南京七彩星城小區近期成為業內關注的焦點，這個小產權房小區業主開始更換正式商品房購房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產權證做準備。部分專家認為，南京七彩星城小產權房轉正，有可能成為解決小產權房頑疾的一條路徑，進而為探索農村集體建設用地流轉提供借鑒。不過，這種“轉正”是有條件的，在土地方面配套法律法規尚未完善的前提下，南京解決小產權房問題的嘗試難以推廣。

　　七彩星城有條件“轉正”

　　南京七彩星城小區原本屬于小產權房，日前該小區業主正忙著將此前簽訂的小產權房購房協議交給開發商，準備更換為正式的商品房購房合同。原來辦理小產權房月供的業主，也開始著手辦理按揭貸款。這個小產權房小區有了“轉正”的希望。

“我們可以轉正了，大的國有土地證已經辦下來了，但目前正忙著給前期購房的業主換合同。”七彩星城有銷售人員表示。

　　南京市住建委新聞發言人表示，七彩星城的預售許可證已在今年8月15日取得，官網上也可以查詢到相關在售房源。開發商把前期辦理的土地使用證、用地規劃許可、工程規劃許可和施工許可證都交了，完全具備預售條件。開發商已經補交了土地出讓金和相關稅費，土地性質已從集體轉為國有。

　　南京市國土局表示，七彩星城是為解決歷史問題有條件的“轉正”，按規定補交相關費用，而絕非南京“小產權房”開禁的信號。

　　南京市國土局解釋，2003年8月份，南京市政府發布公告，決定在全市范圍內開展全面清理處置集體土地房地產專項行動，同時為妥善處理歷史問題，對2003年8月之前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準并通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續。七彩星城項目當時通過了審查，項目單位于2007年8月辦理了土地征用手續，2010年11月申請辦理土地出讓手續，目前市政府已經批準，按規定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了國有土地使用證。所以，這并不能理解成南京小產權房可以轉正。

　　另據了解，七彩星城房屋轉為國有土地性質的大約有2100多戶，還有約1000戶拆遷安置房，仍是“小產權”的身份，并且按政策規定將來也不能轉為國有。

　　一位南京本地開發商表示，在2006年之前，南京為搞舊城改造，加快城市拓展和開發，在城市周邊區域建設了大量住宅項目，因為項目用地屬于集體土地性質，遲遲未能辦理土地證和房產證。這些項目很多是村鎮政府主導的企業來開發。

　　小產權房出路尚在探索

　　南京七彩星城“轉正”的消息一石激起千層浪，業內熱議不斷。房地產行業專家李智表示，該項目建設時的土地性質是集體土地，開發建設的房源自然也就是小產權房。國土部2011年4月作出明確規定，對于已經建好或者已經售出的小產權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續，七彩星城如果轉正，就涉嫌違規。

　　去年9月，北京市國土局頭次公布了自2008年以來在建在售的79個小產權項目名單，北京對在建的小產權房項目，責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售的，責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。監管部門已沒收建筑物面積240.92萬平方米，收繳罰款2408.86萬元，拆除建筑物面積2.23萬平米。在頭批小產權房項目被初步處理之后，今年7月北京市國土局再曝光6處小產權房項目。

　　“小產權房應有條件的轉正。”知名地產評論人朱大鳴認為，對一定時間點之前建設的、符合規劃條件的小產權房，在繳納土地出讓金和稅費以后，轉正成為商品房。雖然小產權房是違法建設，但還是應當給予法律保護。小產權房也為供不應求的住房市場作出了貢獻。

　　浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰指出，對已出售小產權房項目的解決方案，有三種可能：一是全部認定非法，全面拆除，這樣做社會風險太大；二是存量全部合法轉正，嚴控新增項目，這無疑會鼓勵更猛的建設熱潮；三是對存量采取一定原則區別對待，部分轉正，部分拆除。關鍵是如何確定這個原則，要出臺一定的標準，如果處理不好，前兩個方案的負面效果會集中在這個方案中體現出來。

