當前，在加快城市化的進程中，小城鎮正起著日益重要的作用。小城鎮是一個區域的政治、經濟、文化、教育、科技和社會服務的。它不僅可以為人民的生產生活提供基本的物質保障，還可以帶動相關產業部門的發展，對區域經濟的發展起著重要作用。未來的幾十年，將是我國城市化進程的快速發展時期，也是小城鎮迅速擴張的黃金時段。作為拉動小城鎮建設的房地產業，將會成為這個時期經濟社會舞臺上的重要角色。但是，目前小城鎮房地產業發展中存在的種種問題，嚴重影響了小城鎮建設，影響著地方經濟的發展。因此，合理地制定小城鎮房地產發展規劃，已是迫在眉睫的問題。

　　一、小城鎮房地產建設中存在的問題

　　1、規劃編制不合理。小城鎮房地產沒有做到成片開發，居民住宅分散，難以形成規模，土地資源使用效率普遍不高，浪費閑置現象嚴重；城鎮規劃不合理，住宅區、工業區、商業區混雜在一起，過多地興建商品樓，缺乏層次感，嚴重影響城鎮居民的居住質量。有些城鎮規劃管理工作混亂，城鎮規劃方案變動頻繁，導致了房地產開發的雜亂無序，給居民的生產生活帶來諸多不便。

　　2、建筑形態缺乏特色，開發檔次不高。目前，大部分小城鎮房地產開發采用的幾乎都是外延擴展的模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。居民住宅也多為平房和低矮的樓房。這種雷同的規劃和建筑形態上的千篇一律使建筑失去了地方特色和個性，反映不出當地的地域特征、民俗民風、人文傳統和歷史積淀。另外，小城鎮房地產開發的投資主體是企事業單位和規模較小的房地產企業，資金實力比較弱，資金分布相對分散，房地產的開發水平比較低。

　　3、生態環境遭到破壞。一些房地產開發企業和城鎮居民亂開發、亂建設，基礎設施和配套設施嚴重滯后，導致污水橫流，垃圾亂倒，大量未經處理的工業廢棄物直接堆放在鎮區內。

　　4、物業管理落后。從小城鎮管理的現狀來看，居民住宅分散、雜亂，即使集中在一個住宅小區內，也普遍存在著戶數少、規模小的問題，使得物業管理難以開展；城鎮居民的生活水平參差不齊，物業管理費用收繳困難；住房產權多元，既有公房，也有私房，物業管理難以協調；物業管理責任不清，從業人員少，業務水平低，小城鎮物業管理基本上處于一種各自為政的無序狀態。

　　二、上述問題產生的原因

　　1、規劃嚴重滯后于小城鎮發展。我國農村城鎮化的過程是一種自下而上城市化的過程，政府的調控對小城鎮的發展有著重要作用。但從我國小城鎮的發展現狀來看，規劃嚴重滯后于小城鎮的發展，主要表現在兩個方面：頭先，土地利用規劃滯后于小城鎮建設規劃，土地利用規劃未能對城鎮規劃起到指導和約束作用。目前，小城鎮的發展主要是以外延發展為主，是一種重數量、輕質量的城鎮化道路。這種發展模式導致小城鎮規模偏小，城鎮用地粗放，其直接后果是城鎮集聚功能難以發揮，基礎設施的投資成本過高，設施的修建難于形成規模效益，造成基礎設施尤其是環境設施嚴重不足。其次，小城鎮規劃的編制不合理，在編制規劃時缺乏科學性，把標準定得過高，浪費了大量的土地資源；編制規劃時缺預見性和超前性，使得小城鎮發展的空間受到限制；規劃不注意小城鎮內部資源的充分利用，不注意舊區的改造，不僅浪費了大量的土地資源，而且導致了生態環境質量的低下；各個項目用地的規劃布局不合理，生活區與工業區、商業區相互混雜，功能難以發揮。

　　2、房地產開發投資能力不足。房地產投資不足且來源分散，這是制約小城鎮房地產業發展的重要因素。從投資結構來看，國家和集體的投資呈現遞減趨勢，而個人投資所占的份額逐年增加。房地產的投資能力嚴重不足，特別是支持小城鎮建設的中長期貸款不足，且資金的運作不規范。這種狀態導致了在小城鎮建設初期投資不足，基礎設施規模過小，而在后期規模擴張后改建的壓力增大。小城鎮建設中的非規范的資金運作使得小城鎮的發展難以和真正的市場機制接軌，房地產開發資金難以做到滾動使用。多元化的投入機制使得資金來源分散，資金的利用效率低下，難以發揮資金的集聚作用。

