商業地產融資投資管理策劃：地產基金的策劃

　　一只地產投資基金是否能在融資及在市場的投資方面獲得成功，在很大程度上取決于地產投資基金策劃的質量。策劃方案將對基金的融資有直接的影響。融資策劃是基金設立的重要前提。融資策劃的失敗意味著圍繞基金的所有計劃、步驟，所有專業人士的努力付諸東流。所以，無論多么遠大的目標、多么高效的管理模式、多么精彩的投資方案全都基于一個簡單的前提，即融資成功。鑒于任何地產投資基金的設立應是包括專業模式、法律法規和資源整合的復雜的系統。一只地產投資基金一旦成立，在市場上的作用、地位和運營方式將很難改變。從某種意義上說，基金的成敗在基金的策劃階段已經注定。一只地產投資基金的發起、設立和管理過程本質上是基金策劃成功與否的結果。甚至可以說，策劃將決定基金的一切。

　　一、地產基金策劃的基礎

　　1、有專業的策劃團隊
　　地產投資基金策劃，較重要的是策劃團隊的構成。一個策劃團體的專業能力將影響到基金策劃的水平和基金在組建過程中的效率。在開始組建地產投資基金策劃團體時，是要確認能夠擔任總策劃的 人士，他的專業能力和專業背景是整個團隊的精神和大腦，他的專業能力以及市場感覺將影響整個團隊的工作方向和工作質量。在總策劃人的主持下，將吸納相適應的專業人士加盟策劃團隊。
　　地產投資基金的策劃需要一個有專業能力和專業經驗的團隊進行精心的分析、研究和提出方案。由于投資的概念不同、管理年限不同、投資方式不同，需要根據實際情況，組建有針對性和很高專業運作能力的管理團隊。策劃團隊除了核心的策劃人之外，主要應當由一些專業的分析師承擔項目的分析工作。同時在這個策劃團隊中，應當有適當的人士負責資源的整合以及專業性極強的商務洽談。在一個標準的專業的策劃團隊中，還應當擁有商務策劃和商務運營的專業人士，這些專業人士將對基金設立的專業法律程序以及融資過程的控制起到積極的作用。
　　需要提醒的是，策劃團隊不一定是管理團隊，但策劃團隊也可以擔任管理團隊，這與地產投資基金發起機構的操作思路有很大關聯。另一方面，好的策劃團隊不一定是好的管理團隊，這個理念應當在一只地產投資基金策劃過程中就引起重視和得到適當的安排。
　　2、 較佳的投資方案
　　大多數的投資基金都缺少理想的投資策劃方案。因此，由策劃團隊或者策劃團隊委托的專業機構提出一個全面、深刻的而又創新的投資策劃是地產投資基金設立的良好開端。
　　3、有相應的投資客戶資源
　　地產投資基金的策劃和組建的頭要議題之一是要確認本支地產投資基金所對應的投資客戶資源。這個資源不一定是直接的資源，也可以是間接的資源。例如策劃團隊和發起機構如果能聯系并簽約經驗全面且專業能力較強的融資經紀機構，也可以視為一種間接的客戶資源。在缺少經紀公司、缺少直接的客戶資源以及缺少足夠的商務推廣手段的情況下，無論多好的創意，均不適合展開地產投資基金的策劃與組建業務。
　　4、有連貫的基金設立和管理思路
　　基金的策劃團隊和發起機構應當對地產投資基金的設立和管理的內容、框架以及一些重要的條款有明確的思路和合理的解釋。這些是基金成功組建的技術基礎。
　　5、法律的適用性
　　一個好的思路、一個好的創意、一個好的策劃、一個好的團隊均需要有法律上的操作方案。由于中國資本市場的特殊性，策劃團隊應該在法律的協助下，在地產投資基金策劃的早期，理解和確認此次基金的組建在法律上的適用程度和主要風險。
　　6、時機適當
　　地產投資基金的策劃與組建應該選擇適當的發起時機。當今資本市場是一個多變、過于敏感的、充滿著新因素的特殊市場。因此，基金組建成功與否在一定程度上與發起設立的時機緊密相關。由于地產投資基金的概念和類型不同，不同的基金可能適合于不同的推出時間。在進行投資基金策劃的同時，應當能夠看到在未來的12個月內什么樣的時期適合于組建本類型的地產投資基金。
　　7、符合資本市場規律
　　全球化的資本市場有著自己的規律，這個規律不一定是理想的、有序的和可以充分分析的。但是無論如何，在資本市場上出現明顯的低潮和明顯的拒絕某種投資概念時，某種類型的地產投資基金在組建過程中將會遇到極大的困難。

