繼南京房管等部門出臺南京“市八條”配套實施細則后，南京地稅部門6月1日出臺的

這份名為《個人銷售房屋稅收政策須知》的配套措施規(guī)定，個人銷售房屋繳納的稅收包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅等，其中明確規(guī)定，個人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅。據(jù)稅務部門的有關人士介紹，征收個人所得稅的政策規(guī)定其實早就有，這次發(fā)布政策為的是通過稅收杠桿進一步調(diào)節(jié)南京的房地產(chǎn)市場。

　　政策原文

　　個人銷售房屋稅收政策須知

　　一、營業(yè)稅

　　個人銷售房屋適用營業(yè)稅稅目為銷售不動產(chǎn)，適用稅率5%，計稅營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

　　自2005年6月1日起，對個人購購住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購購普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購購非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　個人購購住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間作為其購購房屋的時間。

　　自2005年6月1日起，凡同時滿足以下條件的普通住房，享受稅收優(yōu)惠政策：

　　1、住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上(含1.0)。

　　2、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)；房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準。

　　3、實際成交價格在同區(qū)域住房平均交易價格1.44倍以下(含1.44倍)

　　二、個人所得稅

　　1、計稅依據(jù)：以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。

　　2、稅率：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用個人所得稅稅率為20%。

　　3、個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得，免征收個人所得稅。

　　4、個人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以按照財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得稅收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字(1999)278號)第三條的規(guī)定，全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅。

　　三、土地增值稅

　　1、計稅依據(jù)：土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未進行評估的，根據(jù)蘇地稅發(fā)(1999)087號文規(guī)定：對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房可按轉(zhuǎn)讓收入的50%至80%作為扣除項目計征土地增值稅(我省執(zhí)行80%)，即按6%的附征率征收。

　　2、稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項目百分之五十的部分，稅率為百分之三十；

　　(2)增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；

　　(3)增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；

　　(4)增值額超過扣除項目金額百分之二百部分，稅率為百分之六十。

　　3、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。(《土地增值稅暫行條例實施細則》財法字(1995)6號)

　　4、對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

　　四、印花稅

　　對個人銷售住宅、按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，以合同所載金額依萬分之五稅率征收印花稅。

　　五、城建稅

　　1、計稅依據(jù)：城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。

　　2、城市維護建設稅稅率如下：

　　納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；

　　納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；

　　納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。

　　六、教育費附加

　　以實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，附加率為3%

　　七、地方教育附加

　　以實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，按1%征收。

　　南京市地方稅務局征收稅務分局

　　2005年6月1日

　　政策解讀

　　個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收20%所得稅

　　其實20%的個人所得稅在6月1日新政出臺前，就需要征收，只是原來個人房屋購賣交易大多沒有開發(fā)票，所以這部分稅收實際上國家很少征到。6月1日后，由于開始對房屋購賣征收營業(yè)稅并將房屋銷售發(fā)票作為免稅或者減稅的要件之一，房屋交易將面臨補開發(fā)票等問題，與此同時，個人所得稅也浮出水面。

　　根據(jù)規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用個人所得稅，稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。比如市民以90萬價格購進的房屋，轉(zhuǎn)讓時賣了120萬，扣除90萬財產(chǎn)原值和利息、中介費等合理費用(暫算1萬)，那么該市民將繳納(120—90—1 )×20%＝5.8(萬)的個人所得稅。

　　兩種情況免征個稅

　　值得注意的是，個人所得稅有幾種免征或者減征情況。根據(jù)該規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上，并且是惟一的家庭生活用房取得的收入，免征收個人所得稅；另外，個人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)證為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻婦方名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應繳的個人所得稅，可全部或部分予以免除。南京市地稅局有關人士解釋，對照這兩種情況，其實很多賣房人都不需要繳納個人所得稅。

　　普通住宅轉(zhuǎn)讓暫免土地增值稅

　　政策規(guī)定土地增值稅按6%的附征率征收。如果市民轉(zhuǎn)讓的是普通住宅，現(xiàn)階段暫免征收土地增值稅。

　　城建稅以營業(yè)稅為計稅依據(jù)

