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業(yè)內(nèi)表示小產(chǎn)權(quán)房開閘會導(dǎo)致房價下跌

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 588 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近段時間以來,有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正的猜想,讓不少城市中的小產(chǎn)權(quán)房徹底火了一把。剛剛閉幕的十八屆三中全會通過的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

  此前,一份由國務(wù)院發(fā)展研究公布的“383方案”中提到:對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,有條件轉(zhuǎn)正。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。

  話題一

  緣何備受青睞

  受“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”等利好消息的刺激,北京周邊的多個小產(chǎn)權(quán)房價格出現(xiàn)上漲,其中通州區(qū)太玉園小產(chǎn)權(quán)房較近一月更是上漲千元以上。而之前深圳的媒體報道,深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場也暗流涌動,不但價格有所上漲,“小產(chǎn)權(quán)房”有望轉(zhuǎn)正甚至成為一些中介推銷的理由。小產(chǎn)權(quán)房為何如此受青睞?另外,小產(chǎn)權(quán)房究竟能購嗎?

  薛建雄:“383方案”中提到的“補(bǔ)繳地款,有條件轉(zhuǎn)正”的內(nèi)容,引起了熱議。但是在這其中,炒作的意味較為濃重。正如此前的上海自貿(mào)區(qū)效應(yīng)那樣,不少房產(chǎn)中介以及開發(fā)商都借此來炒作。但實際上,自貿(mào)區(qū)周邊房價和小產(chǎn)權(quán)房的價格,并沒有出現(xiàn)特別領(lǐng)跑市場的表現(xiàn)。

  張文德:小產(chǎn)權(quán)房備受青睞的主要原因有:榜首,平民百姓的收入增長趕不上房價的快速增長幅度;,大家對于房價增長的預(yù)期,大部分人還是看漲,或者害怕一漲再漲。所以,即使沒有足夠的錢來購商品房,也要及早冒一定風(fēng)險從其他渠道購購房子,如:小產(chǎn)權(quán)房。

  “383方案”中提及的內(nèi)容,更多地是解決歷史問題,也即是小產(chǎn)權(quán)房的存量問題,而不是鼓勵建設(shè)與銷售小產(chǎn)權(quán)房。房屋銷售需要合法的程序保障。所以,房屋銷售中介機(jī)構(gòu),以此政策為噱頭,進(jìn)行房屋的營銷推廣,對于購購者來講,具有很大的風(fēng)險。

  購購風(fēng)險主要體現(xiàn)在幾個方面:房產(chǎn)管理部門基本不予小產(chǎn)權(quán)房登記,即不能合法化;對于小產(chǎn)權(quán)房,購購時,不能貸款,在購購后再次轉(zhuǎn)讓、戶口遷移、孩子上學(xué)等多方面都不能辦理相關(guān)手續(xù)。

  鄭宇潔:小產(chǎn)權(quán)房受到青睞的原因,較直接的有兩個,一是價格低,可以滿足一些經(jīng)濟(jì)能力上有困難的購家,因為他們的支付能力決定了他們的選擇。二是之前的“383方案”中提到,小產(chǎn)權(quán)土地有可能轉(zhuǎn)正,這樣一來,讓消費(fèi)者們看到了較為樂觀的前景。

  但是,如今小產(chǎn)權(quán)房存在的問題,不是能不能購。而是它歷史下來的產(chǎn)權(quán)問題橫在其中。購了小產(chǎn)權(quán)房后,必須承受相應(yīng)的風(fēng)險:小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正,什么時候轉(zhuǎn)正?轉(zhuǎn)正之后繳納的土地轉(zhuǎn)讓金是怎么計算的?

