“土地風暴”一周年國信等近百家房企遭處置

   “亂哄哄你方唱罷我登場，反認他鄉(xiāng)是故鄉(xiāng)。”用《紅樓夢》甄士隱的好了歌來形容閑置土地處置行動之前海南土地市場是再貼切不過的了。盡管一直以來，海南土地圈地已經(jīng)成為一個敏感事件。但在2014年的閑置土地整治風暴行動中，海南啟動頭個約談和掛牌督辦機制，頭次將閑置土地處置擺上臺面。對全省共計13.06萬畝“供而未用”閑置土地開展大規(guī)模肅清行動，牽涉房企近百家。

    據(jù)調(diào)查，海南“批而未用”土地總量為28.68萬畝，其中“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。在海南涉嫌圈地的近百家房企中，不乏保利、頭創(chuàng)、北京百創(chuàng)投資等大房企。這些大房企習慣使用注冊子公司或股份公司方式參與拿地競拍。一些房企甚至注冊子公司多達近10家。其中，海南金手指閑置土地達978820.2平方米為此次清查的單宗閑置土地。

    海南省國土資源廳有關(guān)負責人表示，海南閑置土地存在閑置土地多，行業(yè)分布廣;閑置時間長，新增數(shù)量大;閑置成因多，因此處理難度大。企業(yè)原因造成的土地閑置在不少數(shù)，但政府原因造成的土地閑置也非常之多。

    在這次行動中，海南采取收繳土地閑置費、限期開發(fā)、等價置換、協(xié)議收回、無償收回共五種方式進行閑置土地處置。

    截止年初，海南處置閑置土地1105宗、13.24萬畝，面積處置率95%，宗數(shù)處置率為96%，追繳拖欠土地出讓金入庫59.76億元。時隔整治結(jié)束一周年，那些被處置要求開工的企業(yè)是否如期開工?要回收的土地又是否如期收回?新浪記者先后走訪了海南省國土資源廳、被處置的各大企業(yè)，就被閑置土地處置企業(yè)開工及回收情況進行了追蹤回訪。

    一周年追蹤

    12家大房企約談追蹤或延期開發(fā)或無償收回

    在整治攻堅克難時期，海南省國土資源廳約談了12家“囤地”大戶。國信、華潤、中信、中遠等房企大腕兒均在約談之列。據(jù)了解，12家企業(yè)在海南共有44742畝閑置土地，占全省閑置土地總面積的32%。

    其中，海南中和(集團)有限公司有3267畝閑置土地，國信龍沐灣閑置土地3040畝，該兩家企業(yè)所擁有的閑置土地面積是樂東縣閑置土地總面積的66%。國企中遠集團有5271畝閑置土地，占瓊海市全部閑置土地面積的74.2%。

    從被約談房企名單中可知，它們都是資金實力雄厚的知名企業(yè)。被約談的原因簡單明了，有企業(yè)囤地面積太大，如駿豪集團海口囤地1.6萬余畝;有企業(yè)囤地時間太長，甚至達22年之久，問題卻長期得不到解決;有企業(yè)不積極配合政府完成土地處置工作。據(jù)悉，上述企業(yè)在約談時尚有12939畝閑置土地未完成處置。

    大上馬海南房企集中開工

    經(jīng)過多次走訪，記者了解到，今年以來，海南項目規(guī)劃報建及投資大幅增長。其中，海口自啟動閑置處置工作以來，出現(xiàn)項目規(guī)劃報建及投資大幅增長情況。陵水、文昌、保亭等市縣也已有多家未按期動工建設的用地企業(yè)開始大舉動工開發(fā)建設。

    在臨高縣臨城鎮(zhèn)二環(huán)東路一宗土地上，海南盈海建業(yè)投資有限公司閑置了1年多的4.74公頃土地終于被喚醒，項目施工已經(jīng)進入尾聲。據(jù)介紹該宗土地因企業(yè)自身原因一直沒有開發(fā)建設，土地閑置滿1年未滿2年，臨高縣按《海南省閑置土地認定和處置規(guī)定》，采取征繳閑置費方式處置，重新約定了動工開發(fā)竣工期限和違約責任。截止目前，該宗地已完成投資額約9800萬元，正在建設商業(yè)樓房和高層住宅。

   “全省推動一批閑置土地動工開發(fā)，也帶動了一大批項目投資建設。”省國土廳相關(guān)負責人透露，據(jù)不完全統(tǒng)計，自開展處置工作以來，全省已動工開發(fā)建設的閑置土地219宗、2.12萬畝，項目建設實際投資額約189億元。

   部分企業(yè)土地無償收回

    部分企業(yè)土地閑置超20年被無償收回帶動一批項目投資建設。其中，蘇州經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展總公司1992年取得位于東方與樂東縣交界處至嶺頭村沿海一宗面積995畝土地使用權(quán)后，土地至今閑置了21年之久。土地用途為旅游用地，卻一直未進行開發(fā)建設。作為被約談的市縣之一，樂東黎族自治縣政府在這次的閑置土地清理處置工作過程中，經(jīng)調(diào)查認定是土地使用權(quán)人自身原因造成該宗土地閑置。目前已無償收回了這宗閑置土地使用權(quán)。

