地產招商中整體租賃與產權商鋪運作模式的比較

  經營式商業物業是指由專業的商業經營管理公司負責經營管理，而物業產權適應經營的需要實行統一歸屬、未進行拆零銷售，所有權與經營管理權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它主要區別于產權已拆零銷售的產權式商業物業。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。本文主要介紹整體租賃，不售產權的運作模式。

　　整體租賃，不售產權的運作模式是非常普遍的，目前大多數中型規模的百貨商場和超市等所在的商業物業都采用了這種模式。零售業對資產的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業的使用權。譬如大家熟知的太平洋百貨、伊藤洋華堂、好又多超市等，都是租用黃金口岸的營業用房，而且由于90年代的房地產熱潮，在全國各大中型城市留下存量巨大的營業用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地。

　　一、案例情況

　　成都的伊藤洋華堂位于春熙路東側的大科甲巷，隸屬于世界的零售企業日本伊藤洋華堂株式會社，集團公司的營業額超過三千億人民幣，其“顧客至上”的經營理念和的經營管理方法，在全世界享有很大的聲譽。成都伊藤洋華堂就是租用臺灣邱永漢財團旗下的中國利都（成都）房產發展有限公司建設的利都廣場地下一樓到地面五樓的商場大樓所設的綜合性零售商店。其經營布局為負一樓：食品超市、風味小吃；一樓：女裝、化妝品、頭飾；二樓：男裝、皮具、鞋類；三樓：兒童天地、內衣；四樓：家居飾品、家電、廚房用具、洗化；五樓：利都美食廣場。

　　二、產權方與經營商的分析

　　1、 產權方

　　對存有空置營業用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發商而言，如能引進目前屬于稀缺資源的知名百貨經營商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租為代價。微薄的租金遠不能形成對巨額投資成本的合理回報，但開發商對此仍趨之若鶩，其原因在于：

　　頭先，配套性和聚集效應很強的百貨商場、大型超市等商業經營項目能帶動周邊住宅或商業物業的銷售，自身成為住宅小區的配套項目。這就類似于在項目開發中，建起了商業設施和文化設施，做足配套，使開發的項目有了更多的生機和吸引力，從而提升了項目的檔次，提高了項目的知名度和銷售率。

　　此外，依靠成功的商業物業經營，能形成以其為核心的新商業圈，大幅度提升該地區的人流量，達到商業物業自身的不斷增值，較終實現長期的利潤化。開發商業物業，如果 于及時賣出回收資金，則失去了長遠的積累。香港的幾大地產巨頭，對自己開發的商業物業往往只租不售，將主要經營方向之一用于幾十年來累積的巨量商業物業，在經營過程中讓資產成倍增長，并以此固定資產成為更多商務機會的契機。新鴻基的利潤來源，約有一半來自其長線投資物業的出租回報，這種長期性的高額回報及可作資本運營的項目，是住宅開發永遠無法達到的。

　　除了太平洋百貨、伊藤洋華堂等購物廣場外，成都房地產市場上的類似例子還有：位于八寶街口的萬和苑裙樓2F、3F引進家樂福大型超市促進其塔樓電梯公寓的銷售和1F商業鋪面的出租；位于高升橋的羅馬假日廣場引進好又多大型超市旗艦店促進其商業街鋪面的銷售；而置信金沙苑則引進了普爾斯馬特大型超市促進其住宅和商業鋪面的銷售，這些案例都因此取得了良好的經濟效益和社會效益。

　　2、經營商

　　經營商為了適應變幻莫測的市場需要，常常需要增加或減少營業面積，甚至改變經營地點，一旦選址不當或者經營不善，通過租賃這種方式能夠降低退出壁壘，減少經營風險。

　　由于90年代的房地產熱潮，在全國各大中型城市留下了存量巨大的營業用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地，經營商家具有很強的討價還價能力，往往能以相當低廉的單位租金獲得營業用房。在國內，這種并非量身訂做的營業用房一般是寫字樓或住宅下部的商業裙樓，商業裙樓不僅空置率高，而且其附含的土地價值被塔樓的住宅部分分攤一部分，所以租金價格往往比單體商業物業更有優勢，但也存在明顯的不足：眾多住宅裙樓的柱網、承重墻、剪力墻等分布不規則以及核心筒等現象，給后期經營帶來嚴重障礙，限制了商業業態的選擇并降低了商業物業的市場價值。大型的超市、百貨業經營者租下商業物業后，絕大多數都要進行二次設計和大規模的改造，包括機房、設備房、賣場布置、空調、照明、自動扶梯、甚至主體結構等等。 