  所以購購小產(chǎn)權(quán)房或許能夠獲得短期的利益,但是長期來看,存在的風(fēng)險值得警惕。

  王丹青:小產(chǎn)權(quán)房所在的土地價格較為低廉。這是很多消費(fèi)者對其感興趣的原因之一。其二,十八屆三中全會上,涉及到了土地產(chǎn)權(quán)出讓的問題,讓很多人看到了小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)整空間和上升預(yù)期。

  然而,不可否認(rèn)的是,小產(chǎn)權(quán)房被用來購賣是違規(guī)的。它的存在處在國家政策的邊緣,目前看來很難得到徹底解決。與此同時,還涉及到土地出讓金的制定問題。這對于國家相關(guān)部門來說,也將是一個很大的難題。

  話題二

  方案“難產(chǎn)”為哪般

  從2007年原建設(shè)部發(fā)布預(yù)警,提示城市居民不要購購在集體土地上建設(shè)的房屋后,小產(chǎn)權(quán)房的問題開始為社會所關(guān)注。雖然被認(rèn)定違規(guī),但整體解決方案始終難出,至今已經(jīng)過去6年。那么,為何解決小產(chǎn)權(quán)房的方案始終難以出臺?背后存在哪些利益問題?

  薛建雄:農(nóng)村土地集體所有制和城市建設(shè)用地國有制,是保障國家穩(wěn)定的基本國策。在國家以“失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療”為主的社會基本保障網(wǎng)沒有完全建立成熟之后,是不可能改變土地基本制度的。

  在土改方面較有可能的是,建立社保與土地掛鉤制度(給農(nóng)民城鎮(zhèn)社保后,將農(nóng)地轉(zhuǎn)城市建設(shè)用地)、集體土地與國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度(因建設(shè)需要占用農(nóng)地,在其他地方用同面積城市建設(shè)地?fù)Q)、集體土地異地流轉(zhuǎn)制度(現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大規(guī)模開發(fā)中,有些農(nóng)民不愿離開土地,拿更方便有利區(qū)域的土地跟農(nóng)地?fù)Q)。用這三個制度來解決目前土地市場遇到的矛盾和困難,提升土地使用效率。

  張文德:解決小產(chǎn)權(quán)房的方案始終難以出臺的原因及困境主要在于:一方面,對于已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房,數(shù)量不在少數(shù),雖然是違法建筑,但進(jìn)行大規(guī)模強(qiáng)制拆除造成的社會影響太大;如果補(bǔ)繳土地出讓金讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,那么,補(bǔ)繳的金額標(biāo)準(zhǔn)如何確定是個難題,補(bǔ)繳金額過低,助漲不正之風(fēng),若要求補(bǔ)繳過高,購購者不購賬。

  鄭宇潔:我國小產(chǎn)權(quán)房涉及的數(shù)目太多、范圍太廣,所以短期內(nèi),國家無法對小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行切實有效的解決。與此同時,小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”必然會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生一定的影響,大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房開閘,甚至?xí)?dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r的下跌。這樣的情況,是很多對土地財政過于依賴的地方政府不愿意看到的。

  而且小產(chǎn)權(quán)房本身就不具有合法的產(chǎn)權(quán),在現(xiàn)有的國家土地制度的規(guī)定中,它要被“轉(zhuǎn)正”還需要經(jīng)歷漫長的過程。這其中涉及到當(dāng)?shù)卣睦鎲栴},國家土地制度改革的問題,還有土地轉(zhuǎn)讓金的問題。

  王丹青:頭先,小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”必然會影響國家土地政策的執(zhí)行。曾經(jīng)的土地管理制度中,小產(chǎn)權(quán)房是不合乎規(guī)范的。其次,它對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響,如果小產(chǎn)權(quán)房被大規(guī)模入市,那么那些農(nóng)村土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場,大大提高了國家土地的供給量,這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極為有力的沖擊。

  話題三

  該何去何從

  數(shù)據(jù)顯示,全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)2.83億平方米,到目前,全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算,相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房,以每戶人家住三口人計算,相當(dāng)于住了2.1億人。對于如何處理小產(chǎn)權(quán)房的問題仍爭論不休。究竟該如何根治小產(chǎn)權(quán)房?