    此外，海南東山彩色沖印有限公司早在1993年8月13日取得位于萬寧市東和農(nóng)場太陽河旅游區(qū)一宗土地使用權(quán)，面積27畝，土地用途也是旅游用地，土地閑置時間長達20年之久未開發(fā)建設。萬寧市政府在這次的閑置土地清理處置工作過程中，經(jīng)調(diào)查認定是土地使用權(quán)人自身原因造成該宗土地閑置，無償收回上述閑置土地使用權(quán)。

    除了無償收回土地，有償收回、延長開發(fā)期限、征繳閑置費也成為本輪海南省閑置土地處置中比較普遍的方式之一。

    根據(jù)省國土廳提供的材料顯示，海口市城市建設投資有限公司于2005年8月至2010年2月期間在海口市秀英區(qū)石山鎮(zhèn)建新管區(qū)共取得10宗土地，面積2043畝，由于該區(qū)域的城鄉(xiāng)規(guī)劃用途為非建設用地，造成該公司至今無法開發(fā)建設。經(jīng)報海口市政府批準，今年7月，海口市國土資源局與海口市城市建設投資有限公司簽訂《土地有償收回協(xié)議》，按2.8億元有償收回該公司2043畝土地。

    大部分房企土地延期開工

    據(jù)了解，海南明遠置業(yè)有限公司在萬寧市神州半島北岸大環(huán)嶺一共圈了8塊土地，其中的地塊260多畝，共1100余畝土地。8塊土地均屬于住宅用地，因為政府原因，每塊土地都已經(jīng)閑置2年以上。新浪樂居記者從海南閑置土地處置辦公室了解到，政府已對明遠置地的1000多畝土地進行處置，延長土地動工開發(fā)期限。

    此外，海口囤地1.6萬余畝的駿豪與海口市國土局簽訂了協(xié)議，依然采取延長動工開發(fā)期限方式進行處置。

   “有些土地閑置下來，確實是因政府導致的。”海南國土資源廳有關(guān)負責人介紹說。十幾年前，政府出讓土地，大部分是“毛地”。“并且，當時政府也沒有資金建設基礎配套設施，所以允許企業(yè)成片購地，由企業(yè)統(tǒng)計規(guī)劃、開發(fā)、招商甚至管理。”該負責人認為，此種出讓土地的方式確實留下了很多問題。

   “也有些企業(yè)與政府簽訂協(xié)議已經(jīng)快1年了，約定的動工期限也已經(jīng)到了，但企業(yè)并未動工。”該知情人士說，“針對這類企業(yè)，約談過程中，政府會根據(jù)企業(yè)意愿，如果不愿意開發(fā)就收回土地;若愿意開發(fā)，便給出較后期限。如果企業(yè)仍不動工，政府將收回土地使用權(quán)，沒收保證金。”調(diào)查中，記者了解到，大部分房企土地在閑置土地處置中得到的結(jié)果是延期開發(fā)。

    海南省國土資源廳廳長陳健春表示，對存在因企業(yè)原因造成土地閑置超過500畝，以及不配合市縣政府完成處置工作的，市縣政府和國土部門將不會再接受其報名參與新土地的招拍掛活動，也不會對該企業(yè)原有的項目供應新地。

    陳健春說，海南省今年將嚴格落實供地目錄，對高耗能、高污染的項目，限制或嚴格禁止土地供應，適當控制純商品住宅項目的土地供應。

    施工面積大幅上漲房企壓力暴增 價格戰(zhàn)在所難免

    今年1至5月海南房企新開工面積550.7萬平方米，相較去年的472.27萬平方米，同比上漲16.6%。如今，海南高達6800多萬平方米施工面積，給不少施工房企帶來了較大的去化壓力。海南錦誠董事長王路表示，如今的市場形勢不樂觀，由此帶來了不少項目施工進展十分緩慢。不少項目是由去年延續(xù)至今。同時，大規(guī)模的閑置土地處置工作開展后，不少企業(yè)都抓緊了項目施工。由此帶來了施工體量巨大，且難以拆解。“去年全年正在施工的項目總面積只有5000多萬平方米，而今年僅半年的時間，施工面積已經(jīng)達到6800多萬平方米。由此可見，明年不少房企預售面積將是非常大的。”王路表示。

    海南地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會主席、海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理齊志輝表示，今年海南整體房地產(chǎn)銷貨壓力都很大。整個市場比去年還要嚴峻。跟許多業(yè)內(nèi)交流時，大家都表示壓力。尤其三亞片區(qū)大量庫存，以及清水灣片區(qū)、海口西海岸片區(qū)、文昌片區(qū)月亮灣片區(qū)、高隆灣片區(qū)等的庫存量都大，急需去化。如果整個市場開發(fā)繼續(xù)加大，供過于求的市場將更加嚴峻，價格競爭在所難免。

    走訪中，不少業(yè)內(nèi)表示，目前，海南房地產(chǎn)存在供過于求的現(xiàn)象。此次的施工，必然會帶來庫存量的增加。同時也會造成，房企現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的困難，市場價格競爭將會更加激烈。形成典型的供過于求市場

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