今年的樓市新政比以往來得更早一些,兩會還未啟幕,地方政府便啟動了“房地產(chǎn)救市”賽跑。

2月25日,遼寧省出臺化解樓市庫存的27條新政,頭提給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減稅讓利。福建2月22日也出臺了給予農(nóng)民進城購房的現(xiàn)金補貼等八條化解樓市庫存新政。廣西、江西、廣東也出臺了針對性的去庫存措施。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者查看多地較新出臺的去庫存方案,多集中在降低購房門檻、培育和扶持新市民的住房消費、給開發(fā)企業(yè)減負(fù)以及減少新增土地供應(yīng)等多個方面。

非常明顯的一個變化是,“去庫存已經(jīng)在2016年變成了一項必須完成的政治任務(wù),”中部某地級市的副市長如是透露。

以海南新政為例,不僅明確暫停住宅存量較大市縣的土地規(guī)劃審批,也明確對履行房地產(chǎn)市場調(diào)控、消化庫存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣,省政府將對市縣政府主要負(fù)責(zé)人和分管負(fù)責(zé)人進行約談和問責(zé)。

江西也如是,明確將對去庫存效果不明顯的縣市問責(zé)。房地產(chǎn)調(diào)控史上,與問責(zé)掛鉤的做法還要追溯到2013年“新國五條”控房價目標(biāo)。

去庫存形勢可見一斑,不少受訪人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者介紹,去庫存是2016年樓市的主基調(diào),未來各地方或?qū)⒂懈蟪叨鹊娜齑嫘抡?/p>

降價也難去庫存?

盡管政策反復(fù)刺激,利率和頭付比例一降再降,杠桿一再放大,深陷的高庫存之累仍在繼續(xù)。

2月26日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù),同比來看,一線城市的新建商品房與二手住宅的漲幅均高于20%,二線城市同比平均漲幅在1%左右;與此同時,絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。

國家統(tǒng)計局城市司高端統(tǒng)計師劉建偉在解讀1月房價數(shù)據(jù)時表示,城市間房價分化現(xiàn)象依然延續(xù),房價明顯上漲主要集中在一線城市和個別二線城市,絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。

庫存高企,去化不力,房價下降是必然趨勢。這也帶來另外一個難解的市場難題,購漲不購跌是樓市的基本規(guī)律,房價越降,購房者就越觀望。

以安徽為例,安徽省經(jīng)濟信息近日發(fā)布數(shù)據(jù)稱,在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下,2005年至2015年前10個月,安徽省房地產(chǎn)庫存面積(包括在建未售、待售面積)達3.3億平方米,按2014年全省商品房銷售面積計算,需5.3年才能消化。同樣統(tǒng)計口徑算下,好于全國商品房去庫存周期。

安徽省經(jīng)濟信息預(yù)測處經(jīng)濟師常彬斌表示,從安徽省內(nèi)看,區(qū)域的分化趨勢也很明顯,若考慮寬口徑庫存,皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年,合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年,低于全省平均(5.7年),部分城市去化周期在7年至9年,有的甚至在10年以上。縣域庫存差異大,多數(shù)縣城房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài),皖北縣域好于皖南。

長去化周期也帶來房價下調(diào)壓力,21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者春節(jié)期間走訪安徽四五線城市了解,安徽大部分城市在過去的2015年都呈現(xiàn)出明顯的降價下調(diào)趨勢。房價下調(diào)的背景下,購房者有的因為前期購購的房產(chǎn)已然虧本,不敢再置業(yè);有的擔(dān)心再次下調(diào),想再看看。

一直以來,適當(dāng)?shù)慕捣績r被認(rèn)為是可以刺激住房消費的重要舉措。經(jīng)濟工作會議在部署2016年化解房地產(chǎn)庫存工作時也特別提出,要鼓勵房企順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價格,促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。

安徽一位不愿具名的開發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者,在春節(jié)之后,市房管局召集多家開發(fā)商開會也特別要求,去化較慢的開發(fā)商要適當(dāng)降價,“政策初衷是好,如果能夠快速去化,降價也并非不可,但問題的關(guān)鍵在于,按照市場購漲不購跌的特點,降價不一定能夠去化,而且有可能帶來業(yè)主后期維權(quán)、退房等諸多問題”。

