趙生從事商品批發(fā)業(yè)務(wù)，２００２年８月１５日，因資金周轉(zhuǎn)困難的原因，他向朋友王生借款６５萬(wàn)元，并簽定了借款協(xié)議。雙方在《借款協(xié)議》中約定：借款期限為一年；趙生把自己的房產(chǎn)－－一套三室一廳的商品房抵押給王生；如果趙生到期不能還清借款，他的房子將歸王生所有。由于當(dāng)時(shí)忙于生意上的事情而且出于對(duì)朋友的信任，王生并未要求把借款協(xié)議拿到有關(guān)機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

　　但是令他們始料未及的是，趙某在借款以后的經(jīng)濟(jì)狀況每況愈下，先后拖欠有關(guān)公司及個(gè)人貨款達(dá)一百多萬(wàn)元。２００３年９月２５日，趙生被其債權(quán)人以拖欠貨款為由提起訴訟，判決下來(lái)，因?yàn)橼w生無(wú)力清償貨款，法院將其所有的財(cái)產(chǎn)查封并拍賣，而其抵押給王生的三室一廳也包括在內(nèi)。王生感到疑惑了：趙某未能按時(shí)償還我的借款，按照借款協(xié)議上的條款，其房子應(yīng)該歸我所有，法院怎么可以拍賣這套房子呢？
　　
　　岳成律師事務(wù)所袁雪律師認(rèn)為：

　?。薄⑼跸壬c趙某簽訂的《借款協(xié)議》中抵押條款無(wú)效。

　　我國(guó)法律明確規(guī)定，房屋的抵押必須到房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，否則不產(chǎn)生抵押效力。王先生與趙某簽訂的房屋抵押沒(méi)有辦理抵押登記而導(dǎo)致抵押無(wú)效，，則王先生不能對(duì)拍賣房屋的價(jià)款優(yōu)先受償，也就是說(shuō)，王先生不僅不能阻止法院對(duì)房屋的拍賣，而且對(duì)拍賣房屋所得的價(jià)款不能優(yōu)先受償。當(dāng)然，王先生對(duì)趙某的債權(quán)還存在的，可以要求其償還借款。

　?。玻词雇跸壬c趙某的抵押辦理了登記，其《借款協(xié)議》約定：“若趙某到期不能償還借款，房子歸王先生所有”，此條款同樣無(wú)效。

　　我國(guó)法律明確規(guī)定，抵押合同在訂立時(shí)，不得約定：如果債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人。這種約定屬于無(wú)效約定。

　　如果趙某不能到期歸還借款，王先生不可以將此房屋直接占為已有，而應(yīng)該與趙某協(xié)商以抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款優(yōu)先受償；協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟。

　　相關(guān)法律條文連接：

　　《合同法》第４４條：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

　　《擔(dān)保法》第４１條：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效?！蓖瑫r(shí)，擔(dān)保法第四十二條款規(guī)定，房地產(chǎn)的抵押屬于必須辦理抵押登記的范疇。

　　《擔(dān)保法》第４０條：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”

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