昨日， 總理在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上作政府工作報告，經(jīng)《房地產(chǎn)決策參考》整理發(fā)現(xiàn)，報告全文竟然提了3次“房地產(chǎn)”，10次“住房”。歸納起來，無非三個字：去庫存。如何去？無外乎兩點：要錢給錢，要人給人。

3次提到房地產(chǎn)：

1、推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（2016年）

2、因城施策化解房地產(chǎn)庫存。（2016年）

3、全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。（2016年）

10次提到住房：

1、城鎮(zhèn)保障性安居工程住房建設4013萬套，上億群眾喜遷新居。（十二五期間）

2、完善住房保障體系，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套。（十二五期間）

3、城鎮(zhèn)保障性安居工程住房基本建成772萬套，棚戶區(qū)住房改造開工601萬套，農(nóng)村危房改造432萬戶，一大批住房困難家庭圓了安居夢。（2015年）

4、今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。（2016年）

昨天 （3月4日），房地產(chǎn)稅又出新聲音！十二屆全國人大五次會議于上午11時在人民大會堂新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會。大會發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅立法列入了五年立法規(guī)劃，討論比較多，但今年沒有提請人大常委會審議的安排。

關于房產(chǎn)稅

有關房地產(chǎn)稅的話題熱到什么程度？用“見風就是雨”來形容一點都不為過。只要任何關乎房地產(chǎn)稅的風吹草動，都會成為輿論關注的焦點。

一、傅瑩談：2017年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排

法制日報：2017年房地產(chǎn)稅法會不會列入到我們的議事日程當中，我們距離房地產(chǎn)稅法到底還有多遠？

傅瑩：這個問題*近比較熱，我前兩天專門去找了這方面比較權威的信息。首先，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務中列出來的，所以本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。當然這部法律涉及面比較廣，也涉及到方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。根據(jù)我的了解，我們今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。

二、房地產(chǎn)稅的開征，仍然相當遙遠

這個消息意味著房地產(chǎn)稅的開征，仍然相當遙遠。雖然有知情人透露，已經(jīng)有方案提交給全國人大，“不提交審議”的意思，應該是繼續(xù)進一步研究討論。所以，房地產(chǎn)稅距離開征仍然有相當距離。

今年以來，房地產(chǎn)稅多次成為媒體關注焦點。波熱潮是1月11日新華社公布中辦、國辦印發(fā)《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》，提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新”。

《中國經(jīng)濟周刊》2月28日報道稱，中國財稅法學研究會會長劉劍文在接受采訪時表示，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，*快有可能2017年提交全國人大常委會審議。

針對房地產(chǎn)稅法*快何時通過，當時專家有不同的看法。

劉劍文表示，即便提交全國人大常委會審議，也并不意味著就能落地和實施。從立法程序上，房地產(chǎn)稅法在2017年出臺是很困難的事情，也可以說是不可能的事。他預測：“按照的部署，應該是在2020年前實施。還有4年時間。”

尹中卿認為，房地產(chǎn)稅牽涉到千千萬萬老百姓的切身利益，出臺前一定會依照法律程序充分征求各方面意見，無論怎樣出臺，絕不會“突然襲擊”。

中國財稅法學研究會副會長施正文則認為，年內(nèi)出臺并執(zhí)行的可能性不大，即使房地產(chǎn)稅法能列入并提交全國人大常委會審議通過，*快也要在2018年才能開始施行。

三、炒房者，從心里笑出來，因為又少了一個利空

房地產(chǎn)稅的確是個非常復雜的問題。如果開征，也是意味著對擁有“紅本”的房子開征。這些房子一般來說，都繳納了70年（住宅）或者50年、40年（商業(yè)地產(chǎn)）的地價。在這個基礎上，即便每個家庭有免征額度，也意味著政府重復收費。

此外，小產(chǎn)權房、違法建筑本來就沒有交地價，開征房地產(chǎn)稅之后怎么辦？強制收？收不上來，你無法限制其產(chǎn)權和交易，你甚至不知道都有哪些人買了，有多少套；法院判決、警察上門？那將出現(xiàn)多少沖突？一分錢不交的（小產(chǎn)權房），可以永遠不納稅；繳納了巨額土地使用金的，反而年年重復繳稅，這種不公平如何解決？

