dá)15宗，合計(jì)面積達(dá)到了230萬(wàn)平米。疊加已經(jīng)出讓的814萬(wàn)平米土地，全年預(yù)計(jì)住宅類土地出讓可能突破1400萬(wàn)平米。

　　對(duì)于北京調(diào)控動(dòng)作，鏈家地產(chǎn)北京研究員張旭對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，“短期來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有什么影響。”她認(rèn)為，新增地塊也很難避免地王的出現(xiàn)，大型房企集中在北京拿地，資金實(shí)力較強(qiáng)，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也不可能下探。

　　莫尼塔地產(chǎn)行業(yè)分析師羅雨認(rèn)為，房企重新向一線城市集中，刺激了當(dāng)?shù)氐耐恋爻山唬谡粩嗵岣吖┑貎r(jià)格的背景下，進(jìn)一步加速了土地價(jià)格的上漲，使得當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)逐漸顯露出過(guò)熱的跡象。

　　廣深推出經(jīng)適房?jī)r(jià)低量少

　　同樣面臨調(diào)控目標(biāo)難題的廣州和深圳則希望通過(guò)經(jīng)適房降房?jī)r(jià)。

　　10月9日，廣深分別推出1418套和2795套經(jīng)適房。其中廣州此次提供的經(jīng)適房較低價(jià)格低至2480元/平米，僅為周邊樓盤(pán)均價(jià)的十分之一。

　　由于去年公布的《廣東省住房保障制度改革新方案》(以下簡(jiǎn)稱《新方案》)，規(guī)定保障性住房由原有的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以及廉租房，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨夥孔赓U為主要保障方式的新型住房保障制度，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房成了市場(chǎng)上的搶手貨。

　　對(duì)比往年的房源數(shù)量，以及之前官方公布的持有準(zhǔn)購(gòu)證的家庭數(shù)據(jù)，廣州今年推出頭批1418套經(jīng)濟(jì)適用房為歷年較低，主要分布于白云、黃埔、天河、海珠等區(qū)域。

　　和周邊均價(jià)在萬(wàn)元以上樓盤(pán)相比，廣州經(jīng)適房?jī)r(jià)格在2458元/平米-5216元/平米。10月9日登記頭日，據(jù)廣州市住房保障辦統(tǒng)計(jì)，截至下午5時(shí)，進(jìn)行了購(gòu)房意向登記的家庭已超過(guò)1200戶。

　　一位廣東本土開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士向21世紀(jì)網(wǎng)透露，對(duì)于今年一路上漲的廣州本地房?jī)r(jià)而言，推出經(jīng)適房并沒(méi)有影響。“此次推出的房源數(shù)量對(duì)比往年減少很多，無(wú)法滿足市場(chǎng)的剛需。并且申請(qǐng)條件嚴(yán)格，人數(shù)眾多，堪比中彩票。”他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房可能會(huì)導(dǎo)致其周邊的樓房?jī)r(jià)格短期內(nèi)有一定影響。但是長(zhǎng)期而言，并不會(huì)對(duì)周邊樓盤(pán)的成交價(jià)造成大的影響。

　　深圳在龍華新區(qū)和羅湖蓮塘推出經(jīng)適房，均價(jià)僅為周邊樓盤(pán)的五分之一。“對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不會(huì)形成大的沖擊，”深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，“套數(shù)還不及深圳市一個(gè)月一手樓成交量的一半，不到整個(gè)市場(chǎng)一個(gè)月成交量的20%。”

　　賀曉麗認(rèn)為，經(jīng)適房主要是小戶型，只會(huì)滿足一部分人群的需要。經(jīng)適房位于龍華新區(qū)和蓮塘，該區(qū)域房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大波動(dòng)，選擇經(jīng)適房的人群，不一定是該地區(qū)的主要購(gòu)房群體，可能是其他地區(qū)有購(gòu)房需求的人群。從房屋供應(yīng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的供給者不完全由政府決定，經(jīng)適房只能滿足低端人群的需求。而改善性和豪宅是由市場(chǎng)說(shuō)了算，這個(gè)購(gòu)房群體是多于經(jīng)適房的。

　　賀曉麗分析認(rèn)為，深圳市四季度房?jī)r(jià)會(huì)略有下滑，“一是二手房調(diào)控力度加大，二是政府有意卡住高端盤(pán)入市，新盤(pán)取得預(yù)售證的概率降低很多。”

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