　　全國工商聯曾經公開建議，在房價較高的一線城市進行小產權房入市試點，使小產權房轉變為可合法交易的、以自住為主的、特殊性質的“商品房”，其根本屬性并不是大產權房，而是類似于經濟適用房和公租房的保障房，從而擴大城鎮住房供給來源。另外，把小產權房與保障性住房建設有機結合起來，將部分存量小產權房轉化為保障性住房。

　　中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田表示，包括閑置的宅基地、鄉鎮企業占地在內，目前農村有大量的建設用地沒有得到合理利用，現階段由于農民外出打工、農村房屋拆遷等原因，全國“空心村”綜合整治潛力已經高達1.14億畝。對這些建設用地，國家可以通過土地用途管制，把生產糧食的耕地單獨拿出來劃為基本農田不準動，其它的建設用地則應該允許農民開發建設，也允許城市居民購購。這種改革不僅可以保障18億畝耕地紅線，還可以使城市持續高漲的房價迅速降溫。

　　相關法律法規亟待完善

　　對于小產權房轉正，一直以來的爭論較大，尚未有明確的政策。其中較令人擔憂的就是，一旦轉正放開就意味著動搖了整個房地產市場的規則，大量小產權房入市將對房地產市場造成沖擊。而政府置之不理、長期擱置的辦法，則會變相鼓勵在建在售的小產權房加快建設和銷售進程，進入“政策灰色地帶”求得長久生存。

　　全國工商聯調研顯示，1995至2010年之間全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%；小產權房的銷售對象為城鎮居民，對城鎮常住人口而言，已成為重要的住房來源之一。

　　據深圳當地統計，截至2011年12月份·，深圳違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。天則經濟研究所報告顯示，目前北京小產權房數量約占整個房地產市場的20%，價格僅為北京市商品房價格的25%-30%，北京已售和在建的小產權房總面積超過1000萬平方米。如此規模，如果全部轉正將造成房地產市場的巨大震蕩。

　　小產權房有條件轉正，還面臨諸多實際運作問題，必須要完善配套法律和制度。上海市規土局內部人士表示，小產權房補繳土地出讓金標準難確定。如果標準太高，已經購購小產權房的群體不愿支付，如果標準過低，則又讓小產權房變成了套利工具，更加助長小產權房的蔓延。補繳土地出讓金和稅費完成“轉正”還面臨法律困境。現行法律規定，商品房必須建設在國有土地上，小產權房用地則是集體用地，如其轉變成商品房，其用地必須先要經過征地程序成為國有土地，而單純補繳土地出讓金并沒有涉及這一環節。如果通過事后“征地”過程讓已售小產權房轉為商品房，又涉及到對集體土地原所有權擁有者的征地補償，補償費從何而來？如果沒有完善土地管理法律法規，沒有對解決小產權房作出詳細方案，冒然將已售小產權房轉正，可能會造成很大沖擊。

　　楊遴杰建議，要改變小產權房的困局，必須從土地征收制度的改變入手。對規劃外農用地上蓋小產權房，必須嚴格禁止。對于規劃內的存量集體建設用地，應該放開給集體使用，包括建設商品房，因為這已經無關用途管制。規劃內正在使用中的農用地，是征收還是由集體開發，是可選的。一是政府提高征收標準，甚至用收益分成的方式來征收，二是政府通過基礎設施投資收費和規劃形成的增值由政府獲取的方式，交給集體來開發。

　　有專家認為，新一輪土地改革的總體方案可能側重，在不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的前提下，提高征地補償額度，縮小征地范圍，盤活存量建設用地，規范農村經營性集體建設用地的流轉，但嚴禁將農地直接流轉為商品房建設。在確保18億畝耕地紅線的前提下，先開展集體建設用地改革試點，探索建立農村集體經營性建設用地使用權流轉制度。在此基礎上，再逐步形成城鄉統一的建設用地市場。

　　還有業內人士表示，相關土地法律法規或將進行一定修訂，有關部門還將部署開展宅基地制度改革試點，探索建立宅基地退出和補償機制，用經濟手段引導和規范閑置的宅基地流轉。不過，這必然會涉及如何解決小產權房的難題。

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