　　3、小城鎮房地產企業素質不高。在小城鎮從事房地產業開發的企業都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發經驗不足等問題。他們在開發建設中，容易忽略住宅的質量、風險等高層次的問題，形成了低層次、低技術含量的簡單再生產，較終導致了小城鎮房地產開發的檔次不高。

　　4、相關配套改革滯后。一是城鎮行政管理體制不適應；二是城鄉分割的二元經濟結構阻礙了生產要素城鄉間的自由流動。特別是戶籍、勞動就業和社會福利等政策限制了農村剩余勞動力向小城鎮的轉移，使得小城鎮房地產商品的消費受到限制；三是土地使用制度改革滯后。就居住用地而言，農村宅基地一般是無償或低價取得，而小城鎮居住用地一般通過出讓方式取得，兩者的取得成本不同，影響了農民進城的積極性，使得小城鎮房地產業的發展缺乏后勁，造成了住宅的有效需求不足。找房地產資料 到中國地產商 www.zgdcs.com

　　三、對小城鎮房地產規劃的幾點思路

　　小城鎮房地產規劃要堅持全面規劃、合理布局、規模適度、保護生態的原則，要實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。

　　1、編制科學合理的規劃。小城鎮房地產開發關系到小城鎮的健康發展，而土地利用規劃和小城鎮建設規劃是政府對小城鎮房地產業進行宏觀調控的重要技術手段。因此，小城鎮房地產開發必須遵循先規劃、后建設的原則，避免規劃跟著開發走。政府應結合小城鎮建設的客觀實際和發展方向，因地制宜量力而行，制定科學的、超前的規劃。特別是在小城鎮房地產開發投資日益多元化的情況下，通過規劃的約束作用，使得房地產開發逐漸實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局，引導房地產開發行為適當集中，較終形成良好的土地利用格局。

　　2、增強房地產業的積聚功能。小城鎮房地產業的發展必須以經濟發展為出發點和落腳點。只有經濟發展了，城鎮的積聚功能才會提高，因而在加快小城鎮建設、發展產業的同時，必須大力發展二、三產業，以提高小城鎮對農村剩余勞動力和閑散資金的吸納能力，為房地產業的發展提供巨大的潛在需求。為此，一是要以當前正在進行的產業調整為契機，通過制定合理可行的政策措施，吸引工業和商服業向小城鎮聚集；二是要采取各種措施提高小城鎮的投資能力，通過規范政府財政體制，確定小城鎮政府和上級政府的收支范圍，制定相應的貸款政策，鼓勵民間資本對房地產和基礎設施的投資，較終形成可持續的基本建設投資能力，為房地產業的發展提供良好的基礎設施環境，從而推動小城鎮房地產業的健康發展；三是要完善配套管理措施。小城鎮房地產業的健康發展，必須要有相應的政策措施與之配套。要改革現有的城鎮行政管理體制，適當擴大小城鎮的行政管理權限，盡量減少繁瑣的審批手續及相關費用。要不斷深化土地使用制度改革，實行小城鎮住宅用地指標周轉制度，通過壓縮分散的農村宅基地，將得到的用地指標集中起來，進行居住小區的建設。

　　3、加強宏觀調控。一是要加強房地產開發的管理，對于素質不高、沒有投資開發能力的房地產開發企業要限期整頓或取消其從業資格；對于具體的開發項目都采取向社會公開招標的形式，加強對項目建設的監理。二是要規范小城鎮房地產市場，使得房地產業穩定、協調、持續發展。三是要考慮經濟承載能力、避免開發資金失衡，切實杜絕半拉子工程。政府可以采取經濟、技術，法律等手段來規范房地產市場、盡快建立起有形的房地產市場，使得房地產交易的各項信息公開化；同時，完善各項規章制度，強化房地產交易價格申報制度，評估制度，為房地產業的發展創造一個公平的環境。

　　4、堅持優化生態環境。房地產開發的過程和結果，會對土壤、植被、水系、物種等生態環境構成因素帶來影響。房地產開發必須體現和堅持節約土地、呵護植被，維護水系、有利生物多樣化、保護和優化環境生態自然平衡的原則。

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