　　二、地產基金的策劃要點

　　1、理念整合
　　基金的策劃團隊頭先要對本地產投資基金所提出的理念進行分析、研究和論證。在論證過程中，需要結合策劃團隊所能掌握的有效資源、市場狀況以及對經營前景和風險的認識，提出論證并確定地產投資基金的理念。提出創造性的運營和管理理念，是策劃較重要的基礎和策劃是否成立的關鍵。
　　2、資源整合
　　資源整合的方向、內容在一定程度上決定了地產投資基金組建的成敗和組建的效率。資源整合是對管理公司或策劃團隊在策劃階段的財務、專業資源和一些權益機會的整合。其中也應包含管理公司和基金公司的發起人和發起機構。
　　3、工具整合
　　對投資工具的選擇、創造與整合也是地產投資基金策劃的要點之一。這個整合的是要認識資本市場和投資市場之間一些有用的載體。同時，策劃團隊應該對使用的金融工具和融資工具進行合理說明。
　　4、人才整合
　　核心策劃人及圍繞核心策劃人的專業人士的整合也是地產投資基金策劃的要點之一。簡而言之，專業能和專業經驗的合理整合是任何基金策劃所面臨的較重要、較困難的問題之一。邀請與地產投資基金理念相適應的高端專業人士加盟以及高端專業團隊的確定是地產投資基金策劃均需要重視的重要因素，這樣才能帶來專業團隊與地產投資基金間的默契。這種默契是成功策劃所必要的因素。
　　5、時機整合
　　盡管在資本市場或投資市場上，一個準確的時機往往很難把握。有時一個好的方案推出的時機不當，也容易使其遭受失敗。但是如果地產投資基金的策劃團隊具有高度的專業能力，可通過對方案和地產投資基金的重新解釋，人為的“尋找”到理想的組建時機。這種通過策劃團隊對地產投資基金方案的重新認識以及對資本市場和投資市場不同階段主流概念以基本趨勢的重新認識，仍然可以整合或找到策劃組建地產投資基金的有利時機。
　　策劃的進度、團隊整合的進度、市場商務運作的進度、融資的進度及其他經濟背景因素的現狀等，只有在這些不同的不斷變化的領域內整合出一個相適應的商務進度和地產投資基金策劃與正確選擇組建的時間，才能有助于地產投資基金的成功組建。
　　6、法律上的可行性
　　在基金策劃的較初階段，頭先應在法律的可行性方面進行有效的工作，確認地產投資基金策劃的操作方向、基本思路，在法律方面的說明、解釋和判斷。
　　7、融資方案
　　地產投資基金組建的核心內容是融資方案的確定、融資商務步驟和商務程序的策劃。
　　8、組建方法
　　地產投資基金的組建可以采用完全不同的方式和途徑。在法律意見的基礎上，應盡快確定地產投資基金組建的方向和途徑。這種方向和途徑的選擇應考慮策劃機構資源整合的范圍和能力。
　　9、融資風險及對策
　　地產投資基金的策劃應提出相應的融資方案及對于融資可能的風險和對這些風險因素的分析與對策。應當設計替代性的融資方案以降低融資風險。

　　三、地產基金的投資方案

以下是引用片段：
　　某種意義上說，地產投資基金策劃就是投資方案策劃。因為地產投資基金往往是在一個投資方案的基礎上開始策劃和組建的。在一個趨于理性化的資本市場上，策劃的質量將在某種程度上成為決定地產投資基金組建成敗的重要因素。

　　1、制定投資方案的思路
　　制定投資方案可通過不同的角度采用不同的類型，一般是根據地產投資基金策劃團隊的基本設想和資源類型而撰寫。
　　2、強調行業背景
　　強調行業背景是典型的地產投資基金的投資方案的核心，也是一種相當有效地制作報告的思路。
　　3、強調機會的稀缺
　　許多地產投資基金都建立在較獨特的投資領域和有獨特的投資模式的設計。因此，投資方案可以強調投資模式和贏利的獨特性及市場機會要點。
　　4、強調管理團隊
　　在一個基本合理和有效的投資模式的基礎上，圍繞基金管理團隊的構成，專業能力和經驗背景等形成的地產投資基金策劃，其重要思路在于：團隊組合策劃的創新的投資模式和專家型的操作的獨特價值。
　　5、強調創新工具
　　許多地產投資基金是建立在創新的投資工具的基礎上的，這樣可以圍繞新的投資工具的特征、盈利模式和市場分析展開分析和研究，并形成報告。
　　6、強調資源特征
　　許多基金將發起機構的強勁背景作為投資方案的關聯因素。因為在地產投資基金組建過程中，策劃團隊可將成熟的發起股東所擁有的投資資源作為本基金投資方案的。
　　7、強調管理特征
　　目前在中國，無論是資本市場還是投資市場都未建立起規范化的信用體制。資本市場資金注入的安全性是投資機構和投資者所面臨的難題。地產投資基金也可用現有的投資模型和投資概念打造地產投資者基金的管理。同時，對投資方案的實施應提出有效的、安全的資金監管模式，這會給某些投資者帶來很大的安全感。
 

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