三亞，一直以來都是海南旅游地產(chǎn)的領頭羊，其房產(chǎn)均價甚至高于北上廣深。然而，今年以來，受房地產(chǎn)預期向下和經(jīng)濟大環(huán)境走弱的拖累，海南樓市成交量大幅下降，以價換量趨勢明顯，即使是三亞也未能幸免。三亞一公里車程內(nèi)的大三亞板塊，除了半山半島、雅居樂清水灣等少數(shù)幾個項目憑借以價換量和相對成熟的開發(fā)進程取得較好的成交業(yè)績以外，更多的樓盤仍舊處于發(fā)愁賣房的境況。對于即將再次進入旺季的三亞樓市，區(qū)域內(nèi)多個開發(fā)商仍舊持謹慎的樂觀態(tài)度。“進入旺季上島的游客增加勢必拉動成交量，但是，在經(jīng)濟大環(huán)境趨冷的情況下，即使房地產(chǎn)預期上揚，在海南以價換量應該仍將是大勢所趨。”海南某開發(fā)商說。

　　大三亞普遍以價換量

　　今年樓市普遍低迷，三亞也不例外，開發(fā)商以價換量的同時，業(yè)內(nèi)人士也在猜測，海南樓市旺季來臨之前，三亞將有可能如海口一樣放開限購。

　　對此，三亞某項目開發(fā)商表示，三亞的限購政策 于三亞市區(qū)，而從目前三亞以東一公里車程內(nèi)的大三亞板塊諸多灣區(qū)內(nèi)樓盤的銷售來看，即使三亞取消限購，利好也不一定有多么立竿見影。“根本原因還是購房人對未來的預期，這里的預期尤其指經(jīng)濟大環(huán)境的預期，而非單純的樓市價格走向。”該開發(fā)商強調(diào)。

　　或許這一開發(fā)商代表了多數(shù)大三亞板塊開發(fā)商并不樂觀的心態(tài)。大三亞板塊內(nèi)的樓盤，基本上從年初即開始了以價換量的銷售政策，試圖以大折扣吸引購房人早已成了普遍現(xiàn)象。

　　以魯能三亞灣為例，在售房源全款折扣可以下探至7.5折，而多年來占據(jù)海南銷售的雅居樂清水灣，也在3月份即默默開啟了8.2折賣房的模式，甚至在五一推出了一批“五折”房源。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，即使是大三亞板塊具備熱帶氣候這一獨特屬性，但也肯定跳不出今年全國樓市都處于觀望的態(tài)勢，再加上旅游地產(chǎn)還受到經(jīng)濟大環(huán)境的影響，因此，大三亞以價換量并不意外。不過應該強調(diào)的是，三亞樓市也多少存在著之前過度透支國際旅游島這一概念。

　　新利好落地 旺季檢驗是否能刺激樓市

　　與樓市低迷所不同的是，大三亞板塊在配套及旅游屬性上，又一利好落地。據(jù)了解，9月1日，位于海棠的亞洲單體的國際免稅店——三亞海棠灣免稅購物正式開業(yè)。

　　據(jù)媒體報道，該免稅店開業(yè)5天內(nèi)即實現(xiàn)了3700萬元的營業(yè)額。在業(yè)內(nèi)人士看來，從海南國際旅游島戰(zhàn)略確立以來，免稅店的規(guī)模及商品種類備受詬病，而海棠灣免稅店的開業(yè)，有望成為大三亞板塊開啟外向型旅游經(jīng)濟的起始點。

　　不過，或許是因為時日尚短，該免稅店的開業(yè)并沒能像以往一樣，一有利好便傳導至樓市。據(jù)三亞某房地產(chǎn)商介紹，就目前而言，尚未感受到免稅店開業(yè)給樓市注入活力。不過，雅居樂清水灣海南、云南區(qū)域營銷總監(jiān)吳耀華表示，在即將到來的海南樓市旺季，一方面是全國各地適當放開房地產(chǎn)調(diào)控政策所帶來的預期變化，另一方面是大三亞板塊內(nèi)開發(fā)商普遍采用的以價換量政策，都將刺激大三亞板塊樓市適當復蘇。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認為，所謂的復蘇，應該還是在成交量上，而價格方面，以價換量仍將是主旋律，只是幅度大小而已。

　　“大三亞樓市作為純粹的旅游地產(chǎn)，沒有剛需的屬性，相反卻受到經(jīng)濟大環(huán)境的影響較深。經(jīng)濟走勢趨緩，勢必削減大三亞購房群體的基數(shù)。在長時間的低迷下，開發(fā)商不論是迫于銷售任務壓力還是回款壓力，都不太可能輕易試探購房人的價格上限。”業(yè)內(nèi)人士說。

　　一線房企扎堆陵水 成為大三亞熱點板塊

　　作為海南樓市多年來的樓盤所在地，陵水一直都備受購房人關注，同時，也成了眾多一線房企扎堆的板塊。

　　據(jù)了解，近年來項目主要位于北緯18度以北的富力地產(chǎn)，也正式進駐陵水；而今年5月初，全國房企碧桂園也以2.88億元，拿下陵水珊瑚休閑度假區(qū)一幅12公頃的大地塊。至此，僅陵水清水灣一個灣區(qū)就形成了雅居樂、綠城、碧桂園三足鼎立的局面，足見一線房企對陵水板塊的關注度。事實上，在富力與碧桂園尚未進入陵水之前，這里就匯集了包括雅居樂、綠城、合景泰富等在內(nèi)的知名房企。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，三亞以東沿線，既屬于熱帶，又有開發(fā)可能的，基本上都集中在了陵水，因此，房企扎堆也并不意外。

　　事實上，從陵水在售與在建項目的規(guī)劃來看，陵水算得上是度假配套相對更完善的板塊。據(jù)了解，位于陵水的海南富力灣，不僅有旅游房產(chǎn)和酒店開發(fā)，還將同時建設一個大規(guī)模的水上游樂園，為國際旅游島再添一個外向型的度假配套。

　　在吳耀華看來，陵水板塊的配套逐步完善，甚至是多樣化發(fā)展，開發(fā)商的努力還只是其次。“就從免稅店說起，相關部門把免稅店設置在海棠灣，其實也是想在發(fā)展相對較好的東線海岸，尋找國際旅游島建設的突破口。這種政策、規(guī)劃上的傾斜，將是區(qū)域價值釋放的支撐。”他也坦言，未來的陵水，在交通配套上，尤其是公共交通配套上還需要加強。

　　房企扎堆，相應的競爭也較為激烈。在今年市場低迷的背景下，開發(fā)商可以說折扣力度都不小。雅居樂8.2折賣房；阿羅哈清水灣也不示弱，曾推出特價房，單套優(yōu)惠25萬至30萬元；剛剛啟動的海南富力灣，130萬至160萬元總價的公寓，折扣也在20%左右，其中370萬總價的別墅產(chǎn)品，較高可減免100萬/套。

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