交易清淡、房價止漲甚至下跌，引發人們種種擔憂，樓市會“撞冰山”嗎？

　　-業內專家認為，樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀調控一直所引導追求的。堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，住房金融就不會引發系統性風險

　　如何看待增速放緩？

　　百城房價連漲23個月后頭次下跌，但告別高增速不意味著市場終結

　　“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中國董事長潘石屹的“高調看空”，讓樓市走向再次成為焦點。

　　交易清淡、供需緊張緩解是今年樓市降溫較直接的表現。端午節期間，北京住宅交易量創下7年來的同期新低。國家統計局數據也顯示，今年前4月，我國商品房銷售面積同比下降6.9%。“同一片區，去年夏天中介還說沒房源，結果這倆月居然帶我們看了50多套房。”上月在北京西南二環購下一套二手房的蔡女士很感慨。

　　部分城市房價止漲甚至下跌，被認為是樓市分化、降溫的標志。國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加，且頭次出現區域性價格回調。中國指數研究院的數據也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月后頭次下跌。

　　外資機構集體唱衰也為中國樓市增添了一抹悲觀。5月，穆迪宣布將中國房地產業預期從此前維持了18個月的“穩定”調整為“負面”。投行巴克萊預計中國內地房地產的衰退趨勢將延續至2015年。瑞銀則指出，房地產持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的下行風險，中國的房地產市場正面臨拐點。

　　“拐點”“惡化”“負面”……中國樓市果真進入下行通道了嗎？

　　增速下降并不等于負增長。在住房和城鄉建設部總經濟師馮俊看來，新開工面積、成交量出現同比負增長，是由于2013年同期的基數過大。如果與2008年至2012年同期指標相比，仍屬正常增長。“過去增速那么高，現在下降些也是市場正常調節。”

　　受不動產的特性影響，市場分化不僅是正常調節，也是發展主流。清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析，今年4月，部分城市房價出現環比下降的原因有三：其一，當地居民住房保有水平偏高，其二，產業結構調整過程中部分制造業人口隨企業遷出了該區域；其三，該區域存在住房供給過量或價格過高問題。房價下降屬于正常的市場調節。

　　房地產市場既然是市場，波動就是不可避免的規律。住建部政策研究主任秦虹認為，經過十幾年的高速增長，住房市場目前已邁入高基數低增長的發展階段，這是必然趨勢。“行業增速調整并不意味著市場的終結。上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤’，這樣的分析值得商榷。”

　　對于外資機構的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機構對中國市場的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界較高的頭付比例等，將國外市場特點套用到中國市場分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機構的數據也缺乏科學支撐。“比如有一份研究報告稱2013年中國城市竣工住房面積達25.96億平方米，比國家統計局數據高了一倍多。據此計算，對市場走勢的判斷就會有很大不同。”

　　會不會出現“次貸危機”“日式崩盤”？
　
　　不會出現斷崖式暴跌，需防范價格增長過快導致市場脫離實際使用需求

　　“房地產業是國民經濟的重要組成部分，房地產業的健康發展對宏觀經濟尤為重要。”秦虹介紹，我國房地產業產業鏈較長，上下游涉及幾十個產業，影響面較廣。

　　更重要的是，作為資金密集型行業，樓市平穩直接關系到金融安全。劉洪玉提供的數據顯示，2012年我國全部貸款余額、房地產貸款余額、房地產開發貸款余額和個人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認為，2013年房地產開發貸款占機構各項貸款余額的6.6%，個人購房貸款余額占14.1%，一旦市場出現較大波動將對金融安全產生不利影響。

　　此次樓市調整是近十幾年來頭次非行政干預因素導致的市場波動，也引發輿論格外關注。

　　“過去十年中國房地產市場每3至4年也會出現周期性調整。但相比2008年、2011年政策性壓制導致的市場調整，本次樓市變化是歷史上頭次出現的非政策因素導致的市場降溫，可能會導致本輪調整周期較長深度較深。”中原地產頭席分析師張大偉說，本次出現調整的原因有三：一是資金價格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊，房地產不得不“讓利跑量”；二是全國總體樓市供應告別完全短缺，三四線城市出現供應過剩；三是自住房增加供應、房貸緊縮及樓市負面新聞增多的情況下，購房者預期出現變化。

　　正是基于以上原因，當三四線城市陸續出現供應過量、價格停滯甚至下跌時，人們擔憂“斷供”蔓延引發美國式“次貸危機”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過去一年豪賭“地王”的大量房地產企業在目前的融資環境下會否遭遇資金鏈斷裂，從而引發多米諾效應，導致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場所擔心的。

　　“我們不可能出現美國式的次貸危機。在美國，金融機構在全部存量住房中擁有的權益超過50%，而我國住房金融發展水平遠遠比不上美國的水平。”劉洪玉說。

　　國家發改委經濟研究所副所長宋立分析，日本房價出現整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調整。”

　　劉洪玉也認為，日本地價泡沫的破滅，市場飽和、價格過高是內因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國還處于快速城鎮化發展過程中，住房市場有實際的使用需求支撐。“中國樓市不會出現所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價格增長過快導致的住房市場脫離實際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房價格的基本穩定。”

　　房地產金融風險究竟多大？

　　“影子銀行”規模未知是風險，住房金融不盲目擴大杠桿就不會引發系統性風險

　　盡管樓市并未進入趨勢性下降，但并非毫無風險。“中國房地產金融風險主要源于房地產開發貸款。”劉洪玉坦言。

　　去年下半年，信貸政策趨緊，多數房地產企業無法從銀行系統獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發債等“影子銀行”，來完成土地購置、開發建設與資產運營。今年5月，53家信托公司參與發行了306只固定收益類信托產品。

　　“影子銀行”無疑推高了房地產企業的融資成本，以其中較“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業融資成本在7%與17%之間。

　　“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產行業的投資能力，導致更激烈的土地出讓市場競爭和更高的地價，另一方面也提高了相關房地產企業的杠桿水平，降低了其抵御市場風險的能力。”劉洪玉說。

　　房地產業通過“影子銀行”融資的規模不詳，也是業界擔憂所在。今年以來，惠州光耀、寧波興潤、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的張，引發了眾多民間借貸糾紛。

　　“沒有機構可以統計出目前房地產行業通過影子銀行融資的具體規模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是的風險。”張大偉說。

　　不過，“影子銀行”的問題已引起相關部門的高度重視，目前與房地產相關的金融機構都在評估和防范風險。業內預計房地產信托等通道類業務今年規模將會大減。

　　秦虹也認為，盡管今年前4月個人按揭貸款偏緊，對企業回款影響很大，“但只要我們堅持不搞美國式的零頭付或低頭付，堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，我國的住房金融就不會引發系統性風險。”

　　樓市還有機遇嗎？

　　雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬

　　在業內專家看來，目前樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀調控一直所引導追求的。

　　“目前出現的調整，是我國住房市場迎來的一次難得的自我調整機會，大趨勢正朝著政府過去幾年來一直追求的樓市合理回歸的方向發展，是政府和包括絕大部分開發商在內的社會各界普遍期盼的，非常有利于住房市場的持續健康穩定發展。所以政府層面暫時還沒有‘救市’的需要。”劉洪玉說。

　　調整期的中國樓市仍充滿機會。在房地產領軍企業萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)總裁郁亮看來，中國房地產行業已經度過了它的黃金歲月，進入了白銀時代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬。”

　　秦虹分析，目前我國24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬人在城鎮生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲蓄人口的主體，他們是改善型需求的購房者。“中國的人口結構正處于兩者疊加的高位期，因此未來房地產的需求仍然很大。”

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