“頭付貸”成為超難被善待對象無疑正遭遇頭波“寒潮

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：海南在線閱讀 710 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

一線城市狂飆的房價和所謂告急的庫存，無論從監管到輿論，都讓“頭付貸”成為較難被善待的對象。關鍵是它還有了個聽起來牛逼哄哄的名字，叫“樓市場外配資”。

“樓市”、“場外配資”，兩個敏感詞疊加起來，引發聯想的較可能就是“系統性風險”了。所以，迄今為止，已經有好幾大中介機構與互金平臺明確叫停頭付貸。

樓市去杠桿，顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的“覆轍”，而這次監管動作，對于一路狂飆的一線城市樓市來說，無疑正遭遇頭波“寒潮”。

監管摸底頭付貸

彭博的爆料又一次被印證了——確實，頭付貸被監管盯上了。

消息，包括央行、銀監會在內的金融監管部門，正密切關注部分地區房地產行業融資風險，計劃推出措施，打擊發放貸款作為房屋貸款頭付的行為。并稱監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房頭付款的貸款行為。監管部門將要求商業銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果頭付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門還將加強房地產信貸的壓力測試。

反應較為迅速的應該是深圳，深圳市金融辦3月4日下發了一份防范房地產行業金融風險的函，其中提到，“現針對深圳房地產市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與”頭付貸、高杠桿放貸、放大金融風險的現狀，研究如何防范金融風險，要求互聯網金融協會和小貸協會，對各自下轄企業推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產品模式和涉及金額。

防范房地產行業金融風險的函

根據上述函件內容，深圳金融辦要求互聯網金融協會和小額貸款協會在3月9日前將相關材料反饋，并將根據多方材料形成報告呈報市專業參閱。知情人士透露，在大致摸清深圳樓市的隱性杠桿情況后，市專業層將召集會議商討具體監管思路，并權衡如何進一步防范風險的具體做法。

收到上述文件后，小貸協會也隨即發了緊急通知給各會員單位，要求7日前如實上報相關數據。

緊急通知

這只是深圳地區，事情還沒完。

券商中國記者了解到，央行上海總部于上周召集部分銀行，了解與個人住房貸款相關業務，主要內容包括：希望各家銀行不要搞利率競爭，了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃，以及了解銀行與房產中介的合作情況。

山雨欲來。各類監管主體、銀行和其他融資主體全線而動。而這樣的監管氛圍也確實起了效果，較新的進展是，截至今日，鏈家集團和我愛我家不同叫法的頭付貸產品，均已全部暫停。

頭付貸是如何操作的

什么是頭付貸?

頭付貸較早是開發商用來在樓市低迷時促銷的，因為開發商也需要快點回籠資金結清自己的賬期。有些樓盤時不時會推出“零頭付”活動，實際上就是聯合金融機構為購房者提供頭付貸。

簡單說，是開發商幫想購房的你，向金融機構借錢。那么開發商自然也怕你不還錢被金融機構要求兜底啊，所以呢，開發商要求你，必須自己付完頭付的一半。

這個房產中介的江湖規矩也被沿用下來，現在的頭付貸一般較多占到頭付款的50%。

這一市場的參與主體很多，除了眾所周知的一些房產中介和P2P，一些門戶網站(是的，一些房產門戶網站，不點名了)都曾經推出過頭付貸產品。為啥?有市場啊。

后來頭付貸漸漸地就花俏了，居然被做成期限錯配的理財產品，與此同時，一大幫互聯網金融平臺就進來了(也是，哪都有他們).

中信證券就出了一份研報，指出目前市場中的頭付貸產品包括世聯行的家圓云貸、平安好房的好房貸等。此外據記者了解，搜房網天下貸、生活貸、房金所、合匯貸、鏈家“家多寶”等“頭付貸”產品亦上線超1年。

“頭付貸”產品目前主要包括三類，資金來源分別如下：

一是地產中介的自營平臺，譬如世聯行“家圓云貸”、搜房網“天下貸”、鏈家“家多寶”等，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產品由地產中介自營平臺與開發商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供頭付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務;另一種則是中介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

二是互聯網金融平臺、小貸公司等發起的“頭付貸”產品，包括信用貸款和抵押貸款。此類產品由平臺、小貸公司與地產中介、開發商等合作，與地產中介自營模式類似，但資金來源及風控由互金平臺、小貸公司把握。當然，也有少數P2P平臺并不限定具體樓盤，直接提供貸款，這對其風控的要求更高。

互聯網金融平臺、小貸公司發起的“頭付貸”產品的運作方式大多是這樣的：購房者向公司申請頭付貸，這些機構再尋找投資人投標，較終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。

為了控制風險，這類“頭付貸”產品一般不會為客戶提供全部頭付額度貸款，而是總房款的15%~20%，以20萬元以內居多;且多為指定的合作樓盤;貸款時間一般不會太長，多為三年以內。

其三則是從銀行獲得的個人消費信貸，在經過倒手之后較終成為頭付款。這與此前從銀行流出的貸款進入股市頗為類似，銀行通常監測此類貸款前三筆資金流水的去向，但難以阻止客戶通過其他方式轉為購房資金。

周小川和黃奇帆，你挺誰?

關于頭付貸，有意思的是，其實很多業內人士的態度并不像目前媒體渲染的那么一面倒。

一個剛剛向小貸協會提交數據的小貸公司高管就并不不認同市場上說的，“頭付貸”推高了房價，并將引起系統性金融風險。

“現在動不動就用杠桿啊、配資啊這些詞。我就不明白了，你要購房，三成頭付要是拿不出，本來也是要問別人借的。而現在，相當于你的借款對象由親戚朋友，變成了其他一些機構。這跟股票配資是兩回事，股價在向上的行情中會給杠桿者帶來成倍的收益，也就是說資金流向的標的，他較后呈現的資本體量是無法估算的，所以你的原始資本在較后放大的資本量中也是無法得知的;而購房這事，你再怎么用頭付貸，收錢的人較后就是收到了當期約定下該收的錢，銀行實打實拿到了三成頭付款，資金流向的渠道和較后規模都是已經預見的，這不叫杠桿，這叫換個人借錢，撐死也就是風險轉嫁。”該高管的原話。

這確實不能叫“以杠桿套杠桿，叫‘空手套白狼’更為合適。一款產品存在總是有其合理性的，房價那么高，購房者如果愿意承擔高利息，為什么我們不能通過市場化的方式提供資金給他?”一個再三要求匿名的互聯網金融平臺的高管直言。

現在沒有一個數據可以確切統計出到底有多少購房者啟用了頭付貸，很多媒體爆出來的數據是不超過10%。但不論如何，頭付貸之所以讓監管緊張，關鍵在于上述小貸業人士說的，“這屬于風險轉嫁”，因為頭付是購房者需要強制支付的部分，對于銀行來說是安全墊。啟用頭付款，可能會讓銀行對一個購房者的資質產生誤判，把錢放給一個沒有能力償還的人;更有可能，這筆錢看似來自小貸、中介、互聯網金融平臺甚至上市公司，而追溯起來這筆錢其實也來自銀行的授信，這個時候，銀行的風險敞口就很大了。

有趣的是，兩會上出現了截然不同的兩種聲音，你感受一下：

先是周小川在人行上海總部媒體會上表示，個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發展的空間。

在周小川看來，個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低，有的國家占到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產品，因而有很大的發展機會。