經(jīng)過超過半年的前期籌備與研究討論之后，被市場稱為“二次房改”的“進一步深化住房制度改革”工作，終于提速。在經(jīng)濟工作會議、城市工作會議于2015年末相繼召開之后，“二次房改”的目標、路徑等，均已基本確定。

    滿足城市新市民住房需求

    城市“新市民”將成為“二次房改”有關(guān)政策精神和方案草擬、制定的核心政策訴求。較高決策層希望借此推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，并依此建立起穩(wěn)定、良性和健康運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場，繼而在國民經(jīng)濟全局中發(fā)揮良性和正向的作用。

    如是思路之下，“二次房改”有望在“建立租購并舉的房地產(chǎn)市場”“滿足城市新市民住房需求的制度改革”等方面，較現(xiàn)有體制和格局形成“創(chuàng)新”和“突破”。而原有的城鎮(zhèn)住房保障體系，也面臨一定的調(diào)整與完善。

    路徑定標

    “二次房改是外界的稱呼，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部的標準說法是，‘進一步深化住房制度改革’。”2016年1月6日，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，進一步深化住房體制改革的目標、路徑等，都已確定。

    2015年6月，國家發(fā)改委確定了一系列國民經(jīng)濟和社會民生領(lǐng)域的改革，并形成了有關(guān)工作安排。按照“進一步深化經(jīng)濟體制改革”工作的總體安排，有關(guān)部門應(yīng)在2015年提出“進一步深化住房體制改革實施方案”。

    1998年，國務(wù)院下發(fā)23號文件，要求從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。改革開放以來的次房改自此拉開序幕，商品住房開始進入住房消費市場，并在此后20多年間，形成了房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟舉足輕重的位置與格局。

    記者了解到，國家發(fā)改委議定的提出“進一步深化住房體制改革實施方案”，主要由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)牽頭，會同國家發(fā)改委體改司等有關(guān)部門負責(zé)，其中部分內(nèi)容也涉及到財政部、人民銀行總行等相關(guān)部門。實際上，從2015年開始，住建部即對“進一步深化住房制度改革及其實施方案”進行了討論和研究，并結(jié)合城市工作會議籌備、財經(jīng)專業(yè)小組工作會議進行了積極準備。

    “經(jīng)濟工作會議和城市工作會議實際上是相繼召開的，經(jīng)過這兩次會議，深化住房制度改革的大方向被確定下來，主要是圍繞滿足城市新市民的住房需求，建立符合這一需求和趨勢的住房制度。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士稱，對于這一內(nèi)容，住建部已經(jīng)向地方政府進行了通報。

    購租并舉

    在“進一步深化住房制度改革”的前期研究和討論工作啟動后，住建部住房制度改革與發(fā)展司、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策研究等均抽調(diào)了相關(guān)業(yè)務(wù)人員參與了該項工作，并在較多領(lǐng)域形成一致和共識，在住建部向較高決策層匯報中，即部分包含了這些共識。

    記者了解到，層面已經(jīng)確定，在落實新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的背景下，逐步放開省會以下中小城鎮(zhèn)的落戶限制，在區(qū)域城市的功能、就業(yè)吸附能力提升后，更多周邊地區(qū)的農(nóng)村居民、小城鎮(zhèn)居民進入?yún)^(qū)域城市落戶，繼而產(chǎn)生住房需求。

    “住房需求有兩個方面，購房是一方面，租賃是另一方面，并不是只有購房需求才是需求，所以，購租并舉這個思路，自始至終被貫穿于進一步深化住房制度改革的前期籌備和探討中，而這個思路，也得到了較高決策層的頭肯，所以，建立租購并舉的住房制度，已經(jīng)被確定下來。”前述參與研究探討的專家告訴記者。

    2015年12月28日、29日兩天，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議在北京召開。與會人士向本報記者表示，在該次會議上，住建部黨組書記、部長陳政高向地方政府表示，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的，建立購租并舉的住房制度。

    據(jù)了解，為了完善和發(fā)展住房租賃市場，政府有關(guān)部門已經(jīng)在考慮，通過國有資本和市場相結(jié)合的方式，建立專業(yè)租賃經(jīng)營機構(gòu);同時，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市也按照住建部的要求，著手開展房地產(chǎn)信托投資基金試點工作。這些都將為市場化、規(guī)模化運營住房租賃市場，提供出口和保障。

    保障微調(diào)

    在進一步深化住房體制改革中的前期研究和探討中，保障性住房的品類也多次被涉及，參與討論的人士多認為，應(yīng)對現(xiàn)有住房保障體系的品類做出完善和調(diào)整。不過，由于進一步深化住房制度改革實施方案仍未較終定案，這部分內(nèi)容是否較終出現(xiàn)在方案當中，尚不能較終確定。

    目前，中國的保障性住房品類相對較為繁雜。在產(chǎn)權(quán)型保障房中，有經(jīng)濟適用住房、限價房等;在租賃型商品房中，又有廉租房和公租房等，目前，廉租房與公租房已經(jīng)并軌運行。北京等地還有自住型商品房等帶有政策性住房的品類。

    “從目前的情況看，經(jīng)濟適用住房逐步退出的可能性比較大。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的內(nèi)部人士向本報記者表示，地方住建系統(tǒng)在研究廉租房、公租房兩房并軌的同時，也曾對三房并軌進行研究，所謂三房，即是廉租房、公租房和經(jīng)濟適用住房。

    2015年年底，北京市正式確定，不再新建、配建經(jīng)濟適用住房。保障的品類縮減為公租房、自住型商品房和棚改安置房。在此之前，全國已經(jīng)有不少地區(qū)確定不再興建經(jīng)濟適用住房。

    除經(jīng)濟適用住房外，公租房也面臨一定的調(diào)整。目前，住建部已經(jīng)開始考慮實行公租房貨幣化的政策思路，即通過市場籌集房源，政府給予租金補貼的方式對公共租賃住房進行運營。

    除此之外，按照住建部2016年的工作安排，將繼續(xù)推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例，2016年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。改進房地產(chǎn)調(diào)控方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進一步落實地方調(diào)控的主體責(zé)任，實施分城施策、分類調(diào)控。

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