　　從規(guī)定里可以看出，城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅與前面幾個稅種計稅依據(jù)不同，這三個稅種是以實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)。南京市地稅部門有關人士解釋，實際上目前的房屋銷售都沒有增值稅、消費稅等，也就是說這三個稅種依據(jù)的只有營業(yè)稅。三個稅種加起來為11%，乘以5%的營業(yè)稅，實際上便是人們所說的5.55%的營業(yè)稅。即人們所說的5.55%的營業(yè)稅包含了城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅三個稅收。

　　炒房成本再次增加

　　由于明確要求個人售房也要到地稅部門開具發(fā)票，而由此帶來的便是要繳不少稅。根據(jù)新政，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋的，如果不符合個人所得稅免征條件，轉(zhuǎn)手房屋將被征收5.55%的營業(yè)稅和賣出、購進差額的20%的個人所得稅。比如，房蟲甲將手中一套價值100萬的房屋以110萬轉(zhuǎn)手出讓，如果既符合營業(yè)稅征收要求，又符合個人所得稅征收要求，那么房蟲甲將為該房子繳納100×5.55%＝5.55(萬)的營業(yè)稅和(110-100)×20%＝2(萬)的個人所得稅。該房屋總繳納稅收為7.55萬，有關人士認為房蟲炒房的成本將明顯增加，炒房者接近無利可圖。

　　熱點關注

　　“房改房不繳營業(yè)稅”有誤

　　南京市地稅局有關人士透露，由于此次沒有針對房改房單獨制定新的政策，實際上該須知仍然適用于房改房。也就是說，房改房如果是在兩年內(nèi)對外出售，同樣將被征收5.55%的營業(yè)稅。有關人士表示，此前關于“房改房次交易不征收營業(yè)稅”的說法存有歧義。該人士進一步解釋，所謂的“次”交易是指單位過戶給個人，這一次交易不征收營業(yè)稅，而個人取得房屋后如果在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓同樣將征收5.55%的營業(yè)稅。

　　“低保戶”拆遷可享優(yōu)惠

　　根據(jù)契稅部門昨日作出的相關解釋，對于南京市享受較低生活保障的居民，因政府實施拆遷而重新購購普通住房的，其成交價格中相當于拆遷補償費用的部分在進行契稅抵扣減免后，其超出部分經(jīng)本人申請，征收機關審批，仍可給予免征契稅的照顧。

　　交易重新對外頭日

　　南京發(fā)放產(chǎn)權(quán)證758件

　　受新政影響，暫停辦證南京房產(chǎn)交易登記昨日重新對外受理辦證。昨日8點30分，南京市房地產(chǎn)交易登記接待大廳的門一打開，早已在門外面等候的市民一擁而入，迅速奔向各個接待窗口。據(jù)登記統(tǒng)計，昨天華僑路等3個接待大廳共受理474件，其中商品房登記92件、鑒證125件；二手房過戶登記99件。另外共發(fā)放產(chǎn)權(quán)證758件。這些數(shù)據(jù)表明，房產(chǎn)新政出臺前那種排隊登記、鑒證、交費、納稅的熱鬧場景不復存在。發(fā)證部門一位負責人說，這十多天，還會出現(xiàn)一個領證小高潮。

　　房產(chǎn)地稅征收新流程

　　存量房交易地稅征收工作流程：

　　1、購賣雙方持相關登記材料到受理大廳辦理交件手續(xù)，經(jīng)窗口工作人員初審合格后，開具南京市房屋權(quán)屬登記收件收據(jù)、交納地稅通知單。

　　2、購賣雙方憑交納地稅通知單到發(fā)證窗口領取地稅聯(lián)系單后，到地稅窗口辦理納稅手續(xù)。窗口為賣房人開具完稅證；為購房人開具購房發(fā)票。

　　3、購方持收件收據(jù)、交費收據(jù)、契稅完稅憑證、購房發(fā)票及身份證到三樓發(fā)證窗口領證。

　　存量房交易地稅征收工作流程：1.受理；2.審核、制證；3.收取

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