2016年，房地產政策連續出臺，央行降息、降低頭付比例、契稅降低、營業稅改制、央行降準、房貸利息將可抵個稅等一系列政策的刺激下，北京樓市熱度上升，排隊購房、接連漲價的戲份不斷上演，甚至已經有大型房企收回了北京、上海、杭州等區域公司的折扣權限，明確要求確保利潤。

    在樓市再次瘋狂的背景下，上海突然爆出將提高二套房頭付比例、限制樓市升溫的傳言。雖然未獲證實，但在業內專家看來也表明了監管層對于樓市瘋狂的預警，為樓市降溫。尤其是對于當前購房主力的改善型購房人，頭付及信貸或資格方面的限制政策出臺，都已經成了大概率事件。

    市場

    周成交沖上兩千套燕郊大廠都邁向兩萬元

    開年后，樓市的火熱讓剛剛簽約購房的孫先生在滿心歡喜之后，又再度煩惱纏身。歡喜的是，一個月前孫先生已經在大興敲定了自己的新房，并與開發商簽約付了定金，短短一個月時間，周圍的在售項目都已經升值了。而煩惱的是，開發商給出了較后的頭付期限，但因為手頭現金周轉緊張，孫先生很難在較后期限內湊齊頭付。

    “我嘗試了與開發商協商晚交一禮拜，方便周轉一下，但已經被明確拒絕了。”孫先生告訴北京青年報記者，他的銷售顧問明確表示，公司將本周末確定為頭付較后的截止日，錯過了就是違約。雖然孫先生略微拖延頭付款的要求在往年可能并不是什么大事，但如今因為可售房源并不多，加上周邊項目售價已經升值了，因此，不少參與了排號但沒購到房子的人都在等著撿漏的機會。如果不能按時交頭付，就將視為違約，預訂的房子也將轉給別人。

    孫先生的遭遇也恰恰反映了當前樓市成交的火熱。據亞豪君岳會統計數據顯示，上周(3月14日-3月20日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交2127套，成交面積21.73萬平方米，環比分別上漲36%、40%。同時，周成交突破兩千套也創造了近13周的新高，幾乎與2015年市場交易的期持平。

    不僅如此，成交量還是伴隨著成交價格一起攀升的。數據顯示，上周商品房成交均價為30298元/平方米，環比上漲2.61%，同比上漲達22.86%。值得注意的是，上周京城樓市全面開花，不僅是北京城區的新房項目，就連燕郊、大廠這樣的環京樓市也紛紛湊熱鬧提價，燕郊的個別項目甚至突破了2萬元關口。

    上周日，通燕高速出京方向，多處出現了擁堵。在通州國家電網上班，想在燕郊置辦一套房子的王先生跟著車流抵達燕郊后發現，多個在售項目都比他了解的要貴。之前聽說16000元/平方米，但來了以后報價都在18000-20000元/平方米之間。王先生告訴北青報記者，他先后看了悅榕灣、天洋城4代和頭爾甜城在內的多個項目。其中頭爾甜城的銷售人員更是表示，均價可能將達到22000元/平方米。“因為，燕郊已經不再批新地了，南、北區的所有老項目加起來，可售房源也就萬來套，開發商都不著急賣。”

    不僅如此，比燕郊更遠一些，配套成熟度更差一些的大廠，也踩上了扶搖直上的“快車道”。據了解，在售的項目世茂薩拉曼卡的聯排別墅部分，均價已經達到了15000-16000元/平方米。更加稀缺的獨棟別墅，價格則高達20000元/平方米，總價800萬-1300萬/套。即便如此，薩拉曼卡的售樓員仍表示，雖然價格有所提升，但仍不缺購房人，來訪者多數是來自北京的購房人，為了自住或者為了投資，因為這里的房價也還不到通州的一半。

    開發商

    多次少量推盤成常態收回折扣提高利潤

    開發商提價的底氣，一個主要的支撐就是樓市供需的失衡，由于信貸的支持和購房減稅的鼓勵，導致購房需求激增，相對的樓市供應卻并未大幅增加。

    僅以上周新開盤的項目為例，北京市共有5個項目入市，其中包括紫御長安、新華聯YOYO悅城兩個商住項目，以及京投銀泰·萬科西華府、頭開龍湖天璞等3個普宅項目。5個新項目數量上并不少，但實際增加的房源僅有594套，環比甚至下滑了44%。

    亞豪機構市場總監郭毅認為，進入3月份，大量項目開始推盤入市造成了近期樓市供給的活躍期。但由于受制于土地供給的萎縮，開發商在無米下炊的情況下自然會控制供應節奏。雖然入市的項目不少，但提供的房源并不多，上周5個項目平均每個項目僅供應了119套房源。而這種“化整為零”的饑餓療法也加速了入市項目的去化速度，上周入市的5個項目中有4個入市當天即告售罄。

    同時，控制銷售節奏也體現在開發商對于價格的把控上。據北青報記者了解，一般開發商的區域公司或者售樓處的銷售總監手里都有總價一兩個點的折扣權利，開發商內部員工購房也能額外享受一些點數不等的優惠。但已經有一些大型的開發商明確收回了區域公司的折扣權限，要求保證利潤率。

    某南方起家的大型房企營銷負責人向北青報記者透露，總公司已經明確收回了北京、上海、杭州等區域公司的折扣權限，要求控制銷售數量，提高利潤率。甚至內部員工購房的折扣優惠也取消了，他本人剛定的一套房子就是按照市場價格購的，雖然不近人情，但也無可奈何。

    業內

    調控預期加強樓市升溫步伐或被打斷

    不難看出，涌入樓市的購房人給了開發商很大的信心。但業內專家仍提醒道，這一波的樓市行情與政策的扶持不無關系。值的關注的是，上海突然傳出相關部門正在討論調控樓市新舉措，包括提高二套房頭付比例至七成、限制非滬籍人士購房資格等。雖然大幅提高二套房頭付比例的可行性并不大，但這類消息的傳出也代表了政策層面可能正在考慮適當給樓市降溫。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉就表示，由于限購從嚴，各項利好政策的邊際效應逐步遞減，北京樓市交易量繼續上漲的可能性不大。隨著購房需求的逐步釋放，他認為二季度樓市交易熱度將逐步降溫，對市場的預期也將逐步回歸理性。

    郭毅也表示，一線城市房地產市場的快速回暖已經令決策層有所預警，近期恐怕會有一系列加強市場管理、抑制投資投機需求死灰復燃的新政出臺。如果這樣，將不可避免地誤傷到部分改善型客群，并影響樓市的預期，在抑制政策的壓力下，北京樓市持續升溫的步伐將可能被打斷。

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