租賃“資本化”引爭議 “千軍萬馬”仍難盈利

長租公寓走到十字路口

之前被視為創業風口的長租公寓，站上了輿論的風口浪尖，也走到了事關前途的十字路口。

8月20日，杭州鼎家公寓停止運營，其主要原因是利用租房貸的高杠桿實現擴張，但運營能力跟不上，導致資金鏈斷裂。這一事件涉及400萬元資金缺口、6家網貸平臺、4000戶租客。今年3月，在上海擁有4000間房源的長租公寓愛公寓宣布資金鏈斷裂，許多租客在不知情的情況下被申請了租房貸。

過去幾年，長租公寓實現了從零開始的快速增長。據58集團發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》，截至今年3月，全國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量已超200萬間。

而在這種快速增長中，“二房東”的商業模式逐漸顯露出盈利能力較弱的現實困境。因此，租客分期還款、公寓一次性收款的租房貸成為部分長租公寓經營的重要手段。“在沒有更多金融產品和政策支持下，這是為數不多的比較好用的金融工具。”一位長租公寓企業的高管表示。

但是，引入租房貸實現快速擴張的高杠桿風險卻少有公開討論。啟信寶的數據顯示，自2017年年底至今，已有8家長租公寓“陣亡”，其中資金鏈斷裂的有5家。

這位長租公寓的高管告訴記者，許多金融機構都暫停了租金貸業務，這對整個行業的影響跟銀行抽貸差不多，會導致公寓企業出現現金流動性問題。上周，住建部、人民銀行等已召集長租公寓企業、金融機構開展內部研討，商議如何開展租房貸業務并控制相關風險。

租房貸引出“資本化”爭議

因為具有較為穩定的持續還款能力，許多金融機構與長租公寓企業、房地產企業合作開展了不少租房貸業務。

2017年11月，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業簽約，進軍房產租賃市場，并推出“按居貸”，為租客提供純信用貸款用于租房，起初執行4.35%的基準年利率， 可貸100萬元， 長可貸10年。此前，平安好房、京東金融等互聯網平臺也與一些長租公寓企業合作，開展了房租分期貸款等金融業務。

公眾擔心的是，在不知情的情況下簽訂的租房貸，逾期會影響個人征信。今年5月，長租公寓運營企業蛋殼公寓被用戶曝光，在用戶不知情的情況下，與其簽訂租房貸合約。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，租房貸在租客簽約前看起來非常方便，但租后的各類問題仍然存在。例如，一旦租客在中途不想繼續租住，或者房東中途需要收回房源，原有的租房關系被打破，租房貸是否還要繼續足額還款，很可能會引起各方糾紛。

貝殼找房 經濟學家楊現領曾告訴中國青年報·中青在線記者，就借貸關系來看，如果租客不能按時還款便會構成違約，可能影響到租客的征信。而早在2015年，租房分期市場就迎來了一次洗牌，一些租房分期公司為了沖量與大量中介合作，且缺乏完善的風控體系，導致無法持續。

更加引人擔憂的是，住房租賃企業可能以租房貸獲取的資金用于搶占房源，從而抬高房租價格。

8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。其中，住建委表示，住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜表示，此次監管層之所以對租房貸采取更為審慎的態度，是因為有一些租賃企業通過租房貸從銀行等金融機構獲取大筆資金用于收房，實際上把方便租客還房租的工具變成了自身融資的渠道，而這類企業也缺乏對借款人的信用評級、抵押物等風控能力，存在很大的風險敞口。

汪麗娜以鼎家公寓的案例分析，其通過租房貸獲取資金后快速收房，但有的房客沒有足夠資金還款，或者房源過多但沒能租出去，就會出現資金鏈斷裂的情況。“現在很多地方查租房貸，主要是查中介機構，它沒有金融許可、欺詐顧客，另外它自己的經營狀況、資質不符合長租公寓這樣的經營管理水平。”

盈利難、“To VC”增長，長租公寓或將洗牌

如果以2014年YOU+(優家)國際青年公寓獲投資為起點，長租公寓已經過4年的發展。在此期間，創業公司、房地產企業、酒店企業、房產中介機構等紛紛投入這門生意。

近年來，在拿地成本高企、調控政策嚴格的背景下，房地產企業開始將長租公寓作為重要戰略布局。萬科、金地、龍湖、旭輝、碧桂園、綠地等房企紛紛布局長租公寓。有統計稱，百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領域。此外，長租公寓投資額更低、服務人員更少、空置率更低等特點，也吸引了華住、鉑濤、亞朵等酒店企業的入局。

而接近租賃房源和客源的中介機構也早已開展布局，鏈家旗下孵化的自如、我愛我家旗下的相寓等都是其中代表，并且在總體規模上 。另外，專注某些細分領域的創業類公寓企業這幾年也風頭正盛，例如魔方公寓、寓見、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。

“可以說是‘千軍萬馬’做長租公寓，但是它的利潤率太低了，坪效(每平米營業面積上產生年營業額)太低了，它不是一個高盈利行業。”房東東公寓學院創始人全靂表示，由于資產價格高企，長租公寓的拿房成本仍然很高，而且市場利率比較高，長租公寓穩定盈利的難度仍然很大。

