在嚴厲的樓市調控政策下，住宅投資受到了比較大的打壓，畢竟住宅更多的性質應該是生活消費品而不是投資品，泡沫過大會嚴重影響社會經濟的發展，住宅投資的風險增大，炒作資金大量流出。資本有著逐利的天性，完全不會呆在銀行或者保險柜里睡覺，這些被新政逼出來的資金大量涌向商業地產，商鋪投資逐步呈現熱潮。

　　商鋪投資跟住宅投資不一樣，住宅投資在中國主要是看升值空間，租金收益很小，而且住宅投資不少還有自住的潛在需求。商鋪則必須同時注重租金回報和升值空間，只有這兩個方面綜合考慮，掌握一些基本的商鋪投資訣竅，才能夠真正做好。

　　訣竅一：把握宏觀經濟走勢，判斷當地經濟環境。商鋪的租金效益跟宏觀經濟發展密切相關，當經濟發展迅速，商業繁榮的時候，商鋪不僅容易租出去，還能收取比較高的租金收益。

　　訣竅二：根據經濟發展階段，選擇合適的購鋪時機。 并不是所有的商鋪都是一樣的，其商業價值和收益與成熟程度密切相關，這就要求商鋪投資者必須把握商鋪區域經濟的發展階段，選擇一個合理的購置時機。

　　訣竅三：了解城市規劃，搶占先機。 一個城市的商業與城市規劃密切相關，尤其在中國，商鋪投資不僅要看城市現有的商業布局，更要看未來的遠景規劃，那才是決定商鋪未來價值的遠景藍圖。

　　門面要大，“進深”要小

　　深信“一鋪旺三代”理論、只購商鋪不購住宅，全部用貸款，較艱難時要靠賣車才能還貸……鄒女士（化名）是比較早進入商鋪投資領域的普通市民，經過七八年的摸爬滾打，她已積累了一系列自己的投資心得。除了規劃、配套、商業氛圍等傳統因素以外，小到“門面進深”、“樓上樓下”這些看似微小的細節，往往都是投資商鋪成敗的關鍵。

　　點“經”之筆如何淘社區商鋪？

　　著眼長遠持續經營

　　購房者在購購社區商鋪時，不應按照住宅的思路，只看眼前銷售價格或者短期內漲了多少，而應該看商業經營的可持續性和長遠發展。為此，漢宇地產市場研究部經理付偉認為有如下幾點值得考慮：

　　■購地段。好的地段不一定要類似南京路、淮海路這樣的，因為價格達到了極限，一般來說，即將成型而尚未成型的商圈更具。

　　■購氛圍。要綜合了解項目周邊的規劃狀況，居住氛圍、人群、人流情況，周邊居住氛圍較為成熟社區商業是一個比較好的投資方向。

　　■購規劃。準確的業態定位對社區商業以后的經營發展起很大的作用，不同的行業業態對商鋪租金的承付能力也不一樣。

　　■購經營。再好的地段、再好的氛圍及規劃如果沒有良好的經營較后也只能走向蕭條，因此在購購商鋪時也應該了解其經營團隊是否專業。

　　商鋪購購問題須知

　　一、商鋪購購前應向房屋所在區的房產交易查詢所購房屋的權屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等。因為，根據《擔保法》的規定，擔保債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以就拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。若購購了被設定抵押權的房產，購房者的權益就得不到保障；而《城市房地產管理法》規定，受司法限制的房地產不得轉讓。

　　二、在簽合同時，購房者應向房產商確認所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明，防止開發商“偷梁換柱”，以住宅房冒充商用房，必要時可去房屋所在區的房地產交易查詢房屋用途。

　　三、購房者進行商鋪購購時，相當一部分人看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房，而且房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾得到兌現的可能性有多大。

　　四、商用房有內、外銷區別。購房者在商鋪購購之前，應先問清房屋具體是內銷，還是外銷，以免簽了合同卻辦不出房產證。

　　調查分析必不可少，五個方面需重視

　　1、有廣場就有人氣

　　什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。而在社區里，社區的小型廣場不僅是居民活動的地方，也必將是商業活動區。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區域形成特殊商圈，商鋪將產生特殊的價值。如北京的國際展覽、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業收入是平時的幾倍。

　　2、主力店效應

　　“有主力店的地方，就有無窮的商業機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物將帶動周邊的商業物業全面升值。較典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區域的商業是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業，商鋪的價值凸現。如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。

　　3、品牌店效應

　　目前，在商鋪租賃和購購市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。

　　4、立地條件

　　商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業績失之千里。

　　一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的要素，它直接影響消費行為。像井大街是全國的商業干道；朝外大街兼具有商業干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業干道是較好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道。

　　人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。

　　5、商鋪的通用性

　　一些投資人因為沒有豐富的經驗，在購商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值較終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在購鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經營餐飲，也要做到有備無患。

　　如何貸款購商鋪

　　對于有一定資金實力的市民來說，如何讓錢再生錢叫人頗費腦筋。不少市民將目光對準了市面行的商鋪投資，在購購了商鋪之后可以用來出租，也可以轉手賣出去，當然還可以自家經營。對很多打算投資商鋪的中小投資者來說，購購商鋪可并不像購菜一樣來得容易，因此向銀行貸款購購商鋪便成了不少精明的投資者的選擇。

　　這種被稱為個人商鋪貸款的貸款與個人住房貸款正好相對，然而與個人住房貸款業務相比，銀行方面在對外介紹時相對低調，這一業務開展得也并不像住房業務那么紅火，銀行方面設置了更為嚴格的貸款條件。據介紹，目前各家商業銀行提供的個人商鋪按揭貸款較多可以貸六成，也就是頭付款不能低于總房款的４０％，貸款期限較長不能超過１０年，在貸款利率方面，商業用房的貸款利率按央行制定的基準利率執行，不能下浮，這也較個人住房貸款利率為高。

　　借款人在貸款時需要向銀行提交必要的身份證明、收入證明、購房證明等資料，還需要向銀行提供所購商業用房總房款４０％以上的頭付款，提供貸款行認可的有效擔保等內容，另外，一些銀行要求所購商鋪必須為現房，另外一些銀行則沒有這方面的要求，還有一些銀行不光對個人購購商鋪，在個人租賃商鋪時也可以提供相應的貸款。在貸款程序和還款方式方面，商鋪貸款與住房貸款差不多。這些具體條件借款人應仔細考察，選擇適合自己的銀行。

　　當然，有了個人商鋪貸款也不是一切都高枕無憂了，個人在申請這種貸款時，應該像銀行一樣對其中的風險有預先的估計和準備。購購商鋪屬于一項相對高投入、高產出的投資行為，相伴而行的便是高風險。商鋪投資的成敗與其所處地段、

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