6月21日，第十三屆(2016)中國藍籌地產年會在北京舉行，會上，國家發改委城市和小城鎮改革發展主任李鐵和經濟學家馬光遠都談到了當前房地產市場存在的問題和未來發展趨勢。

    李鐵說，2015年我國城鎮化率達到56.1%，城鎮人口是7.6億，按照正常發展趨勢算，到2020年大概還有5600萬人口再進入城市，城鎮人口達到8億多，到2030年城鎮人口會達到9億。對房地產商意味著巨大的商機。排除改善需求，僅農民工進入城市，就將創造大約80億平方米的住房需求。

    但李鐵指出，當前我們面臨的困境是農民進城購房欲望并不是很強烈。2015年農民工購房比重只占1.3%，也就是說2.6億農民工只有兩三百萬人購購住房，49.1%是在縣城以下，剩下50%在不同的城市。兩三百萬人才對應大約一億平方米的銷售量，對于去房地產庫存是杯水車薪。

    在李鐵看來，這主要是由于戶籍制度改革、土地制度改革沒有跟上，亟待加快推進。在未來一段時期，去房地產庫存還是要靠農民。談到房地產庫存，李鐵說，國家統計有56億平方米，各個機構也在進行不同的測算，經濟學家算出有八九十億平方米，還有人算出有一百億平方米。

    “我們下去調查，有的城市現在積壓500萬平方米。什么概念呢?較高銷售每年是30萬平方米，500萬平方米相當于16年的積壓期。住房積壓現象在三四線城市，甚至包括二線城市普遍存在。有的城市是十幾年的積壓期，上百億平方米的住房銷售積壓意味著什么?意味著我們未來可能十年左右消化不了。”李鐵說，政府、企業推動的房地產發展勢頭不可阻擋，到現在遇到了嚴重的問題，不僅房地產商要轉型，城市政府也要轉型。

    經濟學家馬光遠也說，中國房地產庫存到了一個非常嚇人的程度。從去年年底到現在我們整個房地產政策都在鼓勵去庫存，去庫存的主力在哪里?我們把去庫存希望寄托在農民工身上。這個政策出來以后，我在想我是不是對這個市場太過于樂觀了。

    馬光遠談到20%的城市以房價大幅度上漲來回應政策，但他同時也指出，一線城市的瘋漲不會持續。

    “我的基本判斷是，一線城市里面深圳今年的房價一定會調整，差不多應該在20%左右。上海基本也差不多了，北京未來能夠維持一個微漲的格局。”馬光遠說，市場的熱點現在除了合肥、南京、蘇州還有廈門這類“四小龍”外，我們看到一些三線城市也開始表現，但是也是極個別的城市。今年5月份，中國房地產的轉折點在悄悄出現。他提醒，“大家一定要警惕”。

    馬光遠說，一是房地產投資在今年出現較大反彈后5月份又開始下滑，相對于4月份下滑了0.2個百分點。二是有關部門對央企拿地開始警惕。三是5月70個大中城市房價環比年內次下降。四是5月份金融數據M2暴跌，社會融資額幾乎掉了一半，表現出的強烈信號是收緊貨幣。

    去庫存的戰役還遠遠沒有完成，在馬光遠看來，去庫存要靠市場解決，怎么讓農民工在城市購房，但現有的政策很難發揮這方面的作用。前5個月市場的表現，基本上把今年中國房地產紅利透支完了，下半年房地產市場會出現非常微妙的變化。

    “如果房地產行業會出現什么變化，我認為可能會在2017年，2017年是非常微妙的一年。根據過去房地產投資的增速，我們預計到2017年的時候，中國房地產在建面積差不多在80-90億平方米，我們預計這個市場的基本面是全面過剩。”不過，馬光遠此前曾表示，房地產作為中國的支柱產業，至少還有一百年的時間。這個行業的風口盡管在變，但是風仍然很大。

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