近年來房地產始終是消費者投訴的熱點。房產證、商品房面積、虛假廣告、質量、合同違約等問題已成為房地產消費的“頑疾”。

　　住了8年的房方知辦不了房產證

　　購了房辦不了房產證，購房安全得不到保障，這是消費者購房較為擔憂的事。一些消費者為房產證奔走多年，四處投訴上訪，但仍然沒有結果。

　　李先生１９９５年５月采取銀行按揭付款方式購購了位于廣州市黃埔大道的一套房子，當初開發商承諾兩年內辦好房產證，然而８年過去了才得知該房根本就不能辦理房產證，因為建房時是以車庫報建的，只能辦理車庫的產權證，開發商和銀行卻故意隱瞞事實。

　　廣州升恒房地產發展公司開發的翠湖山莊曾被評為“廣州十大明星樓盤”，孫小姐于２００１年３月花８０多萬元購購了此樓盤的一套商品房。按合同開發商應于３０天內到房管局辦理登記手續，但開發商以各種借口拖延。去年下半年孫小姐才聽說，開發商因陷入巨額債務糾紛，該房子竟已在她購購前就被抵押給銀行，２００１年５月因銀行追債已被法院查封。孫小姐氣憤地對記者說：“花了８０多萬元血汗錢購的房竟不是自己的，我成了開發商巨額債務糾紛的犧牲品，我真是哭都哭不出來啊！”

　　花了大筆血汗錢卻不能給自家房子找個合法身份，確實讓人窩火。可是究竟是什么原因使房產證發不下來呢？廣東省消費者委員會副會長陳國樑分析指出，這頭先是因為前幾年房地產熱，導致土地一級供應市場不夠規范。同時，房地產市場快速發展，法律法規卻相對滯后，一些開發商搞短期行為，鉆了政策的空子。

　　因此，開發商的這些不規范行為直接導致無法辦理房產證。頭先是手續不齊全，如用地資料、報建資料不齊。前些年開發企業之間相互轉讓土地，因合同糾紛一直未能辦妥用地手續，導致土地資源來源不清，無合法的土地使用證；部分開發商合作開發項目，因合作雙方糾紛，債權債務未能妥善解決，造成報建資料不齊全；或因違章建筑未處理，未能通過規劃驗收，無法提供建設工程規劃驗收合格證。

　　其次是稅費問題。由于辦理證件需繳稅費，或補交增容地價，有的企業不愿意辦理或盡可能拖延辦理產權登記。相當一部分開發商則欠繳土地使用權出讓金。廣州市國土房管局曾對３１家開發公司開發的８０個樓盤進行的問卷調查顯示，涉及產權登記的問題樓盤相對集中出現在１９９３年至１９９８年之間，建筑面積共１４５.７１萬平方米，其中，未繳齊土地使用權出讓金的涉及４６個樓盤、建筑面積達９５.７萬平方米，占調查統計的５７.５％。

　　此外，還有來自開發商內部的因素：個別開發企業已經破產或被取消資質；個別企業將房屋重復銷售；開發商沒有按整體規劃建設小區配套用房；樓盤被法院查封等。

　　購房夢未圓萬元的訂金泡了湯

　　在購房者中流傳著這樣一句話：“訂金是陷阱的開始”，意思是說只要你交了訂金就掉進了陷阱，再也不能自拔了。因為訂金交出容易、收回難，甚至有的購房者因為訂金要不回來而勉強購了自己不太滿意的商品房。

　　近期，廣東省消費者委員會就購購商品房預付訂金的問題向社會公開征集意見，沒想到消息一出，短短４天就收到消費者１５０多個投訴，涉及訂金金額達到１３０多萬元。

　　李先生今年２月在廣州市東山區淘金路某樓盤看中了一套房，簽了認購書并交了１.１萬元訂金，當時該公司未說明該套房的抵押情況，也未出示任何相關證件，只是約定3日內簽訂商品房購賣合同。3日后，在李先生的一再要求下，售樓小姐出示了該樓相關證件的復印件，李先生又要求其出示預售許可證正本，但被以各種理由拒絕。他懷疑該房有問題，再三盤問下，售樓小姐承認該房已抵押給銀行了，但承諾一個月內可解押，李先生要求就解押訂立協議書，被拒絕，要求返還訂金也被拒絕。

　　何女士在海珠區某樓盤交了１０００元誠意金并得到該樓盤的“一口價”后，交付了１萬元的訂金，并簽訂了認購協議書，購購了該樓盤的Ｃ座７０４號房。按規定，何女士必須１０天內交頭期樓款和簽購賣合同。為了解樓盤情況，何女士拿該樓盤的預售證號到廣州市房地產管理局調查該樓盤的產權情況，回答是此預售證號碼上無Ｃ座，只有Ｄ、Ｅ、Ｆ座，何女士懷疑開發商有詐，不敢繼續交錢購購該樓盤，要求開發商退還訂金，但開發商解釋說預售證上的Ｆ座即是認購書上的Ｃ座，為此何女士再到房管局要求出具Ｆ座就是Ｃ座的證明，但房管局說不會開這樣的證明。就這樣，拖了１０多天后，何女士被告知超過了簽合同時間，訂金同時也被開發商沒收。

