海口市民張女士交了3萬元定金在海口高登西街的八順大廈購購了一套房，后來因購房產生的各種不愉快便向開發商提出退款要求，在工商部門的介入下，開發商承諾今年7月30日退還全部定金，但張女士至今只收到少部分。購房對于很多市民來說，是人生中一項很大的消費，稍有不慎便會碰上和張女士一樣的問題，今天，商報君就和大家分享一下有關購房的那些事兒。

流程1：明確目標

購房流程步要考慮的是：購房用來做什么，如果用來自住，則需要考慮以下因素：購購的是新房還是二手房；是否靠近公交車站；看病、購物是否方便；孩子上學距離是否適當；房屋周邊環境如何；距離市多遠。當然，所有設想成立的前提條件是，您應該明確預算。確定好這一步，就可以著手準備看房了。

流程2：實地看房

實地看房，具體應該考慮以下幾方面的因素：開發商的口碑；樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率；戶型的、采光通風、是否滲水、交付標準；項目周邊生活配套是否方便；．樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。

流程3：付款方式

付款方式，分為：一次性付款、分期付款、按揭付款、公積金貸款。

一次性付款：這是較為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。

利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優惠，如是現房則能很快獲得房屋的產權，如果是期房則這種付款方式價格較低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。

分期付款：又分為免息分期付款和低息分期付款，是比較吸引人的付款方式。

利：緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。

弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率越高，房款額比一次性付款的房款額高。

按揭付款：即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的較有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實現購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。

弊：目前手續繁瑣、限制較多。

公積金貸款：居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都頭先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結合的“組合貸款”已是購房較普遍的貸款方式。因為它比較符合現實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。

流程4：鑒定認購書

認購書主要內容包括：1、認購物業；2、房價、戶型、面積、單位價格（幣種）、總價；

3、付款方式（一次付款、按揭付款）；4．認購條件（定金數額、鑒定正式條約

時間與地點、付款地點、帳戶）。

簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，告知購房者簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

流程5：保險與公證

在商品經濟活躍的今天，房地產購賣活動受到越來越多人的重視，公證日益顯示其重要性。公證是根據具體要求，憑借專業知識，對當事人雙方進行嚴格的審查，從而起到預防糾紛、減少訴訟的作用。通過公證，用一系列嚴格的程序對此審查、把關，把購購風險降到較低，同時對促進雙方認真履約也起到舉足輕重的作用。

流程6：簽訂合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解決的重要根據和憑證。在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；如果是現房，根據規定，發展商已經不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《房屋產權證》。要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括了您想購的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。在合同中，購房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、審查付款情況等等。

流程7：驗收房屋

房屋驗收應注意一下幾個方面：（1）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊；（2）門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）；（3）門四邊是否緊貼門框？門開關時有無特別聲音；（4）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。（5）窗邊與混凝土接口有無縫隙？（6）開關窗戶是否太緊？可否妥當關上？（7）窗戶玻璃是否完好？（8）地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？

流程8：物業管理

物業管理費到底包含哪些方面呢？管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業管理單位固定資產折舊費；(8)法定稅費。此外，物業管理費中還應包括物業管理公司的利潤。對于高端住宅小區的物業管理，成本中可以增加保險費。與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價方式。

流程9：產權過戶

《城市房地產開發經營管理條例》中規定：“預售商品房的購購人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購購人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”房屋購賣的所有權過戶和轉移登記，一般在購房者購房后，由購賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產和土地管理部門辦理過戶與產權轉移登記手續。

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