商場開發(fā)公司開發(fā)、策劃應(yīng)依循正確流程

在本文中，將闡述如何通過組建合適的團(tuán)隊(duì)以正確落實(shí)合理的規(guī)劃及租戶組合:

A. 購物成功開發(fā)和經(jīng)營的秘訣是什么？審核發(fā)展商的開發(fā)目標(biāo)。

B. 需要什么類型的專業(yè)人才？

C. 何處獲得這些人才以及如何評估杰出的顧問和設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)？

A. 購物成功開發(fā)和經(jīng)營的秘訣是什么？
　　
　　頭先，開發(fā)商應(yīng)審慎考慮其經(jīng)營模式和目標(biāo)。零售資產(chǎn)可以產(chǎn)生良好的持續(xù)收入，而住宅項(xiàng)目只是帶來一次性的銷售收入。大多數(shù)計(jì)劃上市的公司都有通過良好穩(wěn)定的零售持續(xù)收入平衡住宅銷售收入的打算。

　　其次，開發(fā)商應(yīng)該考察其開發(fā)目標(biāo):

　　如果開發(fā)購物是中長期的發(fā)展計(jì)劃，那應(yīng)該采用怎樣的經(jīng)營模式？

　　開發(fā)商是否具備相應(yīng)的財(cái)務(wù)和人力資源方面的技能和資源，以及發(fā)展購物的專業(yè)技能嗎？這是由于商業(yè)零售地產(chǎn)在中國是一個新生事物，大多數(shù)開發(fā)商都是初涉此道或至多剛開始著手籌建此類項(xiàng)目。

　　因此，重要的問題是如何充分借助他人的專業(yè)知識及經(jīng)驗(yàn)以補(bǔ)足自己現(xiàn)有的資源。開發(fā)商應(yīng)考慮與基金和其他投資基金合資，這些機(jī)構(gòu)的融資能力及開發(fā)商的本土開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將形成戰(zhàn)略互補(bǔ)。如此，雙方將能各得其所地充分發(fā)揮彼此的強(qiáng)項(xiàng)，這對項(xiàng)目的順利開展是完全有利的。

　　開發(fā)商的退場戰(zhàn)略是什么？

　　由于“一鋪養(yǎng)三代”觀點(diǎn)的盛行，開發(fā)商都通過分割銷售店鋪來回籠資金。這是普遍的現(xiàn)金流方案。但這種模式在近兩年屢聞敗耗，高空置率使得許多回報(bào)期望未能滿足的購主紛紛訴諸公堂。

　　如上面所提及的，開發(fā)商應(yīng)認(rèn)真考慮將銷售利潤再投資于商業(yè)房地產(chǎn)以獲得持續(xù)收入來穩(wěn)定收入流。如項(xiàng)目規(guī)模太大，應(yīng)爭取戰(zhàn)略伙伴的加入（基金或國外投資公司或熱衷于中國項(xiàng)目的發(fā)展商）。退場戰(zhàn)略可以是等到購物獲得良好租金收益時將資產(chǎn)出售給其他發(fā)開發(fā)商以獲得可觀利潤，或以新加坡為例，加入房產(chǎn)投資基金（REIT）等方式。

　　另一種方式是當(dāng)公司擁有良好的持續(xù)性收入資產(chǎn)，以及具備開發(fā)更多住宅項(xiàng)目的潛能的土地儲備時，進(jìn)行上市。

B. 需要什么類型的專業(yè)人才？

　　購物開發(fā)團(tuán)隊(duì)是多專業(yè)性的:

　　市場調(diào)研和零售規(guī)劃

　　規(guī)劃應(yīng)先于設(shè)計(jì)。但是大多數(shù)開發(fā)商雇傭建筑師直接進(jìn)入設(shè)計(jì)發(fā)展，直到招商開始后才發(fā)現(xiàn)錯誤。

　　調(diào)研報(bào)告經(jīng)常忽略搜集準(zhǔn)確定位和商業(yè)組合所須的所有必要信息的重要性。設(shè)計(jì)任務(wù)書是必需的，以使建筑師以終為始地開展工作。

　　購物營運(yùn)者的意見導(dǎo)入

　　營運(yùn)和租戶設(shè)備配置必須滿足所規(guī)劃的商業(yè)組合。高明的開發(fā)商把這些事情委于經(jīng)驗(yàn)豐富的購物管理公司，如此他就可以專注于政府關(guān)系、融資、找尋合適的合資伙伴以及良好的設(shè)計(jì)師、商業(yè)顧問和管理者隊(duì)伍，以確保其團(tuán)強(qiáng)于對手。一些有著15年購物開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的海外開發(fā)商都有一支核心的技術(shù)專家團(tuán)隊(duì)進(jìn)行詳細(xì)的方案計(jì)劃及審核以謀取

1. 功能性

2. 適銷性

3. 財(cái)務(wù)可行性

　　為使購物達(dá)到上市或者進(jìn)入REIT所需的高回報(bào)/收益，以上都是必需的條件。

　　為完成概念規(guī)劃、設(shè)計(jì)發(fā)展，到培訓(xùn)和開業(yè)前籌備的開發(fā)流程，一支多專業(yè)并具有成功項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)是必需的。如此可以保證購物的高質(zhì)量，以及規(guī)劃和設(shè)計(jì)即使在以后其它更大規(guī)模的競爭者出現(xiàn)時仍保持競爭力。

　　除租戶營運(yùn)設(shè)備要求之外，也需要導(dǎo)入各方面的專業(yè)意見：

　　后臺規(guī)劃

　　管理辦公室布局

公共區(qū)域規(guī)劃——從售貨亭、特色花車到舞臺區(qū)等等

　　背景音樂

　　節(jié)能措施

系統(tǒng)收集銷售信息

　　基礎(chǔ)設(shè)施

　　工作間或維保處

　　儲藏庫房

　　垃圾清運(yùn)系統(tǒng)

