房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)成功具有十分重要的意義，怎么來(lái)正確認(rèn)識(shí)前期策劃的作用，我們先來(lái)看看市場(chǎng)上一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)前期策劃的樓盤(pán)滯銷(xiāo)的原因在哪里？

一、選址錯(cuò)誤——有的開(kāi)發(fā)商在高端區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房，使土地資源浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)；還有的開(kāi)發(fā)商要造“平民區(qū)的明珠”，在低檔區(qū)域造高端豪宅，結(jié)果可想而知。這種選址錯(cuò)誤是較為典型的缺乏前期策劃，對(duì)區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

二、功能定位、設(shè)計(jì)——有的高端商品房盡管外立面不錯(cuò)，小區(qū)規(guī)劃也還可以，但功能設(shè)計(jì)低檔，或房型設(shè)計(jì)不合理，與高端商品房本身不相匹配。還有的小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過(guò)程中與小區(qū)的市場(chǎng)定位脫節(jié)，如：面向工薪的小區(qū)，卻內(nèi)設(shè)人工湖、大型噴泉、豪華會(huì)所，或在綠化中種植名貴樹(shù)種，雖然在廣告宣傳上似乎頗為顯眼，但對(duì)居民來(lái)說(shuō)并沒(méi)有得到多少切實(shí)的實(shí)惠，而白白增加了很多成本。

三、房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾——有的工薪小區(qū)，卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)于大的輔助設(shè)施面積，中、低標(biāo)準(zhǔn)住宅一套搞3個(gè)陽(yáng)臺(tái)，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)卻大大超過(guò)消費(fèi)承受能力。類(lèi)似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見(jiàn)，這種問(wèn)題屬于明顯的缺乏前期策劃。

四、套用舊有設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊——如有的高端住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計(jì)不好，單位平面布局不好，如：高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果前面朝陽(yáng)的好賣(mài)，后面幾套賣(mài)不動(dòng)。

五、有的小區(qū)號(hào)稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用房，但為了顯示大手筆的氣派，錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

類(lèi)似的問(wèn)題都屬于前期策劃缺乏或不到位。那么究竟策劃能起什么作用？究竟什么是前期策劃，或者說(shuō)，前期策劃些什么呢？

前期策劃頭先要解決市場(chǎng)定位的問(wèn)題，如樓盤(pán)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰(shuí)生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問(wèn)題。

有些人一直對(duì)策劃的內(nèi)涵理解不深，認(rèn)為策劃就是為賣(mài)房子列計(jì)劃，這是不對(duì)的，營(yíng)銷(xiāo)區(qū)別于推銷(xiāo)，在于營(yíng)銷(xiāo)更關(guān)注于市場(chǎng)需求，它涉及到選什么項(xiàng)目、什么地方、資金籌集、方案確定、設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)、工程監(jiān)理、資金運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)管理、直至物業(yè)管理等全過(guò)程的協(xié)調(diào)處理、統(tǒng)籌規(guī)劃，它涉及到多領(lǐng)域、多學(xué)科、需要多方面專(zhuān)家共同合作策劃。

房地產(chǎn)投資一個(gè)很關(guān)鍵的因素就是要把握機(jī)會(huì)，對(duì)個(gè)別開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明顯的機(jī)會(huì)大家都知道，大家都去搶?zhuān)恍撛诘摹⑸形锤〕鏊娴纳虡I(yè)機(jī)會(huì)把握，由專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操作會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。

有的發(fā)展商為了省錢(qián)，覺(jué)得策劃費(fèi)用一個(gè)平方幾元錢(qián)不合算，實(shí)際上，省掉策劃的錢(qián)，等于省掉了商業(yè)機(jī)會(huì)。有時(shí)付了一點(diǎn)策劃費(fèi)，房子一個(gè)平方可能多賣(mài)幾十元到上百元。因此，為省策劃而失掉可賺更多錢(qián)的機(jī)會(huì)，實(shí)際上是很劃不來(lái)的。

現(xiàn)在的策劃市場(chǎng)雖然不斷發(fā)展、完善，但也確實(shí)存在良莠不齊的現(xiàn)象。如有的策劃公司，它的專(zhuān)長(zhǎng)可能只是媒體包裝策劃，對(duì)產(chǎn)品并不內(nèi)行，有的講是做策劃，但對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)方面都是外行，這同人才結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)。有的懂工程技術(shù)硬科學(xué)方面，對(duì)市場(chǎng)供求消費(fèi)心理、營(yíng)銷(xiāo)推廣等軟科學(xué)者很不在行。因此，提高策劃業(yè)的水平也很重要。

怎么才能找一個(gè)比較好的策劃公司呢？起碼一點(diǎn)，這個(gè)公司要具有廣泛多學(xué)科專(zhuān)家群體，或它能組織一批多學(xué)科的專(zhuān)家群體來(lái)協(xié)同策劃，這種策劃雖然要收取一定的策劃費(fèi)，但可能在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)等方面省下更多的費(fèi)用和使樓價(jià)多賣(mài)不少錢(qián)。

另外一個(gè)問(wèn)題是策劃與創(chuàng)意之間的關(guān)系，策劃需要?jiǎng)?chuàng)意，但策劃不等于規(guī)劃。創(chuàng)意要有一點(diǎn)新東西，但過(guò)分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓(xùn)案例的。而策劃需要一定創(chuàng)意，但策劃更強(qiáng)調(diào)要科學(xué)、周密地統(tǒng)籌安排，創(chuàng)意則可能使這種安排更合理或某個(gè)環(huán)節(jié)得到優(yōu)化，但決不是策劃的全部。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視策劃、理解策劃，策劃專(zhuān)家是開(kāi)發(fā)商的好參謀；前期策劃獲得成功，一個(gè)樓盤(pán)就成功了一半。要以營(yíng)銷(xiāo)的視野看策劃，而不是以推銷(xiāo)的想法去賣(mài)房子。

開(kāi)發(fā)商尤其要注意利用外腦、內(nèi)外結(jié)合，不要過(guò)于迷信自己過(guò)去的老經(jīng)驗(yàn)。過(guò)去的盤(pán)子成功了，不代表將來(lái)的盤(pán)子也一定能成功，市場(chǎng)是不斷變化的，還有很多是開(kāi)發(fā)商自己不熟悉的、沒(méi)有關(guān)注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評(píng)價(jià)投資方案。

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