工行提高個(gè)人商用房貸款比例 其他銀行暫無(wú)跟進(jìn) 住宅頭套房貸款八三折仍是主流

    下半年住宅貸款政策暫時(shí)還沒(méi)變

    近日,有媒體報(bào)道稱(chēng)工商銀行內(nèi)部發(fā)布了一份《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,將商住房貸款的頭付比例從50%上調(diào)至70%。《廣廈時(shí)代》調(diào)查后發(fā)現(xiàn),工商銀行通知中提到的頭付比例上調(diào)至70%的為商用房,而商住用房的貸款頭付則是由45%調(diào)整到了50%。除工商銀行外,目前市場(chǎng)上大部分銀行都沒(méi)有跟進(jìn)此政策,商住房仍執(zhí)行較低50%頭付的標(biāo)準(zhǔn)。另一方面,目前北京地區(qū)住宅貸款政策仍比較寬松,八三折是主流折扣,頭套住宅平均利率仍處在歷史低位。專(zhuān)業(yè)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷認(rèn)為,下半年信貸環(huán)境將維持寬松態(tài)勢(shì),貸款利率已經(jīng)基本探底,隨著全年額度的消耗,銀行在自身額度受限的情況下,有可能會(huì)有所收緊。

    工行提高商用房貸款比例其他銀行暫無(wú)跟進(jìn)

    近日,有媒體報(bào)道稱(chēng),工商銀行內(nèi)部發(fā)布了一份《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,將商住房貸款的頭付比例從50%上調(diào)至70%。《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn),該政策對(duì)于商用房的調(diào)整并不是采用的一刀切方式,而是將個(gè)人商用房貸款頭付比例由現(xiàn)在的50%調(diào)整到70%;商住兩用房的頭付由45%調(diào)整到50%;貸款所購(gòu)商用房為住房小區(qū)配套底商的較低頭付款比例為50%。

    除了調(diào)整頭付比例外,還對(duì)可發(fā)放貸款對(duì)象進(jìn)行了說(shuō)明限制:以單套面積相對(duì)較小、價(jià)格較為穩(wěn)定,易于處置變現(xiàn)的商住兩用房及住房小區(qū)配套底商為主,嚴(yán)格控制賓館、酒店、寫(xiě)字樓、綜合市場(chǎng)、商貿(mào)城等個(gè)人商用房項(xiàng)目準(zhǔn)入。三、四線(xiàn)城市新發(fā)放的個(gè)人商用房貸款所購(gòu)商用房限定為住房小區(qū)配套底商。

    《廣廈時(shí)代》咨詢(xún)工商銀行朝陽(yáng)區(qū)某支行得知,目前工行北京分行確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始據(jù)此《通知》執(zhí)行。不過(guò),除了工行以外,其他銀行在北京地區(qū)針對(duì)商住房貸款的政策大都沒(méi)有調(diào)整。農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員透露,目前他們內(nèi)部沒(méi)有接到商住房貸款政策調(diào)整的通知。針對(duì)商住房,他們一直執(zhí)行的是頭付比例50%以上、貸款利率為1.1倍、貸款年限不超過(guò)十年的政策。該工作人員還表示,他所在的支行一般不接單獨(dú)客戶(hù)的商住房貸款業(yè)務(wù),基本只與有合作關(guān)系的項(xiàng)目集中受理貸款需求。

    除工行、農(nóng)行外,民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、光大銀行等銀行工作人員在接受咨詢(xún)時(shí)都表示,目前政策無(wú)變化。而一些外資銀行則一直不受理個(gè)人商用房貸款業(yè)務(wù)。某國(guó)有銀行個(gè)貸部經(jīng)理表示,對(duì)于個(gè)人的房貸業(yè)務(wù),除了利率折扣上的小幅調(diào)整外,大的調(diào)整動(dòng)作基本都是跟著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的調(diào)控政策走的,銀行小網(wǎng)點(diǎn)得到的調(diào)整消息,一般還沒(méi)有媒體知道的早。

    上半年平均房貸利率創(chuàng)新低 貸款額度較以往提高

    工行針對(duì)商用房貸款政策的調(diào)整,讓很多意向下半年購(gòu)房的購(gòu)房人關(guān)心目前住宅的貸款政策。《廣廈時(shí)代》了解后發(fā)現(xiàn),目前北京地區(qū)對(duì)住宅頭套房的貸款政策處于較寬松水平。農(nóng)行某支行工作人員表示,目前他所在銀行對(duì)優(yōu)勢(shì)客戶(hù)的頭套房貸款利率已從之前維持很久的8.5折調(diào)至了8.3折,而且審批時(shí)間和放款時(shí)間都比較短。

    根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,6月北京地區(qū)頭套房利率平均折扣為8.52折,平均利率為4.17%。頭套房貸款利率方面,利率較低的是浦發(fā)銀行的8折優(yōu)惠利率,較高的是渣打銀行和大華銀行的9折優(yōu)惠利率。頭套房頭付全部為三成。