挖掘剛性需求

市場的臨界點在哪,誰也不知道,上述安徽省地級市的開發(fā)商表示,只能靠慢慢地試。

沒有大城市外溢置業(yè)需求,大部分四五線城市在艱巨的存量環(huán)境下,只能選擇自救。而自救較有效、直接的方法就是挖掘剛性住房需求潛能。

其中以農(nóng)民工為代表的新市民,被認(rèn)為是新住房需求的潛力。

“當(dāng)前的庫存主要在三、四線城市。”中國社科院城市與競爭力研究主任倪鵬飛介紹,農(nóng)民工購房是去庫存、穩(wěn)投資的新需求。

根據(jù)倪鵬飛的測算,結(jié)合各地“十三五”期間的戶籍人口城鎮(zhèn)化規(guī)劃,農(nóng)民工有1300萬轉(zhuǎn)移,如果有70%的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)在城市里的購房轉(zhuǎn)移,消化當(dāng)前的庫存以及保持穩(wěn)增長還是有希望的。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就做過一項面向縣級區(qū)域的調(diào)查,縣級城市里農(nóng)民的購房意愿很高,比例高達60%至80%,對他們來說,購房的動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

以廣西為例,廣西住建廳在2月初印發(fā)《關(guān)于支持農(nóng)民工等新市民購房需求認(rèn)真做好房地產(chǎn)去庫存工作的通知》,明確支持農(nóng)民工等新市民購購頭套新建普通商品住房,每套享有1萬元補助。

與此同時,廣西亦要求各市縣在2月底出臺農(nóng)民工等新市民購房實施細(xì)則。

留住購房者

值得一提的是,據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計,2016年以來,近百城市出臺了支持農(nóng)民工購房以加速去庫存的政策文件,但是仔細(xì)查看政策,政策的發(fā)力點多集中在購房補貼等刺激住房消費的房產(chǎn)政策,而少見新市民進入并穩(wěn)定在城市居住的配套性措施。

 談及農(nóng)民工市民化、借助農(nóng)民工去庫存的問題,安徽省發(fā)改委副主任吳勁松介紹,任務(wù)艱巨,一是部分地方政府認(rèn)識不到位,積極性不高,配套措施缺失,對農(nóng)民吸引力不大;二是受農(nóng)村優(yōu)惠政策等影響,一些農(nóng)民不愿進城,或者進城不轉(zhuǎn)戶口。

洛陽市政策研究室在撰文解讀當(dāng)?shù)厝セy時也表示,一方面,過去幾年房地產(chǎn)投資快速增長,這幾年進入集中銷售期,面臨明顯供需失衡狀況;另一方面,洛陽市亦存在區(qū)域布局不合理的情況,很多樓盤多建在生活配套設(shè)施無法滿足的區(qū)域。

“只看到刺激住房消費,卻未有配套的留住新市民,拉動新市民恒久性遷徙的政策。”易居房地產(chǎn)研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為,如此政策很難起到效果,且會放大風(fēng)險。

嚴(yán)躍進表示,新市民購購房產(chǎn)自住或投資,投資也需要建立在未來會有大量人口居住,且有下一波接盤的購房者。

以五線區(qū)域樓市熱度較高的北京周邊為例,21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者走訪燕郊、香河、大廠多個區(qū)域的樓盤發(fā)現(xiàn),上述區(qū)域的樓市不僅賣得快,入住率也非常之高。其中燕郊因為常住人口較多,在上下班高峰時期堵車成為常態(tài)。

北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉介紹,京津冀協(xié)同規(guī)劃只是一個大概念,置業(yè)者選取北京周邊區(qū)域項目的一個重要原因,即是看到在京津冀協(xié)同規(guī)劃的大背景下,區(qū)域路網(wǎng)交通、環(huán)境及周邊配套的不斷完善后,對于區(qū)域樓盤價格的拉升。

張大偉認(rèn)為,這也將對大部分市縣去庫存帶來參照,房地產(chǎn)的冷熱其本質(zhì)不是地產(chǎn)問題,而是受到地產(chǎn)背后的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、人口等綜合性因素影響。

倪鵬飛認(rèn)為,借助農(nóng)民工去庫存的關(guān)鍵在于配套性的城鎮(zhèn)化系統(tǒng)性方案的推進,包括戶籍制度改革,教育、醫(yī)療公共服務(wù)的完善,產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的加快等等,而非簡單的購房補貼刺激。

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