商業地產策劃公司之商業街招商策略

 
　　商業街是指眾多不同規模，不同類別的商店有規律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經濟理論中，它與購物、商業區等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。
　　定位是商業街招商的基礎，根據項目定位選擇與之相匹配的業態組合，之后才進入有目的的招商工作。
　　一、商業街的定位
　　1、商業街的商業主題。
　　即商業街應該具有的獨特的商業經營的主要脈絡和指導思想。
　　例如以“中檔品牌，大眾服務”為經營方針的西單商場，經過二十年的經營，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。
　　與西單不同的是定位于“為歐洲人服務”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據其特殊的定位制定了一整套有特色的服務管理條款，成為北京專業性商業街中經久不衰的特色商業街，調查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。
　　2、商業街的社會主題。
　　即商業街所承載的社會責任和應具有的非購物的功能，商業街是城市形象的代表，消費者或游客觀商業街，即可知城市之容、之貌、之風、之魂。
　　例如廣州北京路商業步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區輻射，結合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業區，體現完整的歷史脈絡和現代商業氣息。
　　又如北京前門的大柵欄商業街，根據它業態齊全、商品種類繁多、 店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項目定位于“商業、旅游、文化”的一體化上。
 

商業街招商策略二、選擇較佳業態組合 
　　商圈里業態越豐富，商圈經濟也就越成熟，各業態根據商圈的特點，可以做到資源共享、優勢互補。同樣在商業街這樣一個完整的生態系統內部，各業態也應相互補充、協調發展，這樣才能凝聚各業態的閃光點以強化和突顯商業街的整體定位。一般來說，商業街的行業結構呈現“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。當然，這個結構并非放之四海而皆準的“經典定律”，主題不同的商業街在業態構成上將會形成不同的比重。
　　但是，在業態組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發的；又如北京東直門內餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規模的餐飲店，在1500米長的地段內有序排列組合而成，這些都不是一個店所能作為的。
　　通常商業街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業街的補充形式出現。應該注意的是，信譽和口碑是商業街長期發展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實性。 

三、商業街的招商策略
　　招商策略是實現商業街贏利的重要步驟，也是實現商業街理想業態組合的真正執行者。與其他商業物業的營銷策略有所不同的是，商業街的招商工作不能是被動的接受客戶購購商鋪，還要對入駐商家的信譽、經營管理、商品質量、公司經營狀況等方面的內容進行考察。
　　1、確定招商對象
　　招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，例如命名為“國際商業街”、或者是代表城市形象的商業街等檔次比較高的項目，一般都是引進國內外有影響、有實力的商業機構作為經營管理的合作對象，招商的對象為實力強的大規模商業機構、營銷經驗豐富的地區代理商、知名企業、知名品牌等。
　　還可以通過特殊項目的引入豐富商業街的功能，塑造項目的獨特性。例如品牌在本區域少有經營的優先引進，擁有特色經營項目的商業機構優先引進。某商業街曾引進心理診所、企業家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務機構。
　　2、確定經營模式
　　投資經營：是指商鋪業主購購商鋪后自己直接經營。 
　　委托經營：是指商鋪業主出于保險起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經

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