令人意外的是,4月以來,北上深樓市銷售雖有所降溫,但土地市場升溫又再次引發社會關注,多地出現地王。盡管地王現象不完全代表未來市場售價,但業內擔心,如果這種現象集中出現,未來房價或會受到影響。

  在大部分人的預想中,調控升級的一線城市必會迎來一段沉寂期。令人意外的是,4月以來,北上深樓市銷售雖有所降溫,但土地市場升溫又再次引發社會關注,多地出現地王。盡管地王現象不完全代表未來市場售價,但業內擔心,如果這種現象集中出現,未來房價或會受到影響。

  值得注意的是,日前國土資源部下發《關于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》,明確要求對建設用地的總量和強度進行雙控。業內人士分析認為,這是政府收緊土地供應量的信號,可能會對未來地價造成一定影響。

  現象 土地市場升溫

  近期地王頻出。就在18日的拍賣中,上海周浦純住宅地塊由保利以54.5億殺出重圍奪得,可售住宅樓板價5.45萬/平方米,這意味著保本售價將高達7.9萬/平方米!再度刷新了上周泗涇6萬/平方米保本價地王。本次參加競拍的開發商多達37家,也創下上海較多開發商競拍紀錄。

  5月5日,北京市昌平區南邵鎮、大興區黃村鎮共有三宗地塊出讓,經過近3個公里的角逐,三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/㎡、3.52萬/㎡、3.57萬/㎡的單價,均刷新各自區域“地王”價格。

  同樣是5月5日,在杭州,陽光城以19846.39元/㎡的樓面價刷新杭州市蕭山區的紀錄,成為蕭山地王。

  5月11日,上海舉行“3·25新政”之后的頭次集中土地使用權拍賣會,奉賢區、松江區三幅純宅地分別被象嶼聯合體、格力、融創以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的單價拿下,成交溢價均超過100%,且先后刷新各自區域的“地王”價格。

  無論北京還是上海,全部“面粉貴過面包”,按照上述的樓面價格,這些土地至少需要打造6萬/㎡的產品,地產商才可以回本。

  分析指出,一二線地王頻繁出現,從北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出現了多宗地王。中原地產研究部16日發布統計數據顯示,5月上半月,合計一線二線熱點的20大城市住宅土地成交45宗,其中住宅地塊大部分為地王。

  地價迅速猛漲已引發業界擔憂。對于較近土地市場火熱的長三角,就連一向宣稱“不怕死”的融創中國董事長孫宏斌也表示擔憂:“這么多年了,蘇州的房價一直是在2萬元,南京的房價都沒有超過3萬元,一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元,這個肯定是不對的。”在他看來,這一輪地價漲這么快,已經把后面好多年的上漲空間消化掉了。

  探因 齊奔熱點城市 房企投資取向太趨同?

  政策收緊,為何依舊地王頻出?有地產研究機構分析,投資價值認知嚴重趨同,熱點城市政策收緊仍難阻土地市場火熱。

  國務院發展研究研究員任興洲認為,市場預期是引起地價上漲的一個重要原因。中國人民大學教授劉元春則表示,開發商拼命搶地與土地供應相關聯。

  記者注意到,近期新出讓地塊體量中等偏小,地方政府嚴控單宗地塊體量,甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓,這在一定程度上加劇了一二線城市土地市場競爭。

  業內專家分析,在樓市步入白銀時代的大背景下,房企投資方向逐漸趨同,聚焦一線及強二線城市,“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

  值得注意的是,囿于一、二線城市土地市場競爭過于激烈,土拍市場出現一個顯著特征:大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企閉眼拿。

  觀點 地王頻出局面不會持續

  而日前國土資源部明確要求加強和改進土地計劃管理,對建設用地的總量和強度進行雙控,一線城市有可能減少住宅用地供應,導致后續市場將出現供應短缺的風險。業內人士預期,在土地供應不足、需求持續旺盛的大背景下,一線城市未來或有更多“地王”誕生。

  “地王”現象一方面反映的是地產商對土地的饑渴,另一方面也是未來房價的預兆。而這種地王繁現的現象,導致市場預期升溫。

  分析認為,“地王”的出現往往被視為房價上漲的信號,會刺激購房者的恐慌情緒,使之加速入市。如果房企和二手房業主選擇觀望的話,就會拉大供需缺口,醞釀新一輪上漲。目前看來,這種情況很有可能出現。

  不過,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,一線城市、部分核心二三線城市樓市“日光盤”頻現與“地王”頻出的局面不會一直持續。京滬深出臺樓市調控政策后,商品住宅市場交易量已經出現下滑;盡管部分核心二三線城市樓市火爆,但三季度或成這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”,下半年這些城市或將步入調整期。

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