  薛建雄:小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該在社保與土地掛鉤制度、集體土地與國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度完善后解決,具體來說,其一是給失地農(nóng)民(小產(chǎn)權(quán)房占用的土地)社保和就業(yè),然后將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán);其二是拿同等面積的城市建設(shè)用地來換,比如一些工業(yè)用地多出來,轉(zhuǎn)成農(nóng)民耕地,然后把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房。

  但是這兩個方法,對政府來說成本都非常大。這就意味著需要向小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主征收較高的土地出讓金,而小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主也并不一定會同意。所以小產(chǎn)權(quán)房的處理肯定會是一個長期緩慢的過程,不可能在短時間內(nèi)解決。

  鄭宇潔:個人認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”充滿爭議,目前不可行。頭先,從我國土地制度的內(nèi)容來看,小產(chǎn)權(quán)房屬于集體土地,它若轉(zhuǎn)正,則是“名不正言不順”,不符合規(guī)范。另外,存在一個非常重要的問題,就是若是“轉(zhuǎn)正”,那么消費(fèi)者該如何繳納土地轉(zhuǎn)讓金?這個價格該怎么定?誰來定?這樣一來,便又回到之前說的小產(chǎn)權(quán)房會遭遇的幾個障礙的問題上,成為市場和消費(fèi)者,開發(fā)商和消費(fèi)者,地方政府和消費(fèi)者之間的博弈。

  王丹青:顯然,讓國家立刻對小產(chǎn)權(quán)房問題徹底解決,不太現(xiàn)實。它是國家特定環(huán)境中的歷史產(chǎn)物。在過去的政策下,它是違法的。在新的政策下,它又有望獲得“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會。其中涉及到的就是過去和現(xiàn)在制度上的沖突。

  然而在新的環(huán)境下,改革是必須的,可是面對中國現(xiàn)在的大環(huán)境,個人覺得小產(chǎn)權(quán)房問題或許會被擱置。因為目前的情況,“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房的條件并不成熟。后期條件成熟的時候,或許國家能夠探索出徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題的好辦法。

  話題四

  補(bǔ)繳轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)咋定

  目前,很多人認(rèn)為如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市,會攪動小產(chǎn)權(quán)房市場,推動小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。“383方案”提出的“補(bǔ)繳土地出讓金”的方式備受業(yè)界關(guān)注。事實上,據(jù)報道,2009年,南京八卦洲的八卦花園和長江花園與南京國土局簽訂土地出讓合同,分別繳納每平方米480元和每平方米492元后就于2010年“轉(zhuǎn)正”。這也是南京較早為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的案例。那么,在您看來,補(bǔ)繳土地出讓金“轉(zhuǎn)正”的方式是否普遍可行?如果可行,又該如何補(bǔ)繳?標(biāo)準(zhǔn)如何定制、按以前的價格還是目前市價?

  張文德:補(bǔ)繳土地出讓金的額度,可以適度低于周邊區(qū)域市場價格,使得購購者愿意出錢轉(zhuǎn)正;另一方面,為了避免其短期盈利或者對于近期的房地產(chǎn)市場造成不良影響,可以規(guī)定其轉(zhuǎn)正后,再次確定入市交易時間,比如,必須滿十年。這樣,既不影響購購者日常生活,也可避免小產(chǎn)權(quán)房對樓市的過度沖擊。房地產(chǎn)價格漲幅過快的主要原因還是供需問題,根源還是在于土地資源的市場化進(jìn)程。

  薛建雄:業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為,如果繳納費(fèi)用不高,可能會導(dǎo)致執(zhí)行層面更多的集體土地去新建小產(chǎn)權(quán)房,那么新建小產(chǎn)權(quán)房的合法化便沒有盡頭。對此,我倒并不是太擔(dān)憂,實際上像上海拿農(nóng)民地的成本是非常高的,利益空間不大,所以新建也只可能是局部的。

  鄭宇潔:小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問題不能一刀切,要經(jīng)過長期的磨合研究。然而,若是小產(chǎn)權(quán)房得以“轉(zhuǎn)正”,那么繳納的轉(zhuǎn)讓金就成為了重要的一環(huán)。個人認(rèn)為,從地方政府和開發(fā)商的角度看,土地轉(zhuǎn)讓金一般會按照市價進(jìn)行計算。這樣一來,對于消費(fèi)者來說,也會是非常巨額的一筆開銷。我們知道,小產(chǎn)權(quán)房受到青睞是因為其價格相比商品房來說,較為低廉,但是補(bǔ)上按照市價計算的土地轉(zhuǎn)讓金后,和商品房之間的差價不會太多。對于消費(fèi)者來說,這是非常不利

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