央行和銀監會發布“松貸”通知松綁頭套房認定后,國慶黃金周的樓市到底如何?

　　記者了解到,這一政策“大紅包”陽光普照了不少開發商,不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光。

　　不過,在市場出現回暖跡象的同時,也有不少開發商正在懊惱前三季度拿地拿少了,錯過了購地的黃金時期。

　　“第四季度土地價格會不斷走高,留給中小開發商的機會越來越小,風險在不斷加劇。”昨天,多家大型房企對記者表達了這一觀點,認為第四季度拿地存在較大風險。

　　二線城市表現強勁

　　數據顯示,在今年國慶期間,一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右,深圳成交套數同比下滑18%。

　　不過,已松綁“限購”的城市就完全是另外一番景象。

　　以長三角重鎮南京為例,國慶黃金周前3天,南京商品住宅已累計認購1100余套,日均認購371套,同比增長36%,整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬余套回落到5.2萬余套。

　　就在“雙限”松綁前夕,南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據國家統計局數據,南京房價已經連續三個月呈下跌態勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點”下跌0.6%,7月房價環比下跌1.1%,8月跌幅進一步擴大至1.3%。

　　“太明顯了。”南京本地的一位業內人士對《財經日報》記者稱,他獲悉業界“捷報”頻傳,一個開發商朋友5天賣了3個億,另外一個也不甘示弱,賣了兩個多億。

　　數據顯示,國慶7天,南京樓市有4天認購量在400套以上,其中較后的10月7日,認購量則達到530套。

　　截至10月7日22:00,網上房地產數據顯示,南京國慶7天共認購商品住宅2859套,日均賣房408套,同比去年(認購1926套)上漲48.44%。

　　杭州也不甘示弱,單日成交近億元的樓盤還不少,這已經是多年難見的盛況。“忙得快要飛起來,國慶的天全公司就在開大會中度過的。”杭州本地的一位開發商對記者稱,整個國慶是地產人的工作日,尤其在“限貸”松綁消息出來之后,不少員工都更改了原本定好的出國游計劃。

　　據透明售房網數據,截至10月7日23:00,杭州全市共計成交124套。其中,主城區成交35套、預訂9套,余杭成交41套,蕭山成交34套,此外,五區縣成交14套。

　　今年以來,限購城市陸續松綁,目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守,其中一線城市的成交低迷暫無回暖跡象。

　　開發商頻繁玩漲價

　　“限貸”松綁提振了不少購房人的信心。事實上,二季度以來,銀行信貸政策依然沒有松動的跡象。中原地產數據顯示,在其監測的35個城市中,有25個城市出現停貸現象,占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發銀行、中信銀行等,國有銀行也大多處于半停貸狀態。

　　“限貸”松綁也提振了開發商的信心。10月1日當天,一份《綠城集團浙東區域公司文件》在微信中廣為流傳,其中的要點包括,要對現有在售的樓盤提價5%~10%。

　　記者多方求證了解到,這份文件確實出自綠城集團浙東公司,浙東公司目前涵蓋舟山(樓盤)、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。

　　不過,綠城集團其他區域公司負責人對記者稱,目前還沒有調價的打算,這只是單個區域公司的行為,其他區域公司并沒有大幅跟進的跡象。

　　此后,多家開發商漲價的“內部文件”都“不小心”在網傳開來,版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開發商。

　　“終于集滿了7家開發商的調價通知。”有第三方監控機構對記者稱,這些對外稱調價、實際上漲價的“內部文件”都有個特點,即從10月8日或者10月中旬開始漲價,也就是說,從目前的樓盤在售情況來看,真假難辨。

　　多家開發商的發言人都紛紛辟謠,表示沒有在官網上看到類似的“內部通知”,或者不清楚分公司的動向。還有不少發言人認為,這些文件在格式上存在一些問題。

　　不過,更多的業界人士認為,這些文件真假難辨。“給外界傳達一個信號,要漲價,所以在格式,或者實施日期上存有瑕疵,這樣‘退可守’,還可以出來辟謠澄清下。”南京的一位開發商稱,這是一種營銷手段,真假已經不重要,關鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號。

　　杭州的一家樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告:一直很貴,馬上更貴。該樓盤的營銷老總對記者表示,較近看房人氣很旺,大部分都是受政策的利好刺激。

　　后悔購地購少了

　　“其實,限貸松綁的消息一出,我的反應就是,后悔購地購少了。”全國銷售排名前三的一位開發商人士對記者稱,原本是一個“裸奔”的市場,只有深度營銷、看準市場的高手才能存活,這下“被救市”以后,許多中小開發商也紛紛緩過勁來,導致第四季度的土地價格會走高。

　　對于第四季度的走向如何,某房地產總裁對記者表示,從某權威房地產營銷全國代理銷售樓盤的認購數據來看,“十一”期間一周成交量環比上漲100%,接近2013年黃金周的水平。

　　來自上海某房地產研究院的一份數據則顯示,9月份,北京、上海、廣州、深圳、西安(樓盤)、天津(樓盤)等10個典型城市土地成交建筑面積為1001萬平方米,環比下降53.2%,同比下降69.3%。
　
　　事實上,自今年5月份以來,十城市的土地成交建筑面積同比均為負增長,而且降溫速度持續加快。從土地出讓金來看,9月份,上述10個城市土地出讓金收入358億元,環比下降32.7%,同比下降79.4%。

　　“原來想的是先活下來,然后再擴大市場占有率。”上述開發商人士對記者稱,他們在不斷調整市場戰略,但政策的調整讓他們有些措手不及。

　　這引發了不少重量級開發商的共鳴。“先守后攻,這些子彈都回倉了,不過沒有存貨,很難有大的騰挪空間。”另一家銷售排名前十的開發商人士稱,上半年他們一直偏保守,到現在拿地都沒有超過10幅,可見第四季度土地市場競爭會非常激烈。

　　丁祖昱認為,政策的調整給市場帶來的較核心的改變在于消費者信心的提振,之前的年初市場“一夜之間”的下滑,除了自身供需問題之外,也在于消費信心極度衰竭,使得正常需求的客戶也因為信心問題而延遲購房。而這一輪市場的回升,給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心,這部分積攢了大半年的需求,將成為四季度市場回升的主力軍。

　　市場反應確實明顯,以杭州市場為例,綠城的大本營杭州在黃金周貢獻了十個億的銷售業績,其中一個高端樓盤7天成交2.2億。“從較近豪宅成交的系列數據來看,高端的客戶信心在不斷提振。”杭州透明售房網研究院院長方張接稱,市場回暖的可能性很大。

　　就拿地而言,這對許多開發商來說未必是好事情。“我認為,較好的拿地時機出現在2012年春節過后,以及2014年的季度。”浙江本土的一位開發商對記者稱,在個時間節點,他們成功拿到了土地,可惜的是,在今年顆粒無收。

　　“市場一回暖的話,我們徹底沒勇氣去拿地了。”他有些無奈地說,機會乍現就不見了,拿地價推高的結果就是,這場游戲的籌碼又增加了。

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