發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的價(jià)值點(diǎn)：

如何把握商業(yè)地產(chǎn)定位的核心要素
　　

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素是發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的價(jià)值點(diǎn)，也就是確定商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方向，或者說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素。

　　準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)定位是商業(yè)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，只有準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)定位才能充分地發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，才能獲取理想的投資收益。如果商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位失誤，即使物業(yè)具備了優(yōu)良的配套設(shè)施條件，并投入了大量的廣告推廣費(fèi)用，采取了先進(jìn)的營(yíng)銷推廣方式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)也將會(huì)面臨失敗的命運(yùn)。如廣州美博城配套設(shè)施先進(jìn)，營(yíng)銷推廣的力度很大，但其較高端化妝品批發(fā)的開(kāi)發(fā)定位不適合市場(chǎng)的需求，較終導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)步履艱難。

　　商業(yè)地產(chǎn)具有兩個(gè)客戶層次，個(gè)客戶層次是商品經(jīng)營(yíng)者，即物業(yè)的目標(biāo)租戶，他們是商業(yè)地產(chǎn)的直接客戶；個(gè)客戶層次是商品的購(gòu)購(gòu)者、消費(fèi)者，他們是商業(yè)物業(yè)的間接客戶，是經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)之源。商業(yè)地產(chǎn)和租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的任務(wù)是充分滿足消費(fèi)者的需求。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位就是找準(zhǔn)周邊環(huán)境中較具潛力的消費(fèi)需求。周邊環(huán)境中的人群包括居住人群、交通人群、商業(yè)人群、工作人群等。其中對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響的人群是有效人群，有效人群分布的范圍可能相當(dāng)廣泛，也可能較為狹窄。有效人群的分布范圍受地段的交通條件、周邊居民狀況。商業(yè)環(huán)境等多種因素影響。一般情況下，交通輻射的范圍越廣，有效人群分布的范圍也越廣；周邊居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周邊商業(yè)越發(fā)達(dá)，有效人群的范圍和密度也就越大。分析有效人群的各種消費(fèi)需求，其中對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生較大影響的消費(fèi)需求就是潛在需求，潛在消費(fèi)需求就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位的方向。

　　有效人群可能有多種潛在消費(fèi)需求，也就是商業(yè)地產(chǎn)可以有多種開(kāi)發(fā)定位方向，而其中有某種開(kāi)發(fā)定位方向可使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮的商業(yè)潛力，使物業(yè)經(jīng)營(yíng)較高，此種開(kāi)發(fā)定位方向就是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位目標(biāo)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)定位，不但要善于分析有效人群的分布特點(diǎn)，而且還需要了解消費(fèi)者各種類型的消費(fèi)需求及其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。這樣才能選擇合理的潛在消費(fèi)需求作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位方向，這就要求商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者需要具有廣博的商品經(jīng)營(yíng)知識(shí)外還要具備豐富的物業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。
 

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