房地產曾經兩次在中國經濟遭遇困境時力挽狂瀾。一次是在1998年，面臨東南亞金融危機的沖擊，國家果斷地推動房改，房地產行業隨后迅速發展起來，成為中國經濟走出困境的強勁力量。

次是2008年，次貸危機波及全球，外貿依存度很高的中國經濟驟然失速，國家再出重拳，通過刺激房地產和一攬子反周期政策，將中國經濟重新拉回到快速增長的軌道，房地產又一次扭轉乾坤。

而今我國經濟進入增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的轉型階段。“十三五”特別是頭兩年是調整結構、轉型升級的關鍵期和陣痛期，到2020年要基本跨越“中等收入陷阱”，這期間我國經濟面臨很多的風險和挑戰，下行壓力較大。在轉型陣痛期，房地產又一次受到各方高度關注和期待，它能再次臨危救主嗎？

這個問題很難作出簡單的回答，需要從多方面來綜合分析一下。

頭先從中國經濟發展的階段來看，房地產與整體經濟的互動關系已發生了較大變化。當前我國經濟已經從重工業化主導的發展階段開始向后工業化發展階段過渡。2013年服務業增加值次超過產業，是中國整體經濟開始進入后工業化發展階段的重要標志。

根據國務院發展研究楊建龍博士的研究，在重工業化主導的發展階段，房子和車子為龍頭的消費是經濟發展的核心引擎，能有力帶動中游的機械、汽車、化學、水泥、鋼鐵、有色金屬，上游的電力、煤炭、石油、交通運輸等眾多產業的發展。

到了后工業化階段，住行的引擎作用開始減退，各類升級性的消費（主要是各種品質性消費、文化旅游健康養老等精神性消費）開始起拉動經濟的主導作用。當前中國經濟的發展階段與1998年和2008年已大不同，我們對房地產拉動經濟增長的預期不能太高。

其次，從房地產投資看，統計數據表明近年來我國房地產投資總體開始下滑，從2010年33.2%的增長率一路下滑到今年1~10月的2%，房地產對經濟的拉動作用明顯減弱。今年1~10月全國固定資產投資增長10.2%，房地產作為重要組成部分僅增長2%，對經濟增長不僅沒有起到拉動作用，而且還拖了后腿。

投資之所以不斷下滑，與銷售增長趨緩、土地出讓過多、房地產庫存不斷增長有密切關系。2011年至今我國房地產庫存一直在不斷增長，供應泡沫取代房價泡沫成為房地產業的主要矛盾，去庫存成為房地產業的主要任務。雖然今年銷售回暖，但房地產待售面積卻仍處于不斷增長狀態，投資額仍然持續高于銷售額，房地產供過于求的狀況并沒有因為銷售回升有所減輕，而是還在不斷加劇。我國房地產仍處于庫存增長階段，去庫存階段還沒有到來，這種情況已經嚴重影響了行業的健康發展，處理不當會危及國家經濟金融安全。

高庫存是5年多來逐步積累的，去庫存也不可能一蹴而就。投資下滑是市場的自我調節，雖然拖累了GDP增長，但未嘗不是對去庫存的一種正面支持。在當前庫存尚在增長的階段不可輕言投資增長，只有庫存降到一定程度后投資增長對行業和國民經濟才是有利的。如果此時房地產投資較快增長或違背規律，只會加重供求矛盾，積累更多問題?？傊?，預計未來一至兩年投資仍處于低位，也不排除一段時間的負增長。

不過房地產投資增速處于低位的局面并不會一成不變。隨著國家各種鼓勵政策的逐漸落實，預計房地產銷售將會逐步增長。隨著銷售增長和庫存的逐步消化，投資增速自然會止跌回升。

預計靠房地產投資拉動經濟增長還需要兩年左右，關鍵看庫存消化的程度和速度，即使投資反彈估計增長速度也難以超過10%。

再次，從房地產銷售來看，銷售本身也能帶動一系列行業發展，如裝修、建材、家電、各種生活性服務業、房地產金融等，還直接能促進稅收增長，這一點不可忽視。2010年以來房地產銷售總體也告別了高增長，2014年還出現過負增長，不過今年1~10月房地產銷售面積增長7.2%，銷售額增長14.9%，從近幾年來看這個數據還是不錯的。隨著化解房地產庫存的各種政策陸續出臺實施，銷售預計將持續增長，從而為經濟發展發揮正面支撐作用。

預計未來幾年房地產銷售仍有一定增長潛力。一是我國城鎮化還有很大空間；二是近3年來大部分城市的房價平穩或穩中有降；三是保障房建設、棚戶區改造被放到更重要位置，既解決了中低收入群體的住房問題，又拓展了房地產的發展空間；四是房地產調控仍有較大余地。

較后，各種產業型、復合型地產的發展有助于推動經濟增長。開發商近年來紛紛轉型，住宅以外的開發明顯增加。如商業地產，雖然供應過剩，但大量開業、待開業的體驗式購物有助于消費增長。又如以“萬達城”為代表的文化旅游地產對消費升級發揮了積極作用，南昌（樓盤）無錫（樓盤）等地的萬達城、恒大?；◢u的年游客總量預計都有望達到千萬以上。再如養老養生地產、物流地產（如菜鳥物流）、園區地產（華夏幸福為代表）的蓬勃發展也在為經濟發展添磚加瓦。

總體看，房地產對經濟的帶動作用雖然在后工業化時代開始下降，但仍不失為支柱產業。近1~2年房地產對經濟拉動作用主要體現在銷售帶動方面，之后投資會有所發力，正面促進經濟增長。迎合消費升級的各種產業地產正在為經濟增添新的活力。在中國經濟轉型的陣痛期，房地產雖不可能像前兩次那樣力挽狂瀾、一柱擎天，但仍將發揮中流砥柱的作用。

我國經濟正在轉型升級，其實經濟轉型在某種程度上就是去房地產化，如果各行各業都來搞房地產，誰還有心思來發展實業、埋頭創新、艱苦創業？房地產能不過剩嗎？

十分明確要改變經濟過于依靠房地產的畸形結構，但這并不是說，房地產就不能成為國民經濟中的支柱性產業，只不過尺度要把握好。在一定階段內依靠房地產來支撐經濟增長，與國民經濟、特別是城市經濟長期去房地產化二者并不矛盾。

我們期望房地產在經濟轉型關鍵時期擔負起重要責任，在解決自身問題的同時為國家發展做出新的貢獻。

（作者為民生銀行地產研究院頭席研究員）

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