相信看了這個新聞的炒房者，從心里笑出來，因為又少了一個利空。其實抑制房價，政府有很多招數(shù)，唯獨房地產(chǎn)稅不能算。房地產(chǎn)稅，主要還是為地方政府解決“長期飯票”的問題。如果想真的控制房價，提高按揭利率、首付成數(shù)和交易稅費就行了。比如香港對外來購房者，以及買二套房的人，加收了相當于房價30%的重稅，房價馬上就被管住了。

前兩天，有全國政協(xié)委員還建議，為了去庫存應該降低三四線城市的首付，從兩成降低到一成。如果這樣做意味著什么？意味著三四線炒樓者的杠桿率將從5倍提高到10倍，意味著房價將再次飆升。而一成首付意味著，銀行將面臨巨大的風險。所以，這個建議是萬萬不可采納的。

但這從一個側面告訴我們，今年三四線樓市，其金融管控或許會放松。通過讓房價上漲來去庫存，仍然是一些人的主流想法。

四、改革房地產(chǎn)稅沒那么簡單

安邦智庫（ANBOUND）研究員陳功在“2017年經(jīng)濟形勢判斷”報告里指出，“房地產(chǎn)稅的改革不是增加一項稅那么簡單，房地產(chǎn)稅是一個系統(tǒng)，涉及到很多稅種，包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。這么多的稅，互有關聯(lián)，要改必須一起改，所以房地產(chǎn)稅的改革，是一個體系性的重大稅收改革?！?br/>

由于房地產(chǎn)稅的設計復雜且操作難度大，同時夾雜著太多的敏感問題和利益博弈，未來房地產(chǎn)稅草案的公布可能還會根據(jù)方案的可接受程度、時機、征管能力等做一個權衡。

此前，安邦智庫（ANBOUND）特約經(jīng)濟學家鐘偉也表示，如果“十三五”期間中國政府推出房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收類型，很可能是不妥當?shù)摹?br/>

原因在于，中國政府應該優(yōu)先去做的事情，是努力推動中國房地產(chǎn)在未來五年的成功軟著陸，至少需要大量削減房地產(chǎn)庫存，保持公眾對房地產(chǎn)市場的信心；然后爭取在“十三五”期間，經(jīng)濟增長轉型能夠有所起色，此后在增長轉型明朗化之后，再處理房地產(chǎn)問題。

而不是像現(xiàn)在左手在增長轉型，右手在破地產(chǎn)泡沫；左手在托舉地產(chǎn)，右手在試圖開征房產(chǎn)稅。這樣的政策打架，會使得情況變得更糟糕。

在鐘偉看來，中國應該首先完善個人所得稅和遺產(chǎn)稅，等待個稅制度成功了，再將地產(chǎn)轉讓所形成的一次性財產(chǎn)所得征收所得稅，*后才是開征房地產(chǎn)稅的事情。如果不這樣小心謹慎地安排，政府政策自相矛盾，左右互搏一定會使得問題更加糟糕。

五、中國為何開征房地產(chǎn)稅？

安邦智庫（ANBOUND）看來，中國之所以要開征房地產(chǎn)稅，主要基于兩個基本的背景：

一是分稅制下平衡與地方的利益。在分稅制下，與地方的財權與事權不匹配加大，但不愿意削弱既有的財權，因此通過上收部分事權、擴大新的財權來滿足地方政府的需求，房地產(chǎn)稅就是一個重要的平衡手段。

二是中國的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場發(fā)展已有相當規(guī)模，以空間增量擴張為主的發(fā)展模式差不多到頭了，政府從增量擴張中獲取的收益將會減少，要轉向從巨大的存量資產(chǎn)中來開辟或擴大新稅基。通俗地說，過去是一次性殺掉一批羊來獲取羊皮，現(xiàn)在改為每年剪一次羊毛。

從利益角度來看，房地產(chǎn)稅就是政府給地方政府在墻上畫的一張遠期“大餅”，允諾在未來給地方政府一個大禮包。

地方政府要從房地產(chǎn)稅得到可觀的實惠，還需要等待很多年。在目前階段，現(xiàn)在地方政府的大部分利益、債務都與房地產(chǎn)擴張綁在一起的，很多官員也參與其中，因此政策不好調整，地方政府也不愿調整。