　　廣東省消委會近期專門就購房訂金問題召開了辯論會，絕大多數參與討論者認為，目前購房訂金存在很多不利于消費者的因素，如有的開發商規定，在未簽署正式《商品房購賣合同》前，若因出售方原因致使該物業不能出售時，出售方不受任何約束，只需退還所收訂金給認購方，而不需要做任何賠償；如認購方在上述期限內未能簽署《商品房購賣合同》及繳付上述各期樓款，出售方除將認購方所付的款項沒收外，還有權將該訂購房出售，無需事先知會對方。而有的消費者則是在交了訂金后，才發現房子存在問題，此時開發商就以種種理由不退還訂金。這種對消費者明顯不公的訂金條例使開發商投機的空間增大。

　　廣州市房地產專業法律服務機構主任程根球律師則客觀地指出，開發商收取訂金作為一種交易慣例，合情合理合法，因為開發商賣樓也是要成本的，如果消費者有意購房，交了訂金，開發商就不會再向其他消費者推銷這套房子。只是由于開發商對市場銷售行為較為熟悉，現行法律政策又不夠明確具體，讓開發商有了空子可鉆。

　　因此，他建議制定購房風險提醒說明書，即開發商在領取預售證的同時，也要領取購房風險說明書，說明書上說明消費者可能遇到的風險，購樓要注意的問題，然后由消費者簽名，這樣就可以視作開發商盡了告知義務。同時，應由政府有關部門統一規定認購書的范本，因為目前五花八門的認購書成了不良開發商誤導消費者的一種手段。

　　草坪蓋起了辦公房游泳池建成了停車場

　　合同規定的交樓時間到了，可是開發商還遲遲無法把房子交給業主使用；開發商擅自改變設計，原來的大門沒了，原有的草坪、花壇變成了辦公房、商用房，游泳池變成了停車場；后期建設跟不上，燃氣、電話、供水、供暖等，該通的不通，該建的沒建，嚴重影響了購房者的正常生活……

　　這種合同違約的情況已經成了房地產的一大“硬傷”。記者從廣東省消委會的投訴中了解到，目前出現的房地產糾紛很大程度是開發商違約造成的。

　　廣州市康王商業城號稱“全國頭創環球旅游式主題商城”、“東南亞**商業步行街”，可是卻因延遲交樓等問題連惹投訴。消費者黃泳欽先生在康王商業城購購了兩套商鋪，共２３平方米、４０多萬元，按合同約定，開發商應于２００１年１０月３１日交樓，可開發商直到２００３年３月份才交樓。交樓后，黃先生發現商業城的裝修標準與預售合同約定明顯不符：宣傳廣告中提到的全國頭創商場室內交通工具——有軌環球觀光列車不見蹤影、小火車導軌（供觀光小火車使用）被換成瓷磚；固定車位和臨時車場的自動收費系統、閉路電視實施２４公里錄像服務等承諾均未兌現；在宣傳資料中特別介紹的異國風情大街，變成了一行商鋪等。

　　黃先生認為，開發商嚴重違約，延遲近１年半才交樓，給業主造成巨大損失。當初就是因為看中合同上承諾的這些能吸引消費者并能帶來巨大商業價值的亮點才不惜高價購購商鋪的，可現在卻不能兌現。因此他要求開發商賠償延遲交樓的違約金和相關費用。

　　廣東省消委會將消費者的投訴轉給康王商業城的開發商——廣州市華康地空開發有限公司，但該公司不予重視，在多次催辦無回復后，消委會建議消費者通過法律途徑追究其合同違約的責任。據了解，目前已有８０多名業主向法院提起了訴訟。

　廣東省消委會投訴與法律事務部的有關人士告訴記者，目前消費者對合同違約可謂防不勝防，消費者對于開發商天花亂墜的承諾一定要理性對待，不可盲目輕信。

　　如何保護自己消費者要事前請律師

　　新房成了大花臉，是天花板裂縫的錯；房屋臭氣熏天，是衛生間管道滲漏惹的禍……房屋質量難保障成了消費者心中永遠的痛。

　　英純先生購購了某地產股份有限公司開發的一套樓房，可交樓后沒住幾天，房屋的裝修質量實在令人氣憤：房屋的大門門框變形、地板磚凹凸不平、墻壁滲水嚴重。英純先生找到開發商，要求他們對房屋的質量負責。可工作人員卻不理睬。英純先生只好投訴到廣東省消委會。

　　在廣東省消委會出面調解下，這家地產股份有限公司才復函稱，他們一直與業主保持聯系和接觸，并積極探討處理辦法，但雙方對質量的認定標準不一致，難以達成協議。在消委會的協調下，它們派了專業人員對房屋地板進行了重新打磨，對大門進行修整。而對于房子裂縫滲水問題，則要由專業技術部門鑒定后進行處理。

　　廣東省消委會投訴與法律事務部的工作人員告訴記者，房屋質量的好壞一直以來都是消費者較為擔心的問題，目前相關法律法規不斷完善，消費者要善于利用法律武器來維護自己的合法權益。如《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》就解決了商品房購賣糾紛中的許多難題。根據其中的規定，只要通過政府有關部門的鑒定后，房屋主體結構質量屬不合格的（包括質量等級不合格），就可以退房并要求賠償損失。其次還規定，只要是房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房者均可提出退房和賠償損失。

　　華南理工大學法學院關永宏副教授則向消費者提供了一個保障購房安全的行之有效的做法——實行律師或專家代購房制度。目前消費者在進行商品房購賣這種額的消費時卻少有意識請律師介入，很多消費者只是在出了問題后才想到律師。購樓這樣專業的活動一般消費者是很

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