據了解,因為三四線城市房租普遍較低,月租金收入3萬元的起征點對大部分租房者來說都能適用。租房市場活躍了,就會進一步拉動房地產銷售,租售并舉更有利于房地產去庫存。

房東和租戶都受益

月租金6500元的房子可以年節省稅費逾萬元

“現在租房市場都是租戶繳稅,減稅對我這樣的租戶等于直接減輕了租金負擔。”剛從上海到北京工作的陳潔,準備在單位附近租住一套房子,由于單位給外地來京的員工提供租房補貼,需要租房發票的她在選房時特別留意了租房交稅情況。日前出臺的個人出租住房稅收優惠政策,讓她成了直接受益者,很快選定了一套東四環附近86平方米的房子。

陳潔粗略算了一下,她租住的房子每月租金6500元,按照新政策規定,增值稅將由原來的約320元減為約95元,月節省225元,城建稅、教育費附加等各種附征稅費也從原來的約40元減少到12元,在明年底前,她的增值稅及附征稅費都將減免。此外,個人所得稅減半征收后,她租房時繳納的個稅也將由原來的約1040元減到約520元。這樣算下來,目前她每月可以節省支出近900元,年減免稅費可超過萬元。

以前房屋租賃主要向地稅部門繳納營業稅,對于個人住房租賃,國家和地方先后出臺過一些稅收優惠政策。今年5月1日起營改增試點全面推開,個人房屋租賃也相應改為繳納增值稅。個人租房該如何繳稅?原有的稅收優惠政策能否繼續執行?這成為社會關注的焦點。國務院辦公廳此次印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,將營改增前的營業稅優惠政策,延續到了營改增后的增值稅中,讓租房者繼續享受應有的稅收優惠,并對具體規定進一步細化,給租房市場吃了一顆“定心丸”。

山東肥城的張女士在該市清華園小區有一套120平方米的房子,由于地理位置優越,周邊配套了幼兒園、小學和初高中,是該市典型的緊靠學校的小區,住房出租市場火爆且價格較高。張女士的房子每月能夠租到1600元,年租金收入19200元。經過稅務部門核算,實施此次優惠政策后,她的房子每年繳納的增值稅和個人所得稅將分別減免1033元和868.57元,合計占到整體房租的近10%。

“租我房子的人很多都是沖著周邊學校去的,但在這兒讀書就要提供租房發票證明,所以很多人租房時都會談到繳稅問題,稅費節省了,雙方對租金的商量余地就更大一些。”張女士說。

據了解,因為三四線城市房租普遍較低,月租金收入3萬元的起征點對大部分租房者來說都能適用。租房市場活躍了,就會進一步拉動房地產銷售,租售并舉更有利于房地產去庫存。

“根據今年前5月的數據,我們辦理的所有個人出租房屋月租金額均小于3萬元,這意味著新政策實施后,增值稅的免稅面將達到100%。”淄博市沂源縣國地稅聯合辦稅廳負責人崔愛珍說。

房屋中介稅負下降

鼓勵專業機構提供更好服務,改變“重售輕租”

家住北京東三環某小區的林鵬遇到了煩心事:因為自己所在小區房價較高,結婚時只購了一套40多平方米的一居室,可較近東北老家的父母要過來住一段,“讓父母住哪”難壞了小兩口。“家里實在沒有安置床位的地方了,讓爸媽住酒店也不合適,本想在附近租個房子,可他們只住兩三個月,沒人愿意租這么短的時間。”

在朋友的推薦下,林鵬通過網絡短租平臺“小豬”找到了稱心如意的房子,“房子跟我家在同一個小區,較短就可以起租,想住多久很自由,不用擔心房主違約和頻繁漲價。”林鵬說。

林鵬覺得,現在租房不省心的一個重要原因是專業經營租房的中介機構太少,大部分都是房東直接出租,中介只是牽線搭橋,收完中介費后就再也不管了,而且租期至少要1年以上。如果有更多專業規范的租房中介機構,讓租房更便利,就能提高大家的租房意愿。

此次發布的《意見》專門提出,發展住房租賃企業,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。同時,對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率,這在所有增值稅稅率中屬于較低的檔位,顯示了國家鼓勵中介機構發展的政策意圖。而根據營改增的實施方案,房地產中介中的小規模納稅人,稅率則可以從征營業稅時的5%直接降為3%的增值稅征收率,減稅幅度達40%。

