全國房價明后年或將見頂

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：華龍網閱讀 540 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

這段時間，國際金融環境動蕩，股市、匯市、商品市場三大市場皆出現明顯下跌，但樓市則基本平穩。

從全球金融危機或經濟危機歷史與規律來看，相對而言，房地產市場多屬被動性變化，滯后性發生危機。比如，1929年至30年代的國際經濟危機，由股災開始，較后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機，導火索是泰國匯率崩潰，引發金融危機，進而導致房價大跌；2010年的歐債危機，較后使“歐豬五國”房價大跌。先進禍起樓市的一次大型危機，是2008年國際金融危機。

宏觀經濟與房地產走勢基本同步，房地產是經濟重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個變量：貨幣政策和流動性，雖然對樓市的影響較大，但卻不至于直接導致樓市危機。當前，美歐經濟穩健，仍處低息環境，未來一年樓市不會大跌。而新興經濟體的經濟面與匯率面皆差，未來一年樓市難以大幅改善。

分析中國情況，2008年四季度至2009年，中國政府大規模刺激經濟，全國房地產開發投資和市場，同步大擴張。2011年經濟步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同時，全國房地產開發投資增幅持續下滑，中國樓市告別黃金十年，進入白銀時代。其中，2012年至2013年一線和部分二線城市房價曾經大漲。2014年以來，同樣是一二線城市再次復蘇，房價于今年二季度止跌上漲，但三四線城市依然偏弱，全國房地產開發投資增速仍未企穩。

當前中國經濟面雖弱，但完全增速仍位居全球前列，所以對房地產市場并沒構成嚴重壓制。從貨幣政策與資金面看，當前仍處于降息降準通道，尤其是經過今年四次降息之后，貸款基準利率已創建國以來較低點，貸款購房非常劃算。

從人民幣兌美元走勢看，沒有持續大幅貶值的可能，況且中國樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會明顯影響樓市走向。不過，從中長期來看，人民幣仍有貶值壓力，對房地產市場構成小幅利空。

另外還須關注股災對樓市的影響。股市與樓市的總體關系：同向，但不同步。國際市場也常見此規律。去年7月中國股市開始走牛，去年10月一線樓市才開始復蘇；今年6月股市見頂，今年5月全國70城房價才由跌轉漲。按此規律，明年或后年房價可能見頂（屬于短周期性質，并非長期頂部）。

從兩個市場相互影響機制分析，可分為三個階段：階段，股市上漲初期，房價未漲，股市會分流樓市資金，小幅利空樓市；階段，股市上漲過半至見頂，部分人先知先覺，提前在股市獲利了結，轉而購房；部分人后知后覺，沖進股市追漲，甚至賣房炒股，此時股市與樓市互有損益，呈中性；第三階段，股市見頂后下跌半年左右，此時房價仍在繼續上漲，會吸引從股市中逃離的部分資金，反而小幅利好樓市。因此，至少在今年年內，股災不會沖擊樓市。

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