要等到現(xiàn)有的利益調整結束，新一代的地方官員能夠感受到從房地產(chǎn)稅上得到持續(xù)的財政支持，他們才會完全支持這一稅收。

不過，即使房地產(chǎn)稅成為地方政府的主體稅種，地方政府也不能完全綁到房地產(chǎn)稅上，可持續(xù)的地方經(jīng)濟與財政發(fā)展，還是必須立足于企業(yè)健康發(fā)展、*終消費暢旺和產(chǎn)業(yè)結構多元。

兩會開完 買房的人都笑了……

兩會提出：

（1）1～2月份已經(jīng)上漲6.5%～7%之間。

（2）今年的房產(chǎn)還是起穩(wěn)回升，上漲保持在6.5%~7%之間。

（3）居民住房需求還是很大

（4）經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變

政府工作報告再提房地產(chǎn)！內(nèi)容！

居住證含金量很高 加快覆蓋未落戶人口

報告中提出，將深入推進新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶人口，使他們享居住地義務教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。

因城施策化庫存 建立租購并舉的住房制度

報告中提出，推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

全面實施營改增 試點范圍擴大到房地產(chǎn)

指出，今年全面實行營改增。適度擴大財政赤字，主要用于減稅降費，進一步減輕企業(yè)負擔。今年將采取三項舉措。

一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

二是取消違規(guī)設立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金，擴大水利建設基金等免征范圍。

三是將18項行政事業(yè)性收費的免征范圍，從小微企業(yè)擴大到所有企業(yè)和個人。實施上述政策，今年將比改革前減輕企業(yè)和個人負擔5000多億元。同時，適當增加必要的財政支出和政府投資，加大對民生等薄弱環(huán)節(jié)的支持。創(chuàng)新財政支出方式，優(yōu)化財政支出結構，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。

積極推廣綠色建筑和建材 打造智慧城市

報告中提出，要加強城市規(guī)劃建設管理。增強城市規(guī)劃的科學性、權威性、公開性，促進“多規(guī)合一”。開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上。積極推廣綠色建筑和建材，大力發(fā)展鋼結構和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質量。打造智慧城市，改善人居環(huán)境，使人民群眾生活得更安心、更省心、更舒心。住建部長回應房價暴漲：采取五大措施 住建部部長陳政高5日上午就社會高度關注的“房價暴漲”問題作了詳細回應。記者在人民大會堂北大廳的“部長通道”看到，陳政高用“三大特點”、三個“沒有變”、五大政策，對房地產(chǎn)市場*新政策予以系統(tǒng)解讀。

陳政高明確表態(tài)，住建部與房價漲幅明顯的四個城市保持密切聯(lián)系，將通過嚴格限購、差異化稅收與信貸政策、增加土地供應等措施，來保證市場平穩(wěn)。樓市新特點 陳政高表示，看房地產(chǎn)市場要看幾大特點。，去年的銷售實現(xiàn)企穩(wěn)回升，去年8月銷售由負轉正，今年仍然保持了這個態(tài)勢；，市場保持分化，可以看到一線、二線，三線、四線城市房地產(chǎn)市場大不一樣，而且這種分化越來越嚴重；第三，待售面積太大，庫存太大，增速依然很快。“因此，將去庫存列為今年的五大任務之一?！?br/>

同時，他表示，看房地產(chǎn)形勢，要看基本條件。中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變，中國的城鎮(zhèn)化進程沒有變，城市居民和新市民，特別是新市民的住房需求沒有變?！疤貏e是黨、國務院的領導下，有各種調控措施，”陳政高表示，“我對今年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心”。五舉措穩(wěn)定市場 陳政高介紹，近期一線城市房價變化非常大，住建部高度關注，并與四個城市都保持密切的聯(lián)系?！斑@四個城市，正在想方設法穩(wěn)定市場?！标惓筛褰榻B，他們的辦法，總結起來包括以下方面。