“現在租房市場中,個人住房出租占了90%以上,中介企業一般只擔當房源信息提供者的角色,市場參與度較低。并且一部分出租人為了節省中介費,與租房人直接聯系,一旦出現租房糾紛,解決途徑十分有限。”淄博市楊帆房產有限責任公司經理李爽介紹,隨著新政策陸續實施,住房出租的稅費大幅度下降,使得中介機構先承租房屋再轉租的模式成為可能,中介公司可以提供物業管理、衛生保潔、糾紛處置等附加服務,服務的內容不斷增多,市場參與度提高,“單一信息平臺”向“綜合服務平臺”轉變,這些都為轉型中的房產中介公司提供了一個潛在的大市場。

中原地產頭席分析師張大偉認為,租房市場的很多亂象,根源在于缺乏規范的中介機構與專業化的房屋租賃企業。鼓勵中介機構和住房租賃企業發展,能夠為社會提供更加多樣化的房屋租賃服務,滿足不同類型租房者的實際需求,讓租房的舒適度上升,改變當前房地產企業和中介機構“重售輕租”的現象。

難改租房市場現狀

目前租房實際繳稅比例不到10%

記者在采訪中了解到,盡管新政策給出了比較大的稅收優惠,但目前個人房屋租賃市場的實際狀況,使稅收優惠政策很難影響到租房市場和租金水平。

“我接觸的房東一般很少關心交稅的事,租客倒是偶爾會問起來,我們也就是幫著提供一下房東的復印件之類,真正交稅都是個別有特定需要的租客自己去交。”北京市朝陽區青年路附近一家房屋中介業務員李飛告訴記者,房東提出的報價都是凈收入,不包含任何稅費,雖然中介提供的格式合同里也會規定誰繳納稅費,但較終是否繳稅,主要看租客的需求,房東并不會主動去繳稅。

記者以租房者身份打電話咨詢了一些房屋中介,談到租房繳稅問題時,中介一致的說法都是他們和房主只配合提供繳稅的相關資料,稅費還是需要租房者自己繳納。

“這也公平合理,因為需要開發票的人很少,如果提前把稅費加到租金里,算起來很麻煩,而且如果房主不配合繳納,會影響你開票,不如你自己去繳稅,里外里也是一筆賬。”一位中介業務員告訴記者。

一些提供房屋直接租賃業務的中介平臺,也都采取了稅費由租戶自理的方式。在網上租房平臺自如網,記者咨詢業務人員:“租房能否提供發票?”業務人員表示,目前需要發票的租客很少見,如果要開票,他們會提供房屋的相關信息,由租戶自己去當地街道辦或地稅局開具發票,具體開多少錢也由租客根據自己需要決定,至于以后能不能由平臺直接提供發票,還要看新政策實施后的具體規定。

中原地產的一份調查顯示,目前在所有租房者中,實際繳納稅費的比例不到10%,這部分人主要是出于提取公積金、子女入學、報銷房租等必須取得發票的原因。而我國目前租房市場還是以個人私下交易和現金交易為主,很少執行租房備案的程序,稅務部門無法對每一筆租房業務進行核實,租房交稅的政策也就難以嚴格執行。

“在實際的租房市場交易中,租賃行為并不像購賣房屋那樣需要官方確權,這就決定了單純的稅收減免很難對整體租房市場產生大的影響。”張大偉說。

租房支出有望抵個稅(專家分析)

“這次出臺稅收優惠政策力度很大,但因為租房市場的實際狀況,更多降低的是名義稅負,實際稅負減少并不明顯,未來還需要更深入的稅制改革,真正把租房市場該收的稅收上來,該減免的稅減下去。”中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌認為,此次租房稅收新政的出臺,體現出通過稅收政策調節來促進房地產健康發展的政策意圖。

中原地產頭席分析師張大偉認為,新政策體現了國家對租房市場的支持,但稅收減免更多的還停留在局部和表面,受益面比較小,難以從根本上改變租房市場現狀、減輕租房者負擔、真正激活租房市場。

張大偉介紹,與此次開始實施的增值稅減免、個稅減半征收政策相比,市場更關注政策提到的個稅改革,如果未來租金能抵扣個稅,將在很大程度上擴大稅收優惠政策對租房市場的支持力度。

國辦印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出,對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。

張斌認為,建立分類與綜合相結合的個人所得稅制度,是我國未來個稅改革的目標,房屋貸款利息支出、房租支出等都可能作為合理的個人支出納入個稅的稅前抵扣范圍,在進一步減輕租房者壓力的同時,也讓個稅制度更加公平合理。

“建立有效的房租抵扣個稅制度,還能提高租房者自覺納稅的積極性,讓租房市場更加規范。”張大偉認為,在租金抵扣個稅的條件下,租房者取得相應租房發票才能實現自己的個稅減免,這會促使更多的房屋租賃交易走正規的備案手續,有利于加強對租賃市場的監管。

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