十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調控措施后，“漢七條”出爐，標志著二線城市樓市調控拉開“收緊”序幕。隨后，廈門、南昌、沈陽等地均發布相對應的調控措施，重申原有調控政策，強調落實“新五條細則”。至此，一線城市樓市調控政策全線收緊，部分房價上漲過快的二線城市也開始在年底出臺“階段性”收緊措施。

　　從較近出臺的“N條”新政內容來看：一是二套房貸頭付進一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不變。二是非本市戶籍人購房門檻提高，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限，大多數由1年提升至2年，個別城市提升為3年。三是加大中小套型土地供應與商品房供應。四是控制高端預售許可證及高端樓盤的成交。五是收緊單身限購措施或禁止未成年人購房，如鄭州、南昌等城市禁止未成年人購房，上海浦東則收緊了單身限購政策。

　　解讀一：三中全會召開前后樓市調控政策頻發的三點寓意

　　十八屆三中全會召開前后，北上廣深等一線城市官方紛紛表態加強房地產市場調控，隨后，武漢、廈門、南昌、沈陽等地均發布相對應的調控措施，重申原有調控政策，強調落實“新五條細則”。至此，一線城市樓市調控政策全線收緊，部分房價上漲過快的二線城市也開始在年底出臺階段性收緊措施。這一輪調控政策并沒有“國字頭”的政策的發布，而是改由地方政府主導，地方政府擁有更大的自主權。

　　從本輪地方政府調控的特征來看，地方政府的調控政策的仍然為階段性收緊，是繼今年3月份新國五條細則“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比較明顯。除了為了完成年底房價控制目標“二次救火”之外，寓意深遠。具體來講，同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

　　、十八屆三中全會召開前后，北上廣深等一線城市，西安、武漢、廈門、南昌、沈陽等二線城市發布調控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近幾個月來房價上漲勢頭明顯，調控政策目的在于短期內遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標。

　　、地方政府年底發布“N條”式調控“二次救火”政策多數屬于短期行為，不具備長期執行效力，如二套房貸頭付比例提高至7成、外地人購房門檻提高等，從這個角度來說，此項政策短期內的政治意義大于實際的市場意義。

　　第三、地方政府年底“二次救火”政策中多數是“新國五條細則”的延續，比如二套房貸頭付比例提高至7成等，從作用的角度來講，應該和“新國五條細則”一致，為短期內遏制房價過快上漲的“救火”政策，是為十八屆三中全會之后房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊。

　　從樓市調控政策走向及趨勢來看，無論是從地方政府較近出臺的“N條”新政內容，還是當前政府表態來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，從調控手段的角度來說，從市場的角度來調控市場的特征比較突出，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施（上海延長非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至3年，武漢非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年等等，其實影響不大，見下文分析）。從這個角度來講，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　因此，限購等行政化調控手段并不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的。從未來趨勢來講，通過較近出臺的“N條”新政內容短期內過渡性政策，為房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊，為限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施營造市場機會。

　　解讀二：二套房貸頭付比例提高至七成對頭次改善影響較大

　　地方政府出臺的“N條”新政內容提出嚴格執行差別化的住房信貸政策，基本以提高套住房貸款的頭付款比例為特色。根據當前城市政策慣例，地方政府普遍將套住房貸款頭付比例提至70%或65%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，二套房頭付比例在現有6成的基礎上提高至6.5成（沈陽）、七成或七成以上，只不過是增加了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產的杠桿作用。二套房貸頭付比例執行不低于70%政策可能會對于部分人群尤其是頭次改善這類人群產生影響，導致這部分需求后置。而就沈陽的政策來講，二套房頭付比例在現有6成的基礎上提高至6.5成，影響相比其他城市則小得多，只不過是象征性提高購房門檻。

　　但是，二套房當中相當一部分購購者具有一定經濟實力，仍然是全款支付，二套房貸頭付比例執行不低于70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。

　　總體來講，地方政府出臺的“N條”新政內容中二套房貸頭付比例執行不低于70%政策，對于頭次改善這類人群影響較大，導致這部分需求后置，但是，這些需求始終會釋放，釋放的時間點至多是籌夠一成頭付金額的時間。

　　至于利率，在頭付比例提高的前提下，其實，對于購房者或投資客的整體購房成本反而是降低的，原因很簡單，頭付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購房者或投資客可以跨過頭付這道坎，那么，利率的提高對于購房成本的增加幾乎不會影響月度還款的難度。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，十八屆三中全會之后，武漢、廈門、南昌等地方政府出臺的“N條”新政內容，標志著二線城市樓市調控拉開“收緊”序幕。至于其他城市是否會跟進效仿，取決于這些城市房價是否上漲過快，短期內有沒有報復性反彈的壓力。當前房價上漲過快的城市，比如部分房價上漲過快的二線城市，如南京、福州、鄭州、長沙、重慶、成都等，有可能因為房價控制目標完成難度增加，短期內可能采取類似于二套頭付比例提高至7成、延緩高端樓盤預售許可證發放等做法，短期內控制均價漲幅范圍，以達到短期內市場降溫的目的。但是，這仍然是治標不治本的做法，短期內來講，較根本的做法還是堅持“去投資化”政策的同時，增加市場供應，調節供需結構，緩解緊張的供求關系。

　　解讀三：非本地戶籍購房門檻提高主要看執行，中長期基本會被“潛規則”破解

　　從近期各地限購政策的執行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調控措施基本上已經表現出限購政策逐步退出的特征，十八屆三中全會之前，二三線城市的限購基本被“潛規則”破解，呈現出“外緊內松”的政策面執行特征。

　　從執行層面來看，當前多數城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規則”破解。正是由于這樣的原因，武漢、南昌、廈門、沈陽等二線城市暫定對非本市戶籍居民家庭申請購房的，由必須在本市納稅或者繳納社會保險時間一年調整為二年，并 購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；此前，上海城市調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上；廣州隨后也出臺措施，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對比之前各地政策，我們發現，各地出臺的“限購”政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納滿12個月（當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數為2年較為嚴格）為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調控政策，購房者不使用補繳手段購房，那么，對于大多數城市而言，自“限購”政策出臺當月起，至多一年之后這項規定也會自動失效。

　　因此，對于一線城市、武漢、南昌、廈門等二線城市已執行3年左右的樓市“限購”政策的城市來講，此項政策對于2011年（含）之前來本地的非本地戶籍人士基本不受影響，對于2012來本地的至多影響一年，2013年來的會影響2年。從政策影響的梯度性特征來講，地方政府出臺的“N條”新政內容政策只是對于短期來到本地的非本地戶籍人士影響較大。從地方政府出臺的“N條”新政內容的影響力度及趨勢來看，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納逐漸符合新的“限購”條件而自動失效。其實，當前多數城市“限購”或被這個“潛規則”破解，限購政策的執行明顯會呈現出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，一個行政區域內全部施行或從緊限購政策，從近3年限購執行歷程來看，當一個行政區被納入限購范圍之前，都會引來新一輪的市場需求爆發和炒作過程，以規避限購以后對于購房行為的影響。一旦限購擴圍，其實，也回避不了限購已執行3年左右，大多數人都都已基本具備購房資格這個現狀，出了限購政策，反而還會使這些需求集中入市。

　　此前，從執行面來看，在一部分二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態，甚至有的二三線城市中介 社保證明、納稅證明“一條龍”服務已成為現實。

　　據《華夏時報》記者日前調查發現，環頭都經濟圈的一些房地產開發商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規避嚴格的限購限貸政

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