不同店鋪營業(yè)時間的空調(diào)功率設(shè)計(jì)

　　設(shè)施規(guī)劃

　　為達(dá)到高效設(shè)計(jì)及用戶友善的成效，需要注意的事情就有一張300多項(xiàng)的冗長清單，若是這些注意事項(xiàng)得到嚴(yán)格的審核和明確，將可為購物在營運(yùn)時帶來高生產(chǎn)力和低營運(yùn)成本，并較終產(chǎn)生優(yōu)異的營運(yùn)表現(xiàn)。

C. 何處獲得這些人才以及如何評估杰出的顧問和設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)？

　　在中國，購物總經(jīng)理這種職業(yè)經(jīng)理人屬于“新生類”，為數(shù)不多，而其中大部分仍缺乏經(jīng)驗(yàn)。即使有經(jīng)驗(yàn)，也不過是1-2個項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，或者來自上?；蛑饕鞘?。即使其中有些較杰出的，他們不是強(qiáng)于營運(yùn)，就是招商，但卻弱于開發(fā)。許多具備經(jīng)驗(yàn)的可能也并不來自多專業(yè)的背景或曾接受專業(yè)訓(xùn)練?，F(xiàn)階段，大專學(xué)府仍未能培養(yǎng)出現(xiàn)成的購物經(jīng)理，雖然市場需求非常大。

　　設(shè)計(jì)審核工作應(yīng)該在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行，由包括經(jīng)驗(yàn)豐富的水機(jī)電設(shè)備顧問、IT技術(shù)顧問、物管經(jīng)理和招商經(jīng)理組成的專家團(tuán)隊(duì)來完成，這些專家必須在購物的維保和管理方面受過良好的訓(xùn)練或者是在中國或海外曾有成功經(jīng)驗(yàn)。

　　Mall China組織職業(yè)發(fā)展計(jì)劃和研討會為購物產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè)人才隊(duì)伍。國際購物協(xié)會雖然也組織職業(yè)發(fā)展計(jì)劃，但是目前的課程內(nèi)容并不聚焦中國的產(chǎn)業(yè)問題。

　　就商業(yè)建筑師而言，有現(xiàn)成的來自東南亞、香港、日本、澳大利亞、加拿大和美國的設(shè)計(jì)師。他們其中有些具備亞洲和中國的工作經(jīng)驗(yàn)。更重要的是，要評價(jià)委派到貴項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，尤其是現(xiàn)場工作的團(tuán)隊(duì)，以及他們在設(shè)計(jì)及開發(fā)流程當(dāng)中所扮演的角色。他們在中國的成功經(jīng)驗(yàn)也是重要的。應(yīng)從其它開發(fā)商了解他們的工作成效和服務(wù)質(zhì)量。

　　是否需要燈光、環(huán)境標(biāo)識、雕塑、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)方面的專家和設(shè)計(jì)師取決于項(xiàng)目的復(fù)雜性以及開發(fā)商的愿景，例如建設(shè)一個主題性的購物。

　　對于零售顧問和購物管理者，較關(guān)鍵的是仔細(xì)考察以下方面：

　　1. 項(xiàng)目案例和以往表現(xiàn)－若是他們宣稱是購物管理者，就問其團(tuán)隊(duì)或總監(jiān)所取得的購物現(xiàn)在或者以往的營運(yùn)業(yè)績，如毛利潤，凈利潤等。這可以真實(shí)地展現(xiàn)他們的能力。

　　2. 關(guān)注團(tuán)隊(duì)成員及他們的簡歷，不僅僅是公司聲譽(yù)，因?yàn)樵摴疽酝赡荛_發(fā)過許多成功項(xiàng)目，但目前可能已經(jīng)不具備這些專業(yè)能力或者專家資源。

　　3. 服務(wù)的深度和寬度以及成效預(yù)期應(yīng)在面試時認(rèn)真評估。以往困難項(xiàng)目的翻盤經(jīng)驗(yàn)、協(xié)助規(guī)劃改善動線循環(huán)的更好布局和店鋪劃分、創(chuàng)造零售新概念的能力等都需要關(guān)注。他們以往和現(xiàn)在對具挑戰(zhàn)性地塊等的零售規(guī)劃及創(chuàng)造性解決方案的成功經(jīng)驗(yàn)也是關(guān)鍵的。

　　4. 培訓(xùn)和研究部門－他們能否持續(xù)地發(fā)展新的、更好的方案來幫助發(fā)展商增加收入，降低開發(fā)和營運(yùn)成本以及強(qiáng)化顧客服務(wù)？

　　5. 本地和國際化經(jīng)驗(yàn)－在短時間內(nèi)在新的環(huán)境中復(fù)制成功的能力是一個實(shí)力強(qiáng)大的經(jīng)驗(yàn)豐富的國際組織的特點(diǎn)。

　　組織合適的團(tuán)隊(duì)是購物成功的關(guān)鍵所在。因?yàn)橘徫镒鳛橐粋€產(chǎn)品需要多個專業(yè)方面的技術(shù)，知識和經(jīng)驗(yàn)，不僅需要團(tuán)隊(duì)合作，而且需要從一開始就組建合適的團(tuán)隊(duì)以避免成本高昂的糾正措施以及陷入極高的成本超支或者留下一個消費(fèi)者和租戶都不認(rèn)可的敗筆。成功的購物的特點(diǎn)是租戶營業(yè)良好并有滿意的回頭客，如此，購物可以獲得可觀的租金收入.

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