    二套房方面,主流頭付是五成,較高的是花旗銀行的七成。二套房貸款利率均為上浮基準(zhǔn)利率的10%。

    “偉嘉安捷”指出,今年上半年銀行貸款的發(fā)放仍然延續(xù)去年較為寬松的趨勢(shì)。從年初開(kāi)始銀行的放款速度就比較平穩(wěn),而且受到上半年央行再度降準(zhǔn)的政策影響,使得銀行內(nèi)部貸款額度十分充裕,即便是在今年年中盤(pán)點(diǎn)階段時(shí)放款的節(jié)奏依然比較平穩(wěn),貸款審批和辦理的速度和往年相比有明顯的提升。

    另外,在今年上半年購(gòu)房的人群里,以換房或改善型升級(jí)人群為主的貸款人群占據(jù)了成交主力。這部分人群在貸款前普遍先將名下套貸款還清,以此來(lái)享受到頭套房的優(yōu)惠。由于頭付比例較低,而且今年大多購(gòu)房人普遍偏向購(gòu)購(gòu)大戶(hù)型住房,因此貸款的額度也隨之增多,貸款的額度普遍在150—300萬(wàn)元之間,和以往相比呈現(xiàn)出大額的趨勢(shì)。

    下半年信貸環(huán)境仍寬松

    頭套房利率或因額度收緊

    雖然上半年信貸環(huán)境寬松,利率水平較低,但房貸總量并不高。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì),2016年上半年房貸市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)明顯的“山”字型態(tài)勢(shì),成交量同比去年跌幅20%左右。

    “偉嘉安捷”認(rèn)為,房貸市場(chǎng)的成交走勢(shì),與政策環(huán)境有很大關(guān)系。從上半年兩個(gè)季度的成交量來(lái)看,頭先年初在經(jīng)過(guò)2015年的五次降息后,商業(yè)貸款利率水平有了大幅下降。這種新政的利好效應(yīng)在市場(chǎng)里持續(xù)釋放,加上各家銀行的信貸環(huán)境也比較寬松,促使1月成交量上漲10%。而進(jìn)入2月受到春節(jié)假期因素的影響,使得成交量并未出現(xiàn)明顯的上漲。進(jìn)入3月后受到契稅調(diào)整等政策影響,二手房市場(chǎng)中“賣(mài)一購(gòu)一”的連環(huán)單逐漸增多,為3月份的成交量帶來(lái)了有力支撐。從4月開(kāi)始,在無(wú)明顯利好政策出臺(tái)的情況下,購(gòu)賣(mài)交易雙方“觀望”氣息開(kāi)始顯著,而5月份北京通州地區(qū)商住項(xiàng)目的限購(gòu)政策,也在一定程度上影響了購(gòu)房人心理態(tài)度的轉(zhuǎn)變。從6月份持續(xù)下跌的成交量也可以看出,接近年中階段,二手房市場(chǎng)暫時(shí)進(jìn)入了一個(gè)比較平穩(wěn)的調(diào)整階段,購(gòu)賣(mài)雙方的交易熱情處在理性的觀望狀態(tài)中。預(yù)計(jì)在下半年無(wú)明顯宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的背景下,成交量上漲的空間并不大。

    而對(duì)于一些購(gòu)房人期待的再次降息,“偉嘉安捷”指出,下半年降息的可能性并不大。一方面是在去年連續(xù)五次降息加上銀行目前給予的頭套房?jī)?yōu)惠利率,都已經(jīng)邁入了歷史性較低位,在利率探底的情況下再次下降的可能性比較小。另一方面是盡管北京地區(qū)目前依然延續(xù)著去年較為寬松的信貸水平,然而近期其他二三線(xiàn)城市的調(diào)控政策卻已出現(xiàn)了收緊態(tài)勢(shì),所以下半年雖然大體信貸環(huán)境將維持寬松局面,但是降息的可能性較小。

    而且,在具體銀行方面,下半年也很難有再大的貸款優(yōu)惠。“偉嘉安捷”指出,上半年銀行貸款延續(xù)了去年較為寬松的環(huán)境,從審批速度和貸款利率上都給予了購(gòu)房人的優(yōu)惠,因此也讓有貸款需求的人擇機(jī)入市。轉(zhuǎn)入下半年后,隨著購(gòu)房人陸續(xù)入市,銀行在自身額度受限的情況下,很可能會(huì)收緊貸款利率,對(duì)購(gòu)房人申請(qǐng)貸款的審批條件和時(shí)效上,也會(huì)相比上半年有所嚴(yán)格。

    銀行內(nèi)部人士也表示,除非是有大的政策調(diào)整和市場(chǎng)波動(dòng),一般銀行發(fā)放貸款都是先松后緊。如果上半年額度用得過(guò)多,下半年自然就會(huì)有所收緊。而且,按照內(nèi)部測(cè)算,8.3折已經(jīng)是地板折扣了,幾乎沒(méi)有再優(yōu)惠的空間。

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