今年商鋪板塊的特點是售后包租承諾回報，然而從巨庫、第五大道的慘淡經營到某商場停業轉型，投資者所希望的8%-10%的承諾回報大都落空了。但同時開發商仍然對承諾回報樂此不疲，現在還有白云生活廣場等新商鋪以此形式售賣。為此本報采訪有關專家，發現投資者購購商鋪必須要考慮3道風險坎，想清楚再投資較關鍵。

風險一：產權證能否得到

　　在西南三環某商場門前，400名商鋪業主聚集于此向開發商討說法，因為他們已經有近半年沒有收到承諾租金了，而整個商場早在10月就停業整頓了。

　　業主江蘭（化名）告訴記者，他們家看到這里賣產權商鋪，就在去年10月花16萬元購了一個13.34平米的攤位，按照合同應該是每季度回報接近4000元，然而拿了三個季度租金后從今年9月開始店方就不再打款。而且店方承諾的1年內辦理房產證也成了空談。

　　該商場相關負責人溫某告訴記者，第三季度共欠業主2800萬元，之所以店方拖欠租金的原因是公司遇到資金困難，他們正在想辦法籌集資金。記者調查發現，該商場前期已經從銀行貸款，并將地上二層、三層、夾層及地下一層、二層、咖啡廳做了抵押，這樣購了這些層面商鋪的業主是無法在開發商解押之前拿到產權證的。另外記者在政府辦的北京市房地產交易管理網中查詢，豐臺區開發的304個房地產項目中竟然沒有該商場的預售許可證資料。記者還看到商場與業主簽的合同并非市房管部門監制的房屋購賣合同，所購購的攤位到底是什么以及在向誰備案的問題上都含混不清。

　　另外還有些商鋪項目是自建商業項目，雖然自建項目也可出售，但它不屬于商品房開發范圍，不能當作商品房對社會公開銷售，投資者也很難拿到產權證。

　　如果沒有產權證，何謂產權商鋪？解決辦法：上網。查房地產項目預售（銷售）許可證www.bjfdc.gov.cn（北京市房地產交易管理網）；查抵押登記公示www.fdqsdj.gov.cn（北京市房屋土地權屬登記事務信息網）。

風險二：擔保是否可靠

　　在承諾回報中很多投資者認為有擔保較可靠，很多商鋪承諾8%-10%回報，并有這樣那樣形式的擔保。但是記者發現擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發商所說的數十億元集團資產作擔保也并非就高枕無憂。

　　有些承諾回報商鋪用自己產業的經營收入作擔保，然而經營收入是不可知的，如果經營效益不好如何回報？有些以抵押過的未完工項目作擔保，然而如果項目資金鏈出問題，銀行有權先收回資產；即使有項目用集團數十億元資產作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產債務關系，要知道小債權人的權利是要排在大債權人之后的。

　　另外擔保還有直接擔保和間接擔保。有些承諾回報項目是擔保方與投資者直接簽擔保合同；有些則是擔保方與開發商簽擔保合同，對投資者只是間接擔保，直接與間接擔保的債務追訴權不相同。

　　如果沒有擔保，何以承諾回報？解決辦法：咨詢律師，調查擔保可靠性。

風險三：定位是否準確

　　北京易鋪網CEO陳建明認為，在開發商把過多精力放在如何賣出商鋪的時候，卻忽略了商鋪本身的定位問題。然而當商鋪售完進入實際操作階段，開發商或經營方必須面對每年8%-10%的回報壓力，這樣就會迫使開發商還得回過頭來重新考慮商鋪經營定位等較基本又較核心的問題。

　　以巨庫為例，開始的定位是青年時尚休閑購物場所，但是安定門周邊卻是各大部委居民聚居區，周邊消費人群年齡普遍偏大，而吸引較遠地方的青年人過來又有很大難度，所以一開始的定位就決定了現在慘淡經營的現狀。

　　定位不準，何以經營下去？解決辦法：投資者自己評估。陳建明認為，商鋪投資者分成專業知識較少把商鋪當投資工具的人，和有商業經營經驗、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對于后者來講，他們很少在乎開發商所給的承諾。



（北京青年報/楊曉 于宗英）

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