當(dāng)今年業(yè)界大談“轉(zhuǎn)型之年”、“從黃金時代過渡到白銀時代”之時,早在2009年就放棄住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)而發(fā)展度假產(chǎn)業(yè)的今典集團(tuán),其“度假王國”開始浮現(xiàn)。上周,今典集團(tuán)董事長張寶全“開講”轉(zhuǎn)型的苦與樂。

轉(zhuǎn)型是“砸舊建新”

紅樹林從2009年就確定了轉(zhuǎn)型的方向。現(xiàn)在來看,你怎么評價今典集團(tuán)的轉(zhuǎn)型?

張寶全:我們從2009年轉(zhuǎn)型做紅樹林。有媒體的朋友在2010年、2011年樓市較好時問過我,你后悔不后悔啊?隨著市場慢慢開始清晰了,更多的人覺得當(dāng)初還是轉(zhuǎn)對了。當(dāng)初我們做這個決定的時候,也是挺不容易的。開始做電影、藝術(shù)、紅樹林,大家覺得不務(wù)正業(yè),而今天我們所有的不務(wù)正業(yè),都成了主業(yè)。紅樹林,就是集大成者。因為度假生活方式就是靠時尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂、購物來營造的。

近兩年以住宅為主營業(yè)務(wù)的房企紛紛尋找轉(zhuǎn)型的方向,你怎么看?

張寶全:背景不同。紅樹林是在中國房地產(chǎn)發(fā)展的高潮期轉(zhuǎn)型,借了一部分傳統(tǒng)地產(chǎn)的優(yōu)勢,比如我還是賣了一部分房,解決了轉(zhuǎn)型的資金問題。而現(xiàn)在的房企是在低潮期轉(zhuǎn)型,每個企業(yè)遇到風(fēng)險不一樣。但轉(zhuǎn)型對于一個企業(yè)來說就是砸碎一個舊世界,建設(shè)一個新世界的過程,這可不是好玩的。機制你要改變,企業(yè)內(nèi)部的利潤、利益要重新分配,所以企業(yè)轉(zhuǎn)型時高管易流失。

我覺得等到低潮時才轉(zhuǎn)型,真的就是很危險,弄不好不轉(zhuǎn)要死,也可能轉(zhuǎn)不好死得更快。所以低潮期的轉(zhuǎn)型真的還是要慎重。

分紅考驗經(jīng)營模式

三亞灣紅樹林2012年一期開業(yè),去年頭次向業(yè)主分紅,每產(chǎn)權(quán)客房分紅1.08萬元,2014年分紅3.6萬元,2015年預(yù)分紅達(dá)到15萬元,為什么分紅會增長這么快?

張寶全:紅樹林是以經(jīng)營為主而非銷售型的模式,經(jīng)營資產(chǎn)價值體現(xiàn)的先進(jìn)指標(biāo)是盈利和分紅。前兩年分紅時三亞灣紅樹林只開了1/4,今年12月將全面開業(yè),這就與此前不是一個概念了。我們有5000間客房,71個自營餐廳、150個品牌店、電影工坊及能同時容納7000人開會、5000人宴會的會議會展等。我們預(yù)估2015年三亞灣紅樹林營收達(dá)17億元,運營成本約7億元,毛利有10億元,所以預(yù)分紅能到15萬元。

未來5年將建11個紅樹林

未來5年,今典將在青島、大理、麗江、都江堰等10個城市開11個紅樹林度假酒店,這種持有經(jīng)營性物業(yè)非?？简炂髽I(yè)資金流,是否有上市計劃?

張寶全:紅樹林在拿地上較便宜,再加上賣產(chǎn)權(quán)酒店客房、賣度假卡,能夠補充運營資金。我們的弱點在資本運營,有資本平臺會發(fā)展很快。紅樹林以運營為支撐的商業(yè)模式不能參照普通商務(wù)酒店來做,必須運營一年后拿到數(shù)據(jù)來做評估,所以較快明年下半年開始啟動上市計劃。

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