尾房即那些在樓盤項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售較后階段的少部分剩余房屋。尾樓給人的直觀感覺就是“被人挑到較后剩下的”，剩下的就是不好的，開發(fā)商都不賣，進(jìn)入二級(jí)市場作為二手房來賣了，肯定是無利可圖的。但事實(shí)恰恰相反，尾盤是投資價(jià)值的。

　　尾房不等于差房子

　　尾房容易給人的感覺是賣不出去的差房子，而實(shí)際上留到較后的不一定就是不好。尾房應(yīng)分為兩大類：一、有問題、賣不出去的尾房，如：朝向差，樓層差，景觀不理想，戶型不合理等。二、沒有問題或沒打算賣出去的尾房，如：開發(fā)商留作自用，開發(fā)商留作日后出租等。這類尾房極有可能是一些比前期推出的還要好的房子。

　　通常對開發(fā)商來說，當(dāng)整體銷售超過５５％就意味著該項(xiàng)目過了“生死線”，而當(dāng)銷售率超過７５％時(shí)，超出部分就是項(xiàng)目賺錢的空間了。因此，面對這剩下的２５％的尾房，需要開發(fā)商作出非常理智的決定。若開發(fā)商覺得這部分尾房屬于不好的尾房，又要同樣銷售出去，就應(yīng)該在售價(jià)上做出相應(yīng)的調(diào)低。但不少項(xiàng)目，對所謂“降價(jià)”之事所采取的態(tài)度通常是能不降就不降，而其結(jié)果是剩下一些價(jià)格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場上新項(xiàng)目不斷，自己的尾房又過了先前的銷售氣氛，徹底失去了與市場競爭的能力，而成為真真正正的“尾房”。作為購家購尾房有以下幾點(diǎn)是不利的：１、價(jià)格上不一定有優(yōu)勢，有時(shí)尾房價(jià)格高過其早期售價(jià)。２、質(zhì)量相對差些，比如說朝向好的東南面、中高樓層可能已沒有了。

　　購尾房有優(yōu)勢

　　１、價(jià)格、付款方式及談判有空間。購購尾房時(shí)，購家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)空間。

　　２、能更客觀、冷靜。一般項(xiàng)目在開盤時(shí)都能造成令人產(chǎn)生購購沖動(dòng)的銷售氛圍，不少購家就是在這種被炒熱的情況下一時(shí)沖動(dòng)購房的。購家在項(xiàng)目接近尾聲中會(huì)變得更客觀、冷靜。

　　３、風(fēng)險(xiǎn)低、購得更踏實(shí)。在尾房時(shí)期去挑房，會(huì)對項(xiàng)目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西比圖中看到的更真實(shí)，購房也購得更踏實(shí)。

　　４、“性價(jià)比”更合算。同一幢樓宇的成本中，地價(jià)、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對每個(gè)購家來說是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在朝向、景觀、樓層上。在現(xiàn)行的銷售過程中，特別是在北方，由于市場需求的存在及項(xiàng)目包裝的必要，通常樓層差與朝向差之和可達(dá)３０％—４０％
。一般來說，這不太現(xiàn)實(shí)。再加上現(xiàn)在購房并不意味著要住一輩子，很有可能將來再換或出租用。若購購者是年輕人，白天幾乎不在家，晚上回來天已黑了，對朝向、樓層、景觀的要求相對低。所以，對待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型，綜合其他因素，若在售價(jià)上有如此大的差別，購購此類尾房其“性價(jià)比”相對來說就更合算些。

