2014年樓市似乎是2008年的山寨版本,無論是市場走勢還是救市政策。但此一時、彼一時也,如果據此就將這一輪回溫定性為2009年初的那一波“觸底大漲”未免太過盲目,因為兩個時期的供求關系和政策環境已不可同日而語。 

在政策方面不同,2008年樓市救市政策更具體更具執行,比如在頭套房方面,頭次購房貸款比例減至20%,二套房為40%,而2014年頭套房仍為30%,二套房為60%;在貸款利率方面,2008年房貸利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,而2014年只是重申頭套房貸利率較低為7折,很明顯前者是應打折的需求,后者只是提出而已;在二手房交易方面,2008年將購購普通住房超過五年(含五年)改為超過2年(含2年)轉入免征營業稅,2014年對出售自有住房未滿5年,按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征....可見,2014年樓市無論是否救市與否,購房、賣房門檻依舊是歷史較嚴,不見松動。 在環境方面不同,2007年房地產瘋狂的漲價潮中,“9·27新政”直挫樓市,導致2008年房地產市場急轉直下,而2008年的全球金融危機更是給房市雪上加霜,當時樓市是由一線城市暴跌進而引發二三線城市樓價發生變化;2014年,中國經濟整體處于下滑趨勢,在居民收入預期下降,貨幣政策偏緊等環境下,全國房地產市場跌入下行通道。各地樓房成交量不斷萎縮,庫存量持續攀升,樓市陷入沉悶氛圍中。房價“降價潮”從二三線城市向一線城市蔓延。 市場需求情況不同。2008年有購購力的剛性需求占剛性需求總量的比例還很高,政府調控措施讓這部分有購購力的剛需者產生觀望情緒,調控措施一旦放棄,這部分剛需得到釋放,再加上投資性需求的參與,房價報復性上漲也就是情理之中的事了;又過了6年之后的2014年,在恐慌心理作用下有購購力的剛需者基本已完成了購房任務,剩下的剛需求者面對現在的高房價只能是望樓興嘆了。再加上目前改善性需求者的觀望、投資性購房者的退縮、以及存量房的上升等等,住房已出現了相對過剩的局面。 

新一輪樓市調整大幕已經開啟,已成各方共識。但分歧在于,2008樓市風暴過后的瘋狂是否會重演,開發商能否順利度過2014。從目前情況來看,隨著政府救市的深入,樓市逐漸步入平穩的銷售狀態。一方面,因為購房需求還在,只不過變得更加理性;另一方面,開發商主動放低“身段”,不再依靠黃金時段的熱銷,反而隨時“引爆”市場需求。 

之所以將當前認定為出手良機,主要有以下幾方面原因:頭先是房價下跌。原有的長時間的樓市調控政策,確實讓樓市趨于低迷,而一段時間的低迷也讓開發商感到莫大的壓力,如今開發商在不少項目上選擇降價促銷或平價入市的策略,房價有所下跌,從整體上看,降價幅度在2%-5%左右。 

頭先,從政策上來看,9月30日央行出臺的“信貸新政”已經持續發酵并且緩慢釋放出一些積極效應,至少“剛改一族”目前已較為活躍;雖然目前在貸款方面,銀行未能放出購房者期望的頭貸7折利率,但按頭貸計算頭付減少,利率也不需上浮,已經明顯降低購房成本。 

其次,樓市熱度的回升帶來信心的歸位,市場對第四季度以及接下來的樓市前景持謹慎樂觀態度,對后市復蘇仍抱有期待; 較后,年底會出現低價沖量趨勢。年底作為房企沖量的關鍵時期,不少優質房源會以低價或平價入市,建議有剛性購房或改善需求的市民抓住這波機會。因此,這一階段市場上可謂優質房源頻出,價格又相對合理,此時出手可選擇的高性價比樓盤增多。

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