談論中國經濟離不開房地產，2016年中國經濟好于市場預期，一個重要原因是房地產表現遠超市場預期。不過隨著2016年下半年房價的加速上行，以及十一前后各地陸續推出的房產限購政策，讓我們不得不為2017年的房地產市場捏把汗，2017海南買房還有升值空間嗎。

現在的主要問題有兩個：一個是房價的走勢，也就是長期來看是漲是跌；另一個是投資屬性，也就是現在還能買房嗎？

先說房價趨勢。中國房地產市場的根本驅動力是城鎮化還有10-15年的時間，房地產市場的根本需求是購買力的流動而非人口流動，一二線城市限制土地供給與大城市化需求之間的矛盾是導致一二線城市房價暴漲的根源，中國房地產庫存并沒有市場想象的那么高，相反在一二線城市一直是極低的房地產庫存。從長期來看，中國的城鎮化進程仍然還有10-15年時間，同時中國購買力向城市流動的趨勢也沒有變化，這是我們認為中國房地產能夠長期健康發展、不會如市場預期般暴跌的主要原因。

對于短期問題，需要關注的是房地產庫存。探討房地產庫存，需要明確兩個問題：一是是否應當將未施工面積計入庫存？二是是否應當看包括商用在內的整體房地產庫存？答案是否。，施工和未施工距離形成房地產庫存還有相當的距離，其中需要經過大量房地產投資，因此計算房地產庫存只應當考慮成品房；，商用房地產庫存很多是不售只租的資產，而且其并非中國房地產市場的決定因素，因此我們只關注住宅庫存。在上述假設基礎上，我們可以發現中國的住宅庫存的去化已經非常明顯。2016年2月為住宅庫存的高點4.7億平米，至2016年10月已經下降至4.1億平米，庫存已經去化12%，回到2014年12月的水平。

由此我們引出個問題，也就是房地產是否還有投資價值。房地產投資與住宅庫存有密切的關系，這一輪房地產投資見底的時間與住房庫存見頂的時間非常接近，均在2015年底-2016年初。目前的住宅庫存與2014年四季度相似，2014年四季度房地產投資增速為5.6%，也與當前2016年三季度的5.2%接近。由此看來，2017年全年房地產投資增速在0-5%附近可能性較高，主要基于未來房地產庫存走勢。此輪房地產限購主要集中于一二線城市，這些城市均處于低庫存狀態，在不改變土地供給不足的情況下，一二線城市房價仍將長期上漲，銷售持續惡化的可能性很低。即使考慮因為限購、住宅去庫存不再繼續，住宅庫存維持現狀也足以支持房地產投資增速為正。此外，如果要讓一二線城市房地產進入良性循環，則必須要加大土地供給，這可能導致房地產投資增速不低于5%。改變2014-2016年一二線城市土地供給嚴重不足的局面，這也將帶來相應的一二線城市房地產投資增速的提高。如果考慮這一因素，則2017年房地產投資增速甚至將高于2016年。

因此，對于熱點城市來說，買房投資仍然會是房地產市場的主基調。只不過，我國的房地產市場與金融體系關系密切，房價過快上漲對整個金融體系的威脅較大，所以國家會不遺余力的降低房地產市場的熱度。不過大家要注意一點，國家是在給房地產市場降溫，而不是希望房地產市場價格暴跌，這是兩個完全不同的概念，說白了，只要房價不漲或者小漲，相對于貨幣發行速度和通脹水平來說，就是“房價下跌”。

對于2017年的房地產市場，我們已經說的很清楚了。大家只需要區分哪些城市在所謂的“一二線”之列，哪些城市不在所謂的“一二線”之列。切莫一葉障目，遺憾終生。

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