國外寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)在管理策劃咨詢中的應(yīng)用

　　美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級(jí)，其中A級(jí)為投資級(jí)，該類寫字樓較適合市場(chǎng)要求，該類寫字樓較適合市場(chǎng)要求，高端裝修和完善的配套設(shè)施是主要特征。該類物業(yè)能使公司形象和地位得到提升，B和C級(jí)寫字樓一般比較陳舊，設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流，部分物業(yè)通過改造可以上升為A級(jí)。規(guī)模小、結(jié)構(gòu)簡單、配套設(shè)施缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級(jí)寫字樓行列。
　　由于我國的寫字樓發(fā)展歷程短，分類標(biāo)準(zhǔn)還不成熟。目前，國內(nèi)關(guān)于寫字樓的劃分有如下三種標(biāo)準(zhǔn)：
　　（1）“甲”系列分類。北京寫字樓信息網(wǎng)在2000年次全面提出高端、、乙級(jí)、丙級(jí)的四級(jí)分類原則，是較早倡導(dǎo)和應(yīng)用、乙級(jí)、丙級(jí)分類原則的機(jī)構(gòu)之一。所謂、乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓主要是參照了酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到寫字樓水平；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施）電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓分為如下四個(gè)類別：
　　高端寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和具有強(qiáng)大輻射力的寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)頭先要完全達(dá)標(biāo)；其次是具有代表性和標(biāo)志性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國貿(mào)、廣州的中信廣場(chǎng)，不但城內(nèi)的百姓知曉，全國各地的人也略知一二。
　　寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四酒店，達(dá)到級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，空調(diào)為四管式，軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。
　　乙級(jí)寫字樓，硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與寫字樓相比比較差，部分達(dá)到級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)為達(dá)到酒店的標(biāo)準(zhǔn)。
　　丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備實(shí)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。
　　在寫字樓開發(fā)和營銷過程中，寫字樓是較常遇到的物業(yè)類型，為了使讀者對(duì)寫字樓更清晰的認(rèn)識(shí)，全面認(rèn)識(shí)寫字樓的分類。
　　（2）As系列分類，即按寫字樓的自動(dòng)化（automation）水平分類，自動(dòng)化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動(dòng)化被人們廣泛重視的情況下，As系列分類常常被作為寫字樓檔次的標(biāo)志。實(shí)踐中，自動(dòng)化被詮釋成智能化，常常以智能化替代自動(dòng)化的稱謂。寫字樓定級(jí)有3A級(jí)智能化和級(jí)智能化之說。3A是指3種自動(dòng)化系統(tǒng)，包括樓宇自動(dòng)化（Building Automation System）、辦公自動(dòng)化（Office Automation System）和通訊自動(dòng)化（Communication System）。由于樓宇自動(dòng)化較復(fù)雜，專家們把它分為三類：樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（Safeguard Automation System）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（Fire Automation System），合起來稱為。由此看，不能認(rèn)為就高于3A。各系統(tǒng)包含的內(nèi)容主要有：
　　通訊自動(dòng)化系統(tǒng)。包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。
　　樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)。包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)。
　　辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。
　　安保自動(dòng)化系統(tǒng)。包括監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。
　　消防自動(dòng)化系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。
　　（3）按功能復(fù)合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。純寫字樓是辦公功能占完全優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高端餐廳、商務(wù)、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室等。
　　當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱為綜合樓。如辦公與商場(chǎng)復(fù)合的類型，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)，昆太國際大廈、萬通大廈等。
　　綜合樓的高端形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒、東京的陽光城、北京的國貿(mào)等都屬于大型建筑綜合體。商務(wù)綜合體要求在很小的空間距離內(nèi)同時(shí)滿足高端商務(wù)活動(dòng)需要，如高端酒店、會(huì)議、展覽、商業(yè)推廣活動(dòng)、辦公、高端公寓、專業(yè)時(shí)尚店等有機(jī)融為一體。它是創(chuàng)新活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)富薈萃之地，是性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有著大批的白領(lǐng)和成熟的公司企業(yè)，是高端消費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所。
　　商務(wù)綜合體的配套商業(yè)設(shè)施主要包括餐飲（高端飯店、麥當(dāng)勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品購物店（世界品牌時(shí)裝、飾品、珠寶、藝術(shù)品、民間工藝品）、銀行、商務(wù)服務(wù)（票務(wù)代理、圖文制作、速遞）等。北京華潤置地開發(fā)的優(yōu)士閣根據(jù)Shopping
　　Mall的綜合性、符合性和互補(bǔ)特點(diǎn)，進(jìn)一步借用以描述商務(wù)綜合體，稱為“商務(wù)Mall”，集辦公、酒店、金融、圖書館、健身等為一體，是成熟的商務(wù)綜合體

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