城市綜合體策劃顧問咨詢機(jī)構(gòu)看購(gòu)物選址

　　適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置是購(gòu)物開發(fā)的先決條件，購(gòu)物對(duì)區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購(gòu)物能否生存。獲得足夠的購(gòu)物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍。

　　(一)、用地區(qū)位和交通人口狀況分析

　　購(gòu)物的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此，購(gòu)物用地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則：

　　較短時(shí)間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散較方便的區(qū)位。商業(yè)活動(dòng)的基本前提是商業(yè)與購(gòu)物者面對(duì)面進(jìn)行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素，而更多地要考慮購(gòu)物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。

　　區(qū)位易達(dá)性原則：指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。

　　聚集原則：是商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。

　　接近購(gòu)購(gòu)力原則：是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的較低服務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻。

　　因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這主要包括：

　　(1)購(gòu)物人口分析。

　　對(duì)擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購(gòu)購(gòu)力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長(zhǎng)變化包括人口自然增長(zhǎng)和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。接下來需要對(duì)人口進(jìn)行收入與購(gòu)購(gòu)力的調(diào)查，并分析人口組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而有可能是高消費(fèi)者。

　　(2)交通易達(dá)性分析。

　　交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購(gòu)物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購(gòu)物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來到購(gòu)物需要花費(fèi)的時(shí)間一般是12-15時(shí)辰，較多不能超過25時(shí)辰。特別需要指出的是，空間距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時(shí)間有區(qū)別。為此，有必要對(duì)汽車到該地點(diǎn)所花的時(shí)間進(jìn)行測(cè)試，這個(gè)到達(dá)時(shí)間在之中、一周之中和一年之中的不同時(shí)間段都會(huì)發(fā)生變化。為了有效確定行車時(shí)間，可以根據(jù)所花費(fèi)的時(shí)間繪制等時(shí)間距離圖，理想的行車時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在10-30min，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆蓋范圍。

　　此外，附近的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發(fā)的重要因素。收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將來可能會(huì)出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施。多數(shù)情況下競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，而且一定程度的競(jìng)爭(zhēng)也是允許的，因?yàn)閱我坏纳虡I(yè)設(shè)施不可能吸收本地區(qū)的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋找開發(fā)用地，需要考慮居民的心理因素和對(duì)購(gòu)物的接受程度，它影響今后的商業(yè)發(fā)展。

　　(3)區(qū)位分析。

　　不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市區(qū)是人口集中的場(chǎng)所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市區(qū)提供了相對(duì)完善的購(gòu)物機(jī)會(huì)。工業(yè)革命之后，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時(shí)，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢(shì)，把大量消費(fèi)人口從城市區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引起了零售額的重新分布，城市區(qū)和城市郊區(qū)展開了競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)購(gòu)物者來說，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購(gòu)物。可見，城市區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變化。

　　用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。購(gòu)物為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購(gòu)物對(duì)汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有免費(fèi)停車場(chǎng)，郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢(shì)，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。

　　(二)用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估

　　對(duì)于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購(gòu)物開發(fā)，需要對(duì)用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合分析。

　　用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用權(quán)。頭先，如果用地的所有者不止一個(gè)，需要獲得每一個(gè)所有者的認(rèn)可。其次，需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是否值得購(gòu)購(gòu)并能夠獲得。第三，用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī)劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè)開發(fā)。由于大型購(gòu)物往往會(huì)給周圍的居民帶來恐懼，他們擔(dān)心購(gòu)物的交通會(huì)打擾居住區(qū)寧?kù)o的街道，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，改變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的關(guān)系，消除它帶來的不利影響。

　　(三)用地的物理狀況

　　在用地取得之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購(gòu)物開發(fā)。

　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視覺可見性等。

　　用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購(gòu)物開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長(zhǎng)寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些部分可能不能有效地使用。

　　用地的平整性。購(gòu)物要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會(huì)給設(shè)計(jì)和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。

　　用地的可進(jìn)入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進(jìn)入購(gòu)物停車場(chǎng)。如果周圍道路在高峰期會(huì)出現(xiàn)交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。如果不能，那么只能減少購(gòu)物的規(guī)模，而這可能會(huì)影響今后的競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。

　　郊區(qū)用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于購(gòu)物，那么在道路上只能看到的是購(gòu)物的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設(shè)備可能會(huì)導(dǎo)致吸引力下降。另一方面，如果周圍的道路低于購(gòu)物，那么樹木和其他建筑或設(shè)施可能會(huì)遮擋購(gòu)物，讓駕車者忽略了購(gòu)物的存在。可見性不好可能會(huì)帶來很大的不利，雖然大型購(gòu)物可以通過廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢(shì)時(shí)才考慮選用。

　　用地周圍情況。用地周圍較好能夠置于購(gòu)物的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購(gòu)物的營(yíng)業(yè)活動(dòng)，不能影響購(gòu)物的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。用地的物理狀況對(duì)購(gòu)物規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)至關(guān)重要，一些不足之處需要在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中采用各種手段予以彌補(bǔ)。

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