11月4日，北京國土資源局現場再次陷入混戰，單日下午出讓8宗地塊，總成交額達到87.69億，合計出讓面積高達118.3萬平方米。值得注意的是，8宗地塊均需配建不同類型、不同面積的保障房項目，且比例不低。

頗有意思，“京七條”出臺不到半月，差別供應保障房對樓市調控效果還遠未實現，土地市場的反應便立馬體現出來。高策地產董事長陶紅兵認為，保障房必然會擠壓普通商品房的土地供應，而他此前所預計的“四環房價將到10萬”已經頗為保守，他再次預測：此輪拍地后，五環房價將近八萬。

8宗地保障房配建面積比例高

此次所拍地塊的共同特點是配建保障房占了很大一部分面積，現場也以競拍自住型商品房、公租房面積為看點。盡管配建保障房條件近乎苛刻，仍吸引16家房企到場激戰，并無斬獲的萬科更由北京公司總經理毛大慶親自坐陣，8宗土地的吸引力可見一斑。

備受關注的朝陽區東壩南區1105-660、661、665、666號地地塊較終以21億元被保利頭開聯合體競得，據記者計算，如果刨除自住型商品房部分面積，則樓面地價約3.7萬元/平方米。

亦莊經濟技術開發區河西區X13R2地塊以12.2億總價被頭開住總聯合體攬入，代價為配建80400平米公共租賃房，剔除公租房后，樓面價達36000元/平。因較接近城區而被看好的海淀區東升鄉地塊較后被廣州富泓商務奪得，總價5.4億并配套建設17000平米公共租賃住房。另外5塊地塊分別被旭興隆置業、中鐵建、頭開住總聯合體、北京城建、中鐵嘉業奪得。

備受關注的是，8宗土地中7宗需配建逾半面積的保障房，其中以旭興隆置業奪得的平谷區大興莊鎮地塊配建比例較高：8.04萬平方米公租房面積達總建筑面積89%，東壩地塊、海淀東升鄉保障房配建比例都在60%以上。僅有北京城建所得昌平區北七家鎮地塊僅需配建22%自住型商品房面積。

據統計，8宗地塊將共配建超過29萬平自住型商品房、45000平米限價商品房以及9.7萬平米的公租房。從4日出讓的地塊來看，“京七條”所要求的兩年7萬套自住型商品房目標不難完成。

據北京市國土局官方微博公布，近期還將在朝陽、大興、通州、門頭溝等區縣推出3到4宗集中建設的自住型商品房地塊，可建設自住型商品房約68萬平方米。

擠壓商品房空間，五環房價將至六萬

此次令業內驚呼“瘋狂”的不是如農展館一般的高樓面價，而是每個地塊配建的保障房面積過高。剔除保障房后，亦莊河西區與通州東壩的樓面價輕松破三萬——這亦是不容小覷的高地價。

不難看出，剔除保障房面積后的高地價，將全由同一地塊上所建的普通商品房承擔。陶紅兵認為，要保證保障房的土地供應，這必然擠壓普通商品房的供地空間，“土地供應再次減少，房價再次上漲便是必然。”

這不免讓陶紅兵感嘆“真心認為我預測時留的保險余地大了些”，他曾因預測四環內房價將漲到10萬而被“口誅筆伐”，而陶紅兵此次預測更大膽：東壩南區地塊入市價格將在8萬元/平米左右。業內預測五環整體房價將達到6萬/平米。

任志強也在微博發聲：“（土地競拍）結果是保障與限價型住房用地超指標，嚴重擠壓商品房用地，進一步提高房價。”，并再次發問：“為啥不限地價競房價呢？政府不肯少得，卻將責任推給市場的典型！”

據資料，截至目前北京市已成交的住宅用地中可提供自住型商品住房建筑規模約102萬平方米。另一方面，陶紅兵對于保障房的調控效果并不太樂觀，他認為保障房并不能完全解決夾心層與低收入者的住房問題。

而且改善性需求承擔再次被推高的房價，難道是保障房惹的禍？陶紅兵解釋，不能簡單將責任歸到保障房供地上，“保證一方供應，必然壓縮另一方”，受傷的仍是需要住房的普通人。他認為保障房亦不能完全滿足需求，還會產生分配、質量、管理等一系列問題，癥結仍在不可自由流轉的農村土地制度上。

陶紅兵預測，土地市場持續上漲的勢頭不會停止，普通商品房價格更是無法下降。

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