前腳剛拿地，緊隨而來國際評級機構就對中駿置業（01966.HK ）以下調評級的形式，表達了對中駿置業的擔憂。雖然中駿近日在上海所拍徐涇地塊總價不高，但5.6萬元/平方米的單價卻處于高位。

　　據中駿置業公布的信息，至七月底中駿土地儲備863萬平方米，中駿權益部分620萬平方米。從財務狀況看，中駿的公司資產凈值114億元，目前的流動負債總額約220億元，而非流動資產總值175億，流動資產300億。

　　另據中駿月報，中駿及合營公司前七個月銷售金額近135億元，同比增長99%。不過銷售額增長的時候，中駿上半年的收益為56億元，較去年58.8億元的收益略微下降。

　　上海青浦單價地王

　　閩系房企中駿置業（01966 HK ）剛剛在上海青浦區拍下了一幅單價地王，就被國際評級機構給予了評級的下調。

　　在8月17日的土地拍賣，中駿以6億元的價格摘得上海青浦區徐涇鎮徐南路北側一幅土。雖然該地塊單價不高，但單價卻在同區域并不低。該地區的溢價率約165，樓板價4.5萬元/平，除去保障房及不可售部分的樓板價超過5.6萬元/平方米。

　　中原地產分析師預計，中駿置業該項目未來的售價保守估算也在6萬元/平方米以上。而周邊在售的項目不過5.8萬元/平方米。有房企告訴記者，另外一家閩系房企開發的項目其位置較中駿置業的地塊要好，但售價基本與中駿所拍樓板價不相上下。“中駿未來的售價可能會有一定壓力。”上述人士說。

　　雖然在閩系房企里，中駿置業并非*為激進的開發商，但中駿剛剛拍得上述地塊，國際評級機構穆迪當天就將中駿一項債券的評級進行了下調。

　　穆迪在報告稱，已經將中駿置業B1的公司家族評級，及其2020年到期的3.5億美元票據的B2無抵押債務評級的展望，從穩定調整為負面。

　　“這種評級的調整反映了穆迪對中駿置業的預期：在未來12-18個月的負債杠桿，相對于同行業而言，仍將處于較高的水平。”穆迪副總裁兼信用評級主任梁鎮邦指出。

　　中駿被調低，與其債務增長與較高的杠桿率有關。

　　穆迪指出，中駿置業去年年底的總債務 （包括債券和債務擔保）只有 178億元，但到了今年六月底，總債務已經升至211億元。穆迪在報告中表示，中駿的債務在增長的同時，該公司的收入只有58億元，同比下降了3.3%。負債杠桿率 （即收入/調整后債務比率），則從去年年底的60%惡化至50%。

　　不過中駿高層近日向媒體表示，今年肯定能夠完成全年目標，甚至預測可能在年初目標的基礎上再增長二成以上。

　　“因為整體銷售提升了，所以我們會加大一點力度在土地方面的投資。”中駿一位高層近日表示。

　　北京門頭溝40億地王一戰成名

　　雖然穆迪下調了對中駿置業的評級，但中駿今年在土地市場拍下*貴的一幅土地不是在上海，而是在北京。

　　今年2月26日，與多家房企經過76輪激烈較量，中駿置業以39.48億元、配建5萬平方米公租房的代價，拍下了北京門頭溝龍泉鎮地塊。該地塊高達4.1萬元/平方米的樓板價，打破了該區域的土地單價紀錄。

　　因為北京這幅地王，中駿置業在全國一戰成名。

　　拍下上海青浦單價地王前，中駿七月初在天津以16.9億元的價格，以近159%的溢價率拍下了張家窩地塊。

　　穆迪報告顯示，今年中駿置業加快了土地購置的速度，前七個月共購入4幅土地，總成本為65億元。將近日上海徐涇6億元地塊計入其中，中駿目前拍地的金額約71億元。

　　中駿的財務狀況如何，為何穆迪給予了中駿前述評價？

　　據中駿置業半年報，公司上半年銷售額118.8億元，增長近120%，已經完成全年銷售目標155億元的約四分之三。但銷售額增長的時候，今年上半年收益卻出現了下滑，只有56億元，較去年58.8億元的收益略微下降了2.8億元。

　　分析師認為，銷售增長而收益下降，這可能與中駿需要支付土地和財務成本有關。

　　中駿半年報顯示，上半年公司持有現金近83億元，用于支付土地出讓金、開發物業的資本承擔金額約67.7億元。在目前184億元的貸款總額中，一年內需還清的貸款規模為52億元。中駿還披露，公司的凈負債比率由去年年底的70.7%，上升到目前的88.6%。

　　從收入來源的地域分布來看，一線城市占比超過一半，二線占14.4%，三四線城市占比約三成。

　　中駿披露，今年上半年公司共有38個項目處于在售狀態，分布在11個城市。在上半年合同銷售占比中，上海的銷售金額為51.4億元，占全部銷售額的43.3%。京津冀為其大收入來源，燕郊占到上半年收入的10.9%，泉州占9.6%，深圳占7.8%。

　　中駿置業董事局主席黃朝陽在業績會上向媒體表示，他認為現在追求規模已經沒有太大的意義，中駿還是追求質量。

　　“一線城市跟核心二線城市地價明顯過高，從經營的風險管控角度來說，中駿基本上不會拿這種價格特別高的地。”黃朝陽在中駿中期業績會上向媒體說。

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