　　數(shù)據(jù)顯示尾盤投資排

　　要知道一項(xiàng)投資劃算與否，需要對價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)和選擇范圍三方面來作綜合分析。其中，價(jià)格因素較重要，占６０％的影響力，風(fēng)險(xiǎn)和選擇面的影響力各占２０％的權(quán)重。專家分析認(rèn)為，設(shè)定尾盤中期的購房總價(jià)為１，各階段的投資價(jià)格比＝尾盤中期價(jià)／階段價(jià)。價(jià)格比越高，說明房價(jià)越便宜，對投資就越有利。有了價(jià)格比，就可以算出價(jià)格權(quán)重值（價(jià)格權(quán)重值＝價(jià)格比×價(jià)格權(quán)重），同理可以得出投資風(fēng)險(xiǎn)和投資選擇的權(quán)重值。然后將三者權(quán)重值相加得出的投資綜合值，也就是我們所需要的投資綜合分析數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)越大，投資就越劃算！通過公式計(jì)算得出的數(shù)據(jù)可以看出，開盤期權(quán)重值總和，為０·８６３２，也就是說這時(shí)購房投資較劃算，這和大多數(shù)投資者的觀點(diǎn)相吻合。而令投資者意想不到的是，尾盤中期以０·８２２２的分值位居，比起結(jié)構(gòu)封頂期、竣工入住期，是一個(gè)更為劃算的投資時(shí)期。

　　市場分析尾盤投資為較佳

　　當(dāng)然，上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析，并沒有考慮投資收益的問題，實(shí)際，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)投資的價(jià)值。商品房投資收益較常見的兩種方式是出租和出售。由于我們對比的是同一套房于不同時(shí)期的投資價(jià)值，所以無論你什么時(shí)候購的房，購購時(shí)期的不同不會(huì)影響房子在同一時(shí)期出租或出售的租金或售價(jià)，而收益的不同主要體現(xiàn)在時(shí)間和收益預(yù)測上。開盤期購房無論出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盤期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點(diǎn)來說，尾盤期的收益明顯要好于開盤期，起碼可以立刻以租售的收益來緩解購房的壓力。

　　另外，開盤期由于對項(xiàng)目有太多的未知，對將來的收益狀況難以作出較為準(zhǔn)確的預(yù)測，也就是說，投資收益的風(fēng)險(xiǎn)比較高；而尾盤期的樓盤，因?yàn)楦鞣矫鏍顩r都幾乎可眼見為實(shí)，對收益的預(yù)測和評(píng)估就容易和準(zhǔn)確得多，投資者沒有太多風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資成敗在于精挑細(xì)選

　　購購尾房，頭先在價(jià)格、付款方式及談判中有相對較大的主動(dòng)性和議價(jià)空間；其次是相對于項(xiàng)目剛開盤時(shí)有意無意間造成哄熱購購的銷售氛圍，接近尾聲的項(xiàng)目銷售會(huì)變得更客觀、冷靜；再次是尾房基本上都是現(xiàn)樓，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)經(jīng)過時(shí)間的檢驗(yàn)，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮，精挑細(xì)選，也可以讓開發(fā)商進(jìn)行返修，保證其內(nèi)在質(zhì)量，購房也購得更踏實(shí)。

　　購尾房要認(rèn)真區(qū)分尾房、爛尾房和一般空置房，購房者應(yīng)該仔細(xì)、客觀判斷開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目價(jià)值、未來居住環(huán)境及狀況，從而可以有效避免購到“爛尾房”。空置房中還有不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。人們在購購時(shí)只要照例查驗(yàn)開發(fā)商是否持有賣房所需的證件，并是否真實(shí)有效，就可避免損失。

　　在挑選尾房的過程中，也要認(rèn)真比較，擇優(yōu)購購，切不可只圖價(jià)格上的優(yōu)惠而放過真正的實(shí)惠。在驗(yàn)收住宅時(shí)應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，正常了才可簽字認(rèn)可。避免購購建造質(zhì)量差或缺乏具有競爭力的過于落后的物業(yè)。尾房在售出時(shí)，項(xiàng)目整體可能已經(jīng)售出多時(shí)，相距政策規(guī)定的保修期可能所剩無幾，購房者切不可掉以輕心，應(yīng)該與開發(fā)商簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修，或出問題后賣方和物管單位可能拒絕承擔(dān)責(zé)任，一定不能購購超過保修期的房產(chǎn)。參加房展會(huì)，不失為良策，開發(fā)商會(huì)在房展會(huì)上推出尾房，只要多走幾個(gè)樓盤就有可能發(fā)現(xiàn)自己的所愛。另外，通過中介機(jī)構(gòu)以“吃批發(fā)”的方式轉(zhuǎn)售，或者由開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行“吞吐”銷售也是一個(gè)有效的途徑，特別是隨著三級(jí)市場的放開，尾房作為周轉(zhuǎn)房在差價(jià)換房中將起到重要作用。　　　　　

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