深圳東門商業保留著商業街的模式

　　街鋪限度增加商業面積

　　商業源于商業街，線型排列的商業街能夠限度地增加商業面積，也符合商業講究的“一步生意”的模式。

　　深圳東門的商業形態一直保留著商業街的模式，即便是隨著商業升級引起了眾多的變化，但仍然將濃郁的商業文化為底蘊的商業街模式作為主導。東門商圈由此逐漸形成，東門街鋪也變得炙手可熱，租金從每平方米幾十元到幾百元，甚至是令人瞠目的幾千元每平方米的天價。

　　人們會問：這樣高的租金如何經營？但黃金商鋪的本色在這種狀況下得到了體現，東門的街鋪保持著很高的出租率，而這都是建立在良好的經營狀況的基礎上。經營者和投資者看重的正是商圈的經營前景，而街鋪也成為三級市場較為火爆的交易工具。

　　產權式商鋪弱化投資風險

　　2000年的彩福世紀商城引爆了深圳平民投資市場的投資風潮。從那時起產權式商鋪幾乎占據了深圳商用物業的主導地位。而產權式商鋪的實質就在于將經營權與產權分開，投資者作為共同的業主將物業租給規模較大的經營商家，通過收取穩定的租金來弱化投資風險。

　　產權式商鋪為商用物業的租賃形式提供了嶄新的內涵。而該類物業與傳統的街鋪租賃內涵存在本質的不同：產權式商鋪將投資者的投資意圖與租賃行為更緊密地結合起來；反過來，租賃行為的順利實施為投資者的也提供了較為穩定的保證。我們從彩福世紀商城、布吉廣場、太古購物廣場等產權式商鋪的經典案例中可以看到：投資者的按揭額度往往低于發展商所承諾的回報額度，而在發展商的回報中大部分比例來源于入駐商家的租金。

　　因此，產權式商鋪的租賃行為的完成需要理順發展商、投資者和經營商家三者之間的關系。這與傳統的租賃模式相比，更注重誠信、商家品牌、整體經營狀況等因素，而非簡單的個體行為。

　　經營式商鋪依靠規模取勝

　　經營式商鋪以后期經營為主導，通過租售結合的方式將物業的經營面積進行有效消化。在經營模式上將分散經營戶進行有效集中，走規模化經營的路線。該種方式的優點在于弱化了招商難度，同時發展商勿需采取“返租方式”來消化高樓層或邊緣位置鋪位，減少了發展商的返還壓力和回購風險。

　　區域商鋪租金水平

　　羅湖區：分析：

　　由于歷史的發展原因，以火車站為龍頭，人民南路、建設路為商業擴展軸為引導，該片區商業發展已經異常成熟，加之港人消費的刺激因素，從而使租金保持在300-400元/平方米的高價位。

　　翠竹路由于有萬佳百貨的帶動，片區已經形成了成熟的生活氛圍，帶動了租金上揚的趨勢，目前150-250元/平方米的租金水平也表現出較高的發展潛力。

　　寶安南路定位于羅湖區次級商業擴展軸，以餐飲、休閑為主的經營類別，租金也保持在200-300元/平方米的區間。隨著該片區舊城改造的進行，數個大型生活區及商業功能的設置，必將改善片區的商業形象。

　　東門作為深圳商業發源地，經歷了數十年的積淀，加上港人對該片區的消費傾向性強，使得租金形成完全的高價位，約400-1000元/平方米。

　　桃園路處在筍崗物流園區，該路段已經形成了較為濃厚的汽配零售市場，街鋪租金在100-250元/平方米之間。隨著粵華奧特城的推出，片區也正逐步進行了商業升級。福田區：分析：

　　福田華強北的商業街區的形成是市場選擇的結果，十多年來的發展已經形成了與東門齊名的商業旺地，租金水平也漲到了700-800元/平方米，隨著以銅鑼灣、天虹、百佳、萬佳、國美、蘇寧以及即將開業的茂業百貨為代表的品牌商家相繼入駐，華強北已經從單一的線型商業分布，改變為向東西縱深發展的商業區的格局，**通車后必將加深這一格局的形成進程。

　　其它商業較為密集的街道由于業態和業種因素的制約，以餐飲、便利店為主，租金相對而言較低：南園路150-200元/平方米，福民路150-200元/平方米，景田路100-150元/平方米，燕南路100-200元/平方米，振華路200-300元/平方米。南山區：分析：

　　南山區的商業目前是以南山商業文化為核心，但表現為商業競爭異常激烈，品牌商家紛紛搶占市場份額。

　　目前桃園路、學府路、南興路、南油大道都聚集了沃爾瑪、家樂福、人人樂、天虹、歲寶等大型商家，帶動了這些路段商鋪的租金：桃園路150元/平方米左右，南興路200-250元/平方米，學府路150元/平方米左右，南油大道150-200元/平方米，創業路120-150元/平方米。

　　華僑城區內有銅鑼灣、沃爾瑪兩個大型商業設施的存在，加上片區形成的以旅游商業為特色的消費模式以及高尚生活區的形成，商業發展空間很大，目前租金價位在150元/平方米左右。

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