調查工作不可少

　　案由：一臺灣人士租下了淮海路上的一商鋪，簽好租賃合同后開起了服裝店，生意逐漸紅火時卻突然接到了法院的開庭通知書。原來出租人是二房東，大房東知道轉租的事情后要求解除與二房東的租賃合同。于是，法院要求該臺灣老板以無獨立請求權第三人的身份參加訴訟，他追悔莫及。

　　正所謂“磨刀不誤砍柴功”，簽訂涉外租賃合同前，一定要注重調查工作，否則吃虧的是自己。調查工作可從以下兩方面著手：

　　一、主體調查1、承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方一定要取得該房屋權利人同意轉租的書面證明，以避免轉租合同將來被解除的風險。

　　2、如果承租方為外國的機構或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關部門調查核實該機構或組織是否真實存在，以防止和一個虛假的機構簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機會成本。

　　二、客體調查1、承租方應根據租賃房屋的目的，調查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現。

　　2、建議承租方到房地產交易調查了解該房屋是否存在抵押、典當等情況，較好不要承租這些所有權設限的房屋。

　　3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，較終影響到合同目的的實現。

　　細微之處要留意

　　三、涉外一方的身份問題案

　　由：張先生把位于浦東某小區的房子掛在網上出租沒多久，就來了個“老外”租客。新奇萬分的張先生很快就與老外簽訂了房屋租賃合同。萬萬沒有想到的是，到該交房租的時候，遲遲不見老外的動靜。這時張先生才發覺，自己沒有留存老外的身份證件，連老外的工作單位在哪里也忘記問了。

　　常言道：吃一塹長一智。筆者在此提醒，簽訂租賃合同時，應將彼此的身份證明材料予以復制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個人的，應查驗復制其護照和簽證，并注意允許其駐留國內的時間是否長于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應當提交港、澳居民往來內地通行證；臺灣人士，應當提交臺灣居民來往大陸通行證。對于企業而言，較好查驗留存經公證或者認證的企業登記注冊證明、營業執照等。

　　另外，承租方是自然人的，較好能將其工作單位及其地址搞清楚。將來若發生前述情形，出租方就可以向承租方工作單位寄發催款通知，必要的時候，不妨直接到單位“登門拜訪”。畢竟“跑了和尚跑不了廟”，通過工作單位或許能夠找到承租人的下落。否則，很可能會面臨張先生一樣的尷尬。

　　四、涉外一方名稱或姓名問題鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時，較好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國現行的法律尚未明文規定涉外一方在我國內地申請房屋權屬登記或租賃登記時，當事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機關對此的處理方式也不盡相同；但如果各自使用其母語，除了登記機關書寫打印上的問題外，計算機系統在檢索識別時也會有困難。因此，房地產權屬登記機關一般使用其中文譯音登記，而將其母語名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權屬證書備注欄內予以標示。所以，在簽訂涉外租賃合同時，如果涉外一方有相應的中文名稱或姓名，較好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進行。

　　七、合同登記備案問題。案由：王先生先將房屋租給了趙小姐，但趙小姐因為種種原因沒有馬上入住。后房租上漲，王先生又將房屋租給了一個老外，老外要求王先生辦理租賃合同登記備案并住了進去。當趙小姐得知此事后，認為自己先行租賃，要求老外搬走，老外拒絕，三方陷入僵局。

　　趙小姐的主張能得到支持嗎？答案是不能。根據《合同法》及其解釋的規定，合同登記備案與否不是合同生效的必要條件。《上海市房屋租賃條例》第十五條規定，房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。雖然趙小姐先承租了房屋，但她與王先生的租賃合同不能對抗經過備案了的王先生與老外的租賃合同。當然，趙小姐可以向王先生主張違約責任。

　　因此，為了維護雙方當事人尤其是承租人的合法權益，在簽訂房屋租賃合同后應及時進行登記備案。另外，如果承租商鋪進行經營，更應當及時辦理登記備案，因為工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同須經過租賃備案登記。

　　八、法院管轄和法律適用問題。涉外民事訴訟管轄是指一國法院受理涉外民事案件的范圍。因租賃合同糾紛，對在中華人民共和國領域內沒有住所的被告提起的訴訟，如果訴訟標的物在中華人民共和國領域內，應該由房屋所在地法院管轄。根據我國法律規定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。不動產的所有權、購賣、租賃、抵押、使用等民事關系，均應適用不動產所在地法律，即適用中國法律的規定解決租賃糾紛；但這是建立在中國起訴的前提之下。如果該外國公民或法人在外國對中國公民提起訴訟，不容回避的即是外國法院是否有管轄權，適用何國法律的問題，而且在外國應訴，其訴訟成本、判決執行等問題的難度可想而知。因此，在租賃合同中明確約定排除外國法院的管轄和外國法律的適用，以避免帶來麻煩。

　　（作者單位為21世紀不動產上海區域法務部）

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