　　三、SWOT分析

　　（一）優勢分析 

　　1、產權-租賃關系明晰、簡單：這種方式由于不涉及產權的轉讓，僅僅是租賃方與承租方的關系，雙方責權利劃分簡單，有利于靈活的合作。

　　2、無違規之嫌，操作安全簡便：與返租、回報、分紅等涉及產權拆零的模式不同，整體租賃、不售產權的方式不存在打擦邊球等違規之嫌，操作安全簡便，不易產生法律漏洞等隱患。

　　3、推廣費用低：整體租賃只針對具有一定知名度的零售業或專業商家，而不是對眾多的中小商家進行招商，不售產權也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節省了面向公眾市場的營銷宣傳費用，而營銷費用一般能占到項目總銷售額的1%-3%，數額較大。

　　4、固定資產的增值，樓盤的銷售推動：成功的商業物業經營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業圈，大幅度提升該地區的人流量，達到商業物業自身的不斷增值。而項目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經營商帶來大量長期有效的消費群體，這樣相互促進，共同發展壯大。

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　　1、資金回收有限：目前銀行對房地產業貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產開發又是資金密集型的投資行為，周期長、風險高。對于廣大中小開發商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產權的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發商而言，是很大的考驗。尤其在工程建設期間，因為建設資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產權進行銷售。

　　2、對開發商的社會公關能力要求極高：能否引進知名度較高的大商家，除了與項目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關系，也是對開發商外部公共關系的一種檢驗。在空置營業用房數量巨大，新興小區商業配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發商爭奪的焦點，其選擇余地很大，需要開發商具有極強的社會公關能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　3、商業裙樓的先天劣勢：除了少數開發商為零售商量身訂做營業用房，目前的商業裙樓基本上都是作為塔樓的補缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優先彌補物業自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提升樓盤附加值的賣點。但裙樓的經營業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。而且開發商前期缺乏商業經營的專業人才，所修的商業地產都存在不少缺點，目前眾多住宅裙樓的柱網、承重墻、剪力墻等分布不規則等現象，都限制了商業業態的選擇及降低了商業物業的價值。 

　?。ㄈC會分析

　　1、世界發達地區的大型零售商進入國內市場：根據WTO協定，中國加入WTO之后，零售業將逐步向國際開放，世界500強中的商業企業等一批品牌公司將進入中國商業，為城市商業發展、商業結構升級提供了良好的機會，而這些商業企業的大部分專業經營商業，很少涉及地產開發，需要借助國內的開發商完成其選址、布點、建設的任務。

　　2、城市居民消費結構的變化：根據加入WTO后的商業發展趨勢分析，消費品市場的供給將產生積極的變化，主要表現在四個方面：一是市場供給總量擴大；二是市場供給結構升級；三是供給水平提高；四是消費環境改善。消費品市場供給的改善，商品價格的下降，使社會整體消費需求擴張，使居民從中得到很多實惠，享受更多、更好的服務，消費水平將進一步提高，消費結構日趨合理。市民們消費結構有很大變化，向多元化、多層次化發展，這自然會帶動商業物業的迅猛發展。在發達國家零售業大舉進入中國的前夕，正是開發商業地產的良好時機。

　　（四）挑戰分析

　　1、根據WTO協定，中國零售業將逐步向國際開放，世界500強中的商業企業等一批品牌公司將進入中國商業，但國內的地產巨頭如萬達等已先人一步，與沃爾瑪、百安居等零售業巨頭形成戰略合作關系，廣大的中小開發商在爭奪商業資源的較量中，很難與各商業地產的專業開發商抗衡。

　　2、中國加入WTO后，不僅國際零售業巨頭搶占國內市場，家居、餐飲、娛樂等商業巨頭正在以的速度加快進軍中國市場的步伐，這將導致商業經營業態的日趨復雜，并融合形成種種新興的經營業態，而國內開發商已習慣于百貨、超市等單一經營業態，對新興復合經營業態的理解、把握、運作尚需時日。

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