今年上半年,當一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時,大多數三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到,由于庫存高企,以及購房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境,三四線城市就像是“夾心層”一樣,去庫存仍然前路漫漫。業內人士認為,基于這種分化格局,地方政府因城施策促進房地產市場平穩發展,將是下半年樓市政策主線。

    城市分化愈演愈烈

    近日,中國社會科學院發布中國住房2016年中期報告稱,全國房地產目前出現嚴重分化,一線城市和部分二線城市房價迅猛增長,但是三四線城市房價上漲較慢,甚至是負增長。

    尤其值得關注的是,部分熱點二線城市,取代一線城市成了上半年房價上漲的“急先鋒”。據統計,5月份,廈門、合肥、南京新房環比漲幅均超過4%,相比之下深圳新房環比漲幅只有0.5%,二手房連續2個月沒有上漲。

    土地市場上,熱點二線城市“地王”頻現。中原地產研究部統計數據顯示,2016年以來,二線城市成為地王出現較多的區域,其中較主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個城市,而這些城市恰好是房價上漲較迅速的城市。

    作為典型的中部二線城市,安徽合肥算得上是全國樓市的一匹“黑馬”。據報道,今年春節后,合肥新房、二手房價格一路飛漲,出現了一房難求的局面。5月份,合肥九區均價為11049元/平方米,環比大漲11.43%,同比上漲35.1%。一時之間,合肥被業界評價為“樓市新四小龍之頭”。

    有分析指出,下半年二線城市仍是房企爭奪焦點,市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導。

    相比之下,三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙扎”。報告顯示,一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放,三四線庫存仍相對較高。根據城市可售面積及出清周期數據,一二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內,而多數三四線城市去化時間仍超過15個月,如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

    從國家統計局公布的5月份數據來看,唐山、丹東、岳陽等三四線城市房價集體下跌。有分析人士認為,很多三四線城市,尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力。

    國信證券分析師董德志認為,房地產市場的結構性庫存問題可能非但沒有減緩,反而日益嚴重了。

    三四線城市被“抽血”和“截流”

    三四線城市去庫存為何總是“在路上”?從需求側來看,這主要是因為三四線城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境,購房需求總是顯得不溫不火。

    董德志認為,由于中國住房需求轉移單邊性的特點,一線城市居民一般不會去二線城市購房,二線一般不會去三線購房。三四線城市居民需求被嚴重透支和轉移,這意味著未來房地產去庫存會更加艱難。

    多位房地產業內人士表示,一方面,隨著高速公路、高鐵的日益發達,以及省會城市聚集了優質教育資源,大量具有較強購購力的人群選擇到省會購房。而且,在經濟下行背景下,一二線城市由于財力相對雄厚,可以進行更多的基礎設施和公共投入來吸納消費人群,三四線城市的樓市購購力被進一步“抽血”。

    另一方面,國家新型城鎮化戰略中,“就近城鎮化”是重要組成部分。就近城鎮化過程中,一些小城鎮也開發了較高品質的房地產項目,使得原本流向縣市的購購力被“截流”。

    在湖南南部某縣,一家本地開發商在多個鄉鎮布局商品房建設。其中一個鄉鎮的項目計劃建設4期共3000多套商品房,目前已建成1500多套,70%的房子已經銷售出去。而該開發商在縣城的項目早在2013年10月建好,今年上半年還剩下200多套沒有賣完,去化壓力顯得更大。

    記者看到,這家開發商建設了以往在鄉鎮少見的電梯房,周邊的步行街、大型超市、公園、學校、地下停車場等配套齊全,項目品質可以和縣城相媲美。幾位購房農民表示,現在鄉鎮生活和工作條件很好,離老家近,因此不會考慮去縣城安家。

    雙重擠壓下的需求不足,導致三四線城市去庫存壓力難減。記者在湖南多個地級市和縣城采訪了解到,當前的商品房去化周期普遍達到2至3年。部分地區樓盤的資金鏈緊繃,開發商進一步拿地和開發的意愿大幅降低。以郴州市為例,今年以來供地量大幅減少,1至5月城區出讓14宗土地,相比去年同期的50宗減少了3/4,而且這14宗土地中絕大多數是工業和倉儲用地。

    面對需求受到擠壓的困境,三四線城市祭出各種“救市”招數。比如四川瀘州的購房補貼較高可達每平方米400元,而當地平均房價只有每平方米5100多元,政府補貼資金占房價比重高達12%。

    然而,需求基本面決定了短期刺激政策后勁不足。在山東某地級市,今年2月以來二手房市場明顯回暖,上半年城區二手房交易量增長30%以上。但剛性需求集中釋放后,樓市進入6月之后便進入了平淡期。

    因城施策將是樓市政策主線

    “房地產市場分化不斷加劇,地方政府因城施策促進房地產市場平穩發展,這將是下半年樓市政策主線。”報告分析稱,層面的房地產政策已開始趨于穩定,地方因城施策力度將不斷加大。

    日前,合肥和廈門等地均出臺了針對房地產市場的調控政策,內容包括調整土地供應方式和供應條件以及執行差別化的信貸政策等。分析人士認為,這開啟了二線城市政策收緊的“信號燈”,未來二線城市將正式拉開政策調控、抑制需求的序幕,南京、蘇州等熱點城市可能紛紛效仿。

    對于庫存水平依然偏高的三四線城市,房地產市場的刺激政策將持續出臺。比如,今年5月,郴州市專門出臺了房地產去庫存和促進住房消費的實施意見,提出2016年至2018年,消化商品房庫存面積500萬平方米,將全市房地產庫存去化到合理的區間。下一步,郴州市還將進一步采取有效措施支持房地產業發展。

    郴州市房產管理局副局長胡美華表示,激發購房群體的消費需求,郴州市主要從四個方面出臺了針對性政策,一是鼓勵農民工進城購房,二是推進棚改貨幣化安置,三是激發改善性、剛性需求,三是組織外地購房團來郴州看房購房。

    記者統計各地去庫存政策發現,“工具箱”中,“鼓勵農民進城購房”為各地政府所倚重,但還難以馬上見效。湖南臨湘市房地產管理局有關負責人認為,2009年至2013年,受戶籍改革的影響,農民工進城購房的比較多。但在現在經濟形勢不景氣的背景下,農民工購房的障礙,還是“兜里沒錢”。

    “只有真正提高城市居民和農民的收入,三四線城市的房地產市場才能進入良性循環。”株洲市常務副市長趙文彬認為,一方面要通過市場化改革和科學技術的進步,進一步推動中國勞動生產率提升,從而帶動居民收入水平的提高;另一方面,要探索農民宅基地和住房的資產化,使得農民獲得更多財產性收入,從而具備到城市購房的經濟實力。

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