雖然盈利很難，但一些長租公寓在近兩年明顯加快了拿房、拓展市場的速度。以規模 的長租公寓企業自如為例，2016年其出租房源約35萬間，2017年達50萬間，截至今年上半年，自如管理的公寓房間已超過70萬間。

資本方面也對這類規模快速增長的長租公寓企業非常青睞。以另一家長租公寓企業蛋殼公寓為例，其3年內完成了數輪融資，今年已完成2輪共計1.7億美元的融資，還曾發行總規模2.035億元的公募ABS(資產支持證券)“天風-蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”。

在盈利方式仍然未明的情況下，此類快速融資、快速拿房的增長模式在業內一直存在爭議。長租公寓企業優客逸家的創始人兼CEO劉翔注意到，當前許多長租公寓企業的增長屬于“To VC”的模式，投資機構的偏好成為此類長租公寓增長的方向。但大多數投資機構在給長租公寓投資調研時，都會將房源規模作為 甚至是 要素。“估值不是看企業的管理水平，精細化程度和口碑。”

在他看來，長租公寓需要數年時間才能回本的特征，與投資機構希望快速增長、快速獲得回報的訴求之間，存在著一定的矛盾。在“To VC”的增長模式下，很容易在規模快速擴張的同時，忽視經營風險。

他舉了自己 熟悉的成都市場的案例。部分公寓企業在進入成都市場后，會將面向房東的收房價格抬高兩三成，以求自身規模的快速增長。這在對其他長租公寓企業形成擠出效應的同時，也帶來了后續問題：為了收回成本，這類公寓必須抬高租客端的租金價格，但這樣一來也會提高房間的空置率， 終難以保持收支平衡。“在大多數長租公寓連盈利模式都還沒找到的情況下，這種做法是很危險的。”

劉翔認為，這一次站上輿論的風口浪尖，其實對長租公寓市場而言是一場洗禮，讓企業、投資界更加理性看待機會和風險。他預判，長租公寓市場在接下來的2年內將迎來一輪洗牌，一些重銷售、輕風控的中小平臺將“爆雷”。

租房市場的監管該怎么做

在此輪關于長租公寓的討論中，無論是房租漲價還是租房貸，一個繞不開的問題是，租房市場應該怎么監管？

一直以來，監管部門對商品房市場有一整套制度約束，但租房市場尚缺成體系的制度規范。“長租公寓、租房貸款都是新事物，金融監管、房地產監管這些沒有跟上，所以就出現了很多中介違規操作欺詐顧客的情況。”汪麗娜認為，要培育好租房市場，根源還在于政策層面立好規矩，安排房源供給。

事實上，各地監管部門也在醞釀新的監管措施。日前，從深圳房博會傳出消息，深圳市正在探索建立穩租金商品房項目制度：一房一價，一年一調，原則上房租年增長率 不超過5%，租房對象面向在深圳繳納社保滿一年以上的未購房居民。

對此，全靂分析，該制度僅適用于房地產開發企業，對整個租房市場影響有限，但說明監管層面正在努力彌補過去的欠賬。“當這個行業里基礎性的東西缺失的時候，運營的人能把這個行業變好嗎？”全靂建議，監管部門可以依托社會力量，在已有的房源平臺基礎上，建設全社會統一的租房平臺，既保證租客端的真房源，又減少租房企業端的“壟斷”爭議。

過去幾年，在租賃市場快速增長的同時，監管政策和配套措施沒能跟上。如今，各地正在加速政策落地。

據不完全統計，今年下半年以來，已有23個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規范住房租賃交易服務和增加租房補貼等舉措，促進房屋租賃市場健康發展。

7月、8月兩月出臺住房租賃新政的23個城市中，有10個城市的政策在擴充房源、加強用地保障方面發力。例如，8月21日，北京市住建委開會要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購轉化一批、改建一批租賃住房，以穩定租賃市場。

首都經貿大學教授趙秀池認為，對租房市場的監管，政府需要做的是維護市場秩序，保證平臺交易真房源，給低收入者和人才提供公租房，但不一定要采取房租管控的辦法。“房租價格應該由供求關系決定，不必過多干涉，租賃市場同樣有高中低檔需求，各類租賃價格也會隨行就市。”

作為長租公寓的經營者，劉翔希望，監管部門在管控租房貸風險的同時，明確一系列監管細則。日前，有消息稱北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務。另據一位不愿具名的長租公寓企業高管透露，目前九成以上有租房貸業務的金融機構都暫停了此項業務。

劉翔認為應該將租房貸納入監管范疇，出臺專門的措施，但不能“一刀切”，否則會導致大多數公寓企業的資金鏈出現問題。在他看來，監管部門應該盡快針對租房貸出臺明確的監管意見，明確金融機構如何操作這項業務。

他建議，監管部門可以考慮，要求長租公寓企業將租房貸資金存入專門的監管賬戶，以保證企業償付能力，以及資金專款專用。但這還需要金融機構和監管部門出臺更加完善的制度細則和配套措施。

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