◆ ，實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差異化稅收和信貸政策。

◆ ，增加土地供應面積，這些供應面積要及時披露信息，以穩(wěn)定信心。

◆ 第三，增加中小套型的供應數(shù)量，特別是搞好保障型工程建設。

◆ 第四，打擊各種交易上的違法違規(guī)行為

◆ 第五，正確引導輿論，主動發(fā)聲，穩(wěn)定人心，穩(wěn)定預期，穩(wěn)定市場。

領導們的發(fā)言，到底透露了啥？

1、陳政高的此次表態(tài)，可能意味著國家對一線城市的土地政策再次發(fā)生逆轉。此前國土部多次表態(tài)，要求特大城市、城市和資源環(huán)境超載的城市“劃定性開發(fā)邊界，形成空間硬約束”。其目的有兩個：一是控制人口總量，解決城市病的問題；二是保護耕地。

但問題是，由于中國在城鎮(zhèn)化過程中無法均分發(fā)展機遇和資源（其他國家也一樣），城鎮(zhèn)化注定失衡，北上廣深事實上都在向3000萬人口邁進?？刂瞥鞘羞吔绲淖龇ǎ荒芗哟蟪鞘忻芏龋觿〕鞘胁?。國土部還提出，如果土地真的不夠用，可能“跳出去”發(fā)展衛(wèi)星城。但事實上很多城市，比如深圳，根本沒有跳出去的空間。

所以，無論此次住建部領導表態(tài)的真實含義是什么，北上廣深突破所謂的城市發(fā)展邊界都是不可避免的，否則房價只能越來越高，城市交通只能越來越堵。比如深圳填海55平方公里，就是一種突破。

其實，在城鎮(zhèn)化過程中走大城市化道路，才是人間正道，也才是節(jié)約土地的做法。大中小城市均衡發(fā)展根本不可能，也將造成土地資源的浪費。

2、陳政高的表態(tài)，也解釋了廣州“跨區(qū)首套”政策被叫停的原因。在這種背景下，廣州放松限購可能性在減小。雖然國家希望一線城市帶動全國樓市回暖，但也希望一線城市房價維持慢牛走勢。如果上漲過快，提前透支利好，肯定會重演去年股市5100點見頂回落的走勢。

調控一線城市樓市，*好的辦法是收緊購房資格、提高貸款首付比例，以及取消貸款利率優(yōu)惠。但到目前為止，還沒有一個城市愿意使出這些殺手锏。

3、陳政高還透露了一個重要數(shù)據(jù)：目前全國“待售商品房面積約有7.18億平方米”。但廣東省的文件透露，廣東目前待售商品房是1.6億平米。廣東省能占全國的22%嗎？有點看不懂。

4、對于全國樓市，陳部長還是唱好的，畢竟去庫存才剛剛開始。其實，這也是國家對一線城市房價飆升“投鼠忌器”的原因。

5、國家層面表態(tài)之后，一線城市，尤其是房價漲幅較大的深圳、上海和北京估計會有新的調控動作。也許開始的舉措會比較溫柔，到下半年會不斷加碼，*終造成北、上、深樓市的短期回調和波動。雖然一線城市樓市可以長期看好，但對于過分使用杠桿的投機者來說，風險在加大。政府工作報告，未來中國這樣發(fā)展 關于十三五（2016-2020）：

1、到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，“十三五”時期經(jīng)濟年均增長保持在6.5%以上。

2、要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%。

3、完善住房保障體系，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套。

關于2016年：

1、GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%—7%，居民消費價格漲幅3%左右。

2、貨幣政策：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。今年廣義貨幣M2預期增長13%左右，社會融資規(guī)模余額增長13%左右。要統(tǒng)籌運用公開市場操作、利率、準備金率、再貸款等各類貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，疏通傳導機制，降低融資成本。

3、繼續(xù)完善人民幣匯率市場化形成機制，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。

4、城鎮(zhèn)化：今年抓好三項工作。

一是加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，使他們依法享有居住地義務教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。

二是推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

三是加強城市規(guī)劃建設管理。增強城市規(guī)劃的科學性、權威性、公開性，促進“多規(guī)合一”。開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上。積極推廣綠色建筑和建材，大力發(fā)展鋼結構和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質量。打造智慧城市，改善人居環(huán)境，使人民群眾生活得更安心、更省心、更舒心。